本文是一篇战略管理论文，本文的主要结论为：（1）论文在总结有关文献资料、理论研究及相关著述的基础上，从建设银行自身实际情况出发，以中国建设银行“蓝海工程”案例背景，从战略实施的机遇和战略实施的困境两个方面对论文综合性进行分析、研究现场调查、定量分析，讨论了建设银行住房租赁项目的前景以及保障措施，并给出相应的策略。（2）结合“蓝海工程”战略，实地调研及定性分析结合定量分析的研究方法，提出适合建设银行支持本地住房租赁市场发展的模式。 （3）结合 “蓝海工程”住房租赁项目，从使用金融科技手段为自身赋能、优化组织架构形式、改造传统业务模式等角度分析，在此基础上阐述了“蓝海工程”战略实施过程遇到的问题，根据建设银行业务流程繁琐、租房领域配套机制不完善、金融科技化水平不高、金融包容性不足，并根据问题给出相应的 “蓝海工程”战略问题四个方面的对策：完善相应组织架构 、完善金融生态构建、设计品牌金融产品和加强风险控制。
第 1 章 绪论
1.1 案例研究背景与意义
1.1.1 案例研究背景
近年来，中央和地方政府使用各种手段来规范中国的房地产市场，旨在为城市居民生活创造良好的住房市场环境。充分发挥住宅租赁市场对房地产消费市场的补充和替代作用，使其成为解决现有房地产问题的一条重要途径。2016 年，国务院发表了有关促进城市租赁住宅市场建设的相关文件，说明房屋销售和房屋租赁平衡是加深住房体系改革的扩大房屋供给的重要渠道。2018 年，全国政协会议上提出，住宅租赁市场的发展应该在一定程度上回避过剩商业住宅需求。我国当前的住房租赁市场具有广阔的市场空间。据统计，2015 年中国租赁市场总营业额超过 1 万亿元人民币，租赁住宅人口接近 1.6 亿，是购买新房人数的四倍。中国的租房人口占总人口的 11.6%，租房人口占总人口的 18%，这个数字低于英国、美国和日本等 35 个成熟市场，并显示出供需平衡的良好状态。据估算，到2020 年，中国住房市场的总租金周转量将达到 2 亿元人民币。
在国家政策的指引下，现阶段房地产市场有了新变化。中国建设银行尝试通过金融手段促进住房租赁市场的发展，主要的手段是设计具有适应性和稳定性的租赁商品：通过“建融家园”等新开发的房地产应用程序，提供房租标准化、家庭式长期租赁服务，同时提供金融、信贷平台及房屋、资金、信息等服务，解决需求与供求需求不匹配的问题，推动长期租金和长期生活的新概念和新市场的形成。目前，建行住房租赁综合服务平台已经初步建成，共包括五个系统，其中为政府提供服务的有三个：住房租赁监测分析系统、住房租赁监管服务系统、政府公共住房服务系统。这三个系统为住建部、住建厅、各地方政府研判市场状况作出合理调控方案并提供信息支持。面对企业和个人及中介的有两个系统：一个是企业租赁服务管理系统。为了打长租住房品牌，除了建行本身的品牌之外，还将引进更多的品牌，以培育长租市场的健康运作，借此嵌入创新的金融产品，如安居贷、押金管理等。另一个是住房租赁服务共享系统，提供个人及中介房屋租赁服务模式，包括：中介管理、合同网签、中介运营、看房撮合等，利用建行全线上流程渠道资源，为个人及中小中介提供租赁服务。建行住房租赁综合服务平台开放共享，不设第三方应用壁垒，微信、支付宝、聚合支付都可以使用。
............................
1.2 案例研究思路与方法
1.2.1 案例研究思路
本文以建设银行的实际情况为研究主线，按照“理论分析——案例分析——问题分析——提出对策——案例前景预测”的总体思路进行研究。首先是大量搜集相关文献，在充分搜集相关资料的前提下完成本文涉及到的各类学术论文、报告、文献的搜集与分析；将对关于银行建设的管理理论加以研究与分析，以建设银行提出的“蓝海工程”战略为主要案例研究对象。运用了工商管理硕士阶段所学的理论知识及相关研究方法，通过大量搜集实践资料并结合建设银行自身实际情况，采用文献研究法、实地调研及定性分析结合的定量分析法，对当前建设银行“蓝海工程”战略实施中存在的问题进行分析。根据本文涉及的关键理论内容、基本概念对案例进行深入研究，通过“蓝海工程”战略中出现的业务流程繁琐、租房领域配套机制不完善、金融科技化水平不高、金融包容性不足等一系列问题进行深入的分析，并提出适合中国建设银行支持本地住房租赁市场发展的模式、方针和策略，提出中国建设银行“蓝海工程”战略实施的过程中应当保证完善相应组织架构、完善金融生态构建、设计品牌金融产品、加强风险控制四个环节，通过这些环节完成自身问题的修缮。同时本文对“蓝海工程”住房租赁项目实施进行了前景预测，为了保障“蓝海工程”战略实施的更加顺利，本文提出了包括加强建设银行公租房建设力度、增加建设银行的社会责任、创新补助住房需求的方式、建立健全租赁房市场相关法规在内的四条策略，为建设银行“蓝海工程”战略实施的进一步开展提供理论依据与成功的保障。
............................
