第 1 章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
房地产业是我国国民经济的重要组成部分，能够为人们的生活提供载体和空间，也能拉动投资和消费，然而近年来，房地产业的消费作用被忽视,甚至投资、投机作用占了上风[1]。因此国家针对房地产业连续出台了一系列调控政策，包括2010 年 4 月颁布的“新国十条”和 2011 年 1 月颁布的“新国八条”，从“停发第三套房贷款”和“第二套住房贷款不低于 60%”等方面，强有力地对房价和地价溢价过快问题进行调控，旨在“坚决遏制房价过快上涨”，到了 2018 年，政府对于房地产的政策改变了以往一刀切的模式，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，实行差别化的房产政策，调控政策出台后，诸暨房地产市场也经历了一定的起伏，并在 2011 年跌至近十年最低点，仅为 2508 套，不到2010 年成交量的一半，市场观望氛围严重。尽管 2012 年国家新一轮宏观调控政策出台，但诸暨房地产市场受到刚性需求的强烈支撑，成交量实现逆势上扬，全年实现商品房销售 4644 套，同比上涨 85.8%；成交均价为 9162 元/平方米，同比上涨 2.04%。并且，从 2008-2018 年的统计数据来看，11 年间，诸暨市不论是新建商品房交易量，还是成交均价的涨幅均异常明显。其中，新建商品房交易量涨幅近 4 倍，成交均价涨幅 2 倍有余（参见表 1.1）。由此不难判断出，诸暨市房地产业正值高速发展期。
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1.2. 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
（1）风险管理研究
风险管理最早出现在欧美国家，其作为一门独立的学科始于 20 世纪中叶，风险管理研究的目的，是为了减少和避免潜在隐患给事件或项目造成负面影响。自 18 世纪 30 年代开始，国外就有专业机构开始了对风险管理的研究工作，经过一个多世纪的发展，已经总结出许多成熟且认可度较高的风险管理理论。
Robert（2005）通过运用计算机等相关的研究方法和工具分析项目风险的因素以及应对策略，他的研究代表着现代技术和风险管理结合的开始趋于成熟[2]。
Claudia moraga，Chongfu Huang（2008）利用概率分布建立了模糊集风险模型,并对风险集矩阵进行求解，以确定各类风险事件发生的可能性[3]。
Prasanta kumar Dey（2010）创新了风险管理的方法,创立了解析过程和决策树合并成的定量分析法,对已识别的风险确定概率和风险损失[4]。
T.Nilsen 和 T.Avent（2012）指出项目风险的大小和被识别的可能性与模型有关,模型的不确定性成为了风险的一个因素,在建立风险集时应该考虑模型的不确定性[5]。
David Spaulding（2013）对在房地产的投资活动中的风险识别、风险评价和风险防范等方面作了大量和全面研究[6]。
（2）房地产项目风险管理方面
关于房地产行业的风险管理，最早来自于对行业的风险研究，包括投资风险、市场风险、财务风险等等，国外对房地产开发项目的风险管理的研究理论体系较国内来得早且完善，在实践中也得到了广泛的应用与推广。但因为国与国之间的国情、经济以及文化的差异，不同国家的房地产业发展状况往往不尽相同，面临的具体风险也不相同。
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第 2 章 房地产项目风险管理理论
2.1 项目风险管理概述
通俗来讲，风险就是事物存在的不确定性导致在某些时间或场合下发生不幸事件的概率[31]。可以说，风险是客观存在的，本身具有普遍性、偶发性和不确定性等特点，因此人类无法操控它，只能凭借人类善于发现、思考、总结的特点予以最大程度的规避。风险管理就是指在事件发生过程中，管理者通过合理分析评价风险，并及时采取应对措施，调整管理方案和人员手段进行防范和控制的过程。
“风险”一词的提出，普遍认为起源于我国古代沿海居民：远古时期，沿海渔民要出海打渔，出海前往往举行祭祀仪式祈祷外出风平浪静，自己能够满载而归平安回家。沿海渔民深刻领悟到，出海打渔，一旦有“风”就会出“险”，风会给他们带来不可预计的危险，因此便有了“风险”一词。当然也有其他学者认为“风险”一词来自阿拉伯语、西班牙语或拉丁语，共同点集中在早期的运用中，都被理解为客观存在的危险，体现在自然现象或航船遇到暴风、触礁等事件。《牛津现代高级英汉双解词典》对风险的定义为“Possibility or chance ofmeet ingdanger, suffering loss”，即“在危险发生的时候可能遭受到损害的概率”。因此风险可以表达为：在特定时间或情况下事件导致结果所产生的差异。
