本文是一篇税收论文研究，本文以我国房地产行业税收负担及其行业增长为研究核心，在认真查阅国内外相关文献的基础上对房地产行业税收负担及其影响因素、房地产行业税负与行业增长间的联动关系有了比较全面的认识，并以拉弗曲线理论、税收超额负担理论、最优税制理论和税负经济效应理论为研究基础。论文主体主要分为三部分：首先，从国家统计局和《中国税务年鉴》获取房地产行业税收及其相关数据，采用描述统计和对比分析的方法，对我国房地产行业税负水平的现状做出分析，得出我国房地产行业税负水平无论是横向还是纵向来看均偏高，且税负结构分析结果表明，造成当前我国房地产行业税负沉重的主要税种为增值税、土地增值税、企业所得税和契税。
第一章 导论
1.1 研究背景
改革开放以来，中国经济持续高速增长，成为世界第二大经济体，但随着人口红利衰减、“中等收入陷阱”风险累积、国际经济格局深刻调整等一系列内外因作用[1]，2013 年中央经济工作会议中提出，我国经济发展进入“新常态”。经济新常态强调经济高质量发展，其具体内涵包括高速增长转为中高速增长、优化升级经济结构、要素和投资驱动转向创新驱动。十八届三中全会提出要全面深化改革，而税收是国家宏观调控的重要工具，因此国家强调要不断深化税制改革。随着改革的不断深化，国家不断提出新政策，这其中就包括 2015 年提出的供给侧结构性改革，2016 年 5 月 1 日起全面“营改增”的落地实施，以及 2018年提出的减税降费政策。
在我国经济持续高速增长的过程中，投资、消费和出口被称为是我国经济飞速增长的“三驾马车”。杜猛认为，房地产是我国“三驾马车”的重要组成部分，我们最强的就是投资拉动，而房地产作为投资中的重头，对我国经济的三驾马车来说，可谓是功不可没[2]。但由于过快的发展，透支房地产行业投资，造成房地产行业“虚胖”，会抑制后期消费市场。杜猛谈到“房地产仍然是中国经济的万里长城”[2]，税收负担最终反映的是政府和纳税主体之间的分配关系，行业税收负担的大小及其公平合理性将直接关系到行业市场主体的行为选择。自 2016 年 5 月 1 日，“营改增”在房地产行业全面实施，这也是国家减税降费政策在房地产行业的践行，这就使得房地产行业的税负状况及“营改增”的减税效果成为专家学者关注的焦点。同时房地产行业作为国民经济的骨干产业，具有融资量大、关联度高、产业链长、带动性强的特点，故该行业的健康发展对国民经济体系的影响不容小觑。房地产行业产业链长，涉及上下游几十个行业，它的发展对启动消费、扩大内需、拉动上下游产业的发展和促进国民经济增长有很大联动性影响，这也正是我们研究房地产行业税收负担及其行业增长的意义所在。
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1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
税收负担是一国税收制度的核心，税收负担对经济增长影响的研究属于税收效率研究的范畴[3]。本文基于对我国房地产行业税负的现实考察，对我国房地产行业税收负担的影响因素及房地产行业税收负担与行业增长问题进行实证研究取得的系列结果，对于丰富行业税负理论、税收负担与经济增长理论，具有一定的意义。
1.2.2 现实意义
我国房地产行业自 20 世纪 90 年代以来发展迅速，在我国经济增长的“三驾马车”之一投资中，房地产行业占比重大，其在我国城镇化进程中的作用不容忽视，但同时，房地产行业的过快发展，透支了房地产行业的投资，造成房地产行业“虚胖”，对后期消费产生了阻碍作用，进而会抑制经济的发展。本文在考察我国房地产行业税负现状的基础上，对我国房地产行业税负的影响因素及房地产行业税负与行业增长问题进行的实证研究，对改善我国房地产行业管理水平，提高我国房地产行业增长与税负匹配度，实现房地产行业高效可持续发展，进而促进我国宏观经济稳定高质量发展有着重要的意义。
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第二章 房地产行业税收负担的相关理论基础
2.1 税收负担概述
2.1.1 税收负担的概念、分类及原则
1.税收负担的概念