第 2 章 案例正文
2.1 中国建设银行“蓝海工程”项目概况
2017 年中国建设银行公布业绩之后，许多媒体仍然关注传统的利润水平、收益率和资产不良率。而在此同时，中国建设银行的高级管理者们却特别提到了一个普通的信息。而这一可能改变中国未来的金融结构发展方向的“普通信息”，就是建设银行推出的“蓝海项目”。关于这个话题，很多人都觉得其热度已经过去了，但是建设银行在这个领域开始了新的项目内容，虽然该项目的前途还需要不断的验证，但是我们应该意识到：现在“蓝海项目”的现状与 30 多年前的中国房地产市场情况极其相似，刚开始一片低迷，但是中国的房地产市场的今天却是一片繁华。
房地产开发企业会在确定当时市场环境前提下与大众的期待和预判的状况下进行房地产行业的战略布局，例如，20 世纪 90 年代中国人对于住宅并没有明确的个性化需求，没有追求就没有任何的市场前景。当时的住房的价格并不高，且公用的出租住宅占比相对较大，基本不能达到改变生活环境质量的目标。由于不确定房地产市场未来的发展方向与可能存在的问题与困难，面临什么样的机遇，因此商业银行在制定企业发展战略的时候就要考量多种不确定因素。
中国建设银行一方面为了承担社会责任，另一方面为了有计划的开发住房市场，提出了“要住房，到建行”的口号，以帮助租住双方达成交易，住户可以通过向银行进行借贷来获取用于支付的租金，出租方则可从银行得到充足的流动资金。这样，中国的房地产市场从最初的“摸着石头过河”，到如今已经开拓出一个发展前景良好的市场，并且促使房地产市场以一个较快的增长速度向前发展，发展的程度达到了较高水平。
........................
2.2 案例背景
我国的住房租赁市场起步比较晚，从 1956 年到 1966 年，以政府为核心的公租房占据了租赁市场中的核心地位。改革开放以后，大部分城镇采取住房制度改革，极大地推进了住房市场化建设和租赁。因此，我国的租赁房市场变革从政府统一组织管理开始慢慢地向市场配置资源模式转变，此后租赁市场也得到了大力的发展，并且城镇居民的居住条件起到了改善作用。1994 年我国开始执行分税制改革，商品房价格在极短的时间里呈现出非常大的涨幅，由于消费者自身衍生出来的投机心理以及当时的城市化进程逐渐加剧，我国的商品房交易市场体量远超租赁市场，导致了当时的商品房交易与租赁市场的不协调现象，导致了部分城市的租赁市场呈现出低迷的现象，例如上海在 2016 年度住房出租面积总量相比上一年度减少了大约 30%。
如今，我国租赁住房的市场份额占住房销售和租赁总和的比重仅仅达到了20 %，远不如发达国家的一半。与此同时，正是由于当地政府缺少对房屋租赁相对完善的管理制度，导致租赁市场无法真正地发挥其功能，整个市场中有非常多的不完善的地方。站在总体协调的角度来看我国的住房租赁市场，大致能够发现其中蕴藏着许多漏洞，没有一套完整的监督管理体系，并且其规模远不如商品房交易市场。
自从进入 2018 年，全国一线、二线城市的房价基本上维持在相对稳定的水平。即使我国对房价进行了严格的管控，让很多一线城市的商品房价格无法实现大幅度地增长，但是由于如今消费者对于房价的预期比较高，以及目前的土地供给小于实际需求的客观事实，在未来的一段时间里，房价仍然不会回落，处于一种高价接近平稳的状态。与此同时，通过对近几年的大量的数据调查能够看出，即便如今大部分大城市的房价处于较高的水平，但是很多核心城市的居民住房自有率为 70%，处于较高的水平，如此矛盾的结果也能够展现出如今住房需求没有得到满足的绝大多数的都是城市的外来人员。由此可见，未来的根本方向就是如何处理这部分外来人群的居住问题，任重而道远。对于目前能够参与住房租赁业务的银行，其主要功能表现为：一是在供应方融资方面尽可能与租赁住房建设主体达成战略协议，为企业提供各类租赁住房开发贷款；二是需求侧融资，与地方政府或领先的房地产企业搭建住房租赁交易服务平台，为租户提供个人住房租赁贷款；第三是中介服务收集和储存房屋，并将其送到专业组织进行科学运作。例如，中国建设银行推出的“住房储蓄”业务，将充分发挥自身成本评估的专长，对未来 3~10 年市场散户投资者的长期租金收入进行完善评估，并召集业主和专业租赁机构就未来 3~10 年的长期租赁权交易进行谈判。
............................
第 3 章 案例分析 .................................. 14
3.1