风险管理的定义种类有很多。英国学者 Paul Hopkin 在其著作《风险管理：理解、评测和实施有效的风险管理》中写道：风险管理是企业或者组织，为了防范偶然性对事件造成的损失所作出的规避性行为。美国保险学科研究者 Scott E. Harrington 在其著作《Risk Management and Insurance》中写道：风险管理是通过识别分析风险并加以控制，从而以最小的成本换取最低损失的科学方法。国内学术界对风险管理的普遍定义大致可以归纳为：社会组织或个人，用来降低风险造成不良结果所做的努力，通过风险分析、识别、评测等方式得出规避方案，优化组合各类风险管理技术应用于风险控制，达到以最小的成本换取项目最大安全保障的目的。从国内外学者对风险管理的理解定义来看，较为有代表性的表述可以概括为三层含义：
一是风险管理的主体，可以是任何组织、经济单位或个体，包括企业、个人、家庭、组织（包括营利性组织和非营利性组织）等；
二是风险管理是对事件过程中的不确定因素进行识别、分析和评测，并采取行之有效的针对性方法对其加以控制的系列过程；
三是风险管理的基本目标是以最小的成本换取最大的安全保障。
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2.2 项目风险管理的主要内容
项目风险管理主要包括项目风险的识别、项目风险的分析和评价以及项目风险的应变策略三方面内容。
2.2.1 项目风险的识别
项目风险管理的首要工作是对项目进行风险识别。项目风险识别，需要项目组成员、干系人和风险管理专家的仔细分析、归类总结、合理评价，尽量找出项目中存在的风险。这是一个反复细致的步骤。
2.2.2 项目风险的分析和评价
项目风险的分析和评价，指的是对已识别的风险因素，加以定性分析和定量分析，评估出存在风险将会对整个项目的进行产生何种程度的影响[32]。项目风险的评价，是紧扣项目风险识别后的又一重要环节，是对项目后期发展结果的预测性评价，准确地评价项目风险带来的不利损失，能够为项目选取恰当有效的风险应对策略提供决策依据。项目风险的评价一般分为五步：一是确定项目风险评价的指标；二是分析项目存在的关键风险环境；三是收集项目风险评价的资料；四是构建项目风险层次评价模型；五是依据模型得出评价结论并生成项目风险评价报告。
房地产项目风险分析是房地产项目风险管理的重要而复杂的一环，是对房地产项目管理过程中可能存在的不确定因素及其产生后果，在风险识别的基础上加以分析，从而能够最大限度地判断项目发生过程中不确定因素的发生概率及其产生后果，同时对之提出合理建议。此举不仅能够有效分析和评测各类不确定因素及其后果，还可以最大限度降低项目风险的产生，在提高决策者理论实践水平的同时，也为合理安排项目进度、为决策者制订科学完善的应急方案奠定基础[33]。
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第 3 章 七里金湾项目风险识别 .................................... 21
3.1 七里金湾房地产项目简介 ................................... 21
3.2 七里金湾项目风险识别 .................................... 22
第 4 章 七里金湾项目风险评价 ................................... 35
4.1 模糊层次风险评价法的步骤 ............................... 35
4.1.1 运用层次分析法确定各风险事件权重的排序 ................... 35
4.1.2 用模糊综合评价法来判断整个项目的风险等级 ............... 35
第 5 章 七里金湾项目风险应对措施 ................................. 49
5.1 七里金湾项目建设阶段风险应对措施 ..................... 49
5.1.1 加强工期监管 ............................. 49
5.1.2 全面实施质量管理 .................................... 50
第 5 章 七里金湾项目风险应对措施
5.1 七里金湾项目建设阶段风险应对措施
5.1.1 加强工期监管
如调查分析结果所示，工期风险是七里金湾项目最需要重视的风险，风险发生的概率较大，发生后造成的损失也很大，必须严加加强对工期的监管。七里金湾项目还有两期工程处于规划