从国家的角度来看，税收是国家管理职能的体现，国家通过自身所特有的管理权限依法对国民财富进行统一分配的国家行为。从纳税人的角度分析，自身所承担的缴税额度称为税收负担，也可以理解为在一定财务周期内纳税人所应缴纳的税款额度，或者因上缴税额给自身造成的经济损失价值。不同的研究视角对税收负担的理解存在一定的差异。基于相对额度的分析视角，税负可以理解为一种比例关系，指的是纳税人相关价值中所缴纳税额的占比情况，在业务操作中通常用税收负担率来衡量，税负率的大小反映纳税人或征税对象的实际纳税承担程度。基于绝对额的分析视角，税负代表了纳税人在确定时期内的税款缴纳水平，直接反映纳税人的税款缴纳状况。国家经济发展状况、税收金融政策等直接影响企业税收负担。同样地，企业的税收缴纳情况，也会对国家财政收入、国家治理能力、国民财富分配等产生紧密影响。在个别情况中，还会存在中小型企业及个体的负担不良现象等问题。总的来看，税收负担直接反映纳税人收入情况与国家经济发展质量，也会直接作用国家宏观经济政策等顶层设计。
2.税收负担的分类
学术界针对税收负担的分类，根据不同的划分标准主要有以下几种方式：
（1）依照衡量方式，分为相对税负和绝对税负两种。其中，绝对税负用缴纳的税款税额表示，直接反映了纳税人根据税法相关规定实际缴纳的税款额度。相对税负反映的是一种比例关系，指的是纳税人应缴纳税款总额在相应的计税依据中所占的比重，计算公式可以表示为：相对税负=税款总额/计税依据×100%
在实际业务过程中，二种使用情况有所差异。例如，在需要对企业税收负担现状进行研究时，国家主要获取特定时间周期企业所承担的税收负担程度，这种情况下优先选择绝对税负的概念。在对企业间横向对比，或分析实际税负情况下，通常采用相对税负的方式。
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2.2 相关理论基础
2.2.1 拉弗曲线理论
美国供给学派代表拉弗（Arthur B Laffer）教授学术成果影响显著，其中最著名的“拉弗曲线”有着广泛的应用价值和指导意义。同时，根据这一研究成果，成为里根总统在位期间的经济顾问，为国家实施税务改革及相关调配政策提供依据。“拉弗曲线”是研究税收问题的专业概念，其核心思想是始终存在能够满足同样的收益的两种不同税率。这向我们传递了这样一种观点，政府税收不是单纯的根据税率的变化而同样变化。更具体的分析，采取零税率政策，税收的结果也为零。但是当税率提高到100%时，意味着人们的经济产出全部被政府用来征税，这显然与人们的价值诉求严重相悖，会带来人们工作懈怠、工厂停滞等经济萧条现象，长期来看也会导致零税收问题出现。因此可以发现，税率由 0 逐渐扩张到 100%，税收总额则表现为从零再归零的现象。所以，“拉弗曲线”指出，在税收活动中存在明显的税收拐点。在拐点之前税收与税率呈现正相关关系，超过税率拐点，二者可能存在反向相关关系，即税率增高，税收下降。为此，政府需要制定科学的税收政策，使国家税率保持在合理的区间范围，进而才能更好的组织国家税收，确保财政收入的稳健性。同时，在拐点时刻的税率值，反映了国家税收的最优水平。
拉弗曲线反映了税收与税率二者间的关系，可以用来揭示税率、税收、经济增长之间的内在联系。在税率较高时，所获得的税收收入不一定高于低税率情况下的税收水平。同样的，低税率水平的税收收入也可能高于高税率情况下的税收收入。从政府层面而言，需要考虑维持合理的税率范围，寻求最佳税率配置，才能确保国家税收的高效性。
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第三章 我国房地产行业税负水平的现实考察........................21
3.1 我国宏观税负水平现状........................... 21
3.1.1 我国宏观税负总体规模分析............... 21
3.1.2 我国宏观税负水平趋势分析.................. 21
第四章 我国房地产行业税负影响因素的实证分析..........................32
4.1 我国房地产行业税负与行业增长关系的实证分析....................... 32
4.1.1 绘制散点图........................... 32
4.1.2 指标选取与变量设计............................. 33
第五章 提高房地产业行业增长与税负匹配度的对策...........................44
5.1 深化改革房地产行业税收制度............. 44
5.1.1 完善房地产保有环节税收........................ 44
5.1.2 优化房地产交易环节税种........................ 45
第五章 提高房地产业行业增长与税负匹配度的对策
5.1 深化改革房地产行业税收制度
我国房地产行业税制中涉及税种繁多，且流转税、所得税、财产税和行为税都有涉及，如此错综复杂的税收类型，重复交叉征税在所难免，而且税收征管成本也会因而增加。因此，深化房地产行业税制改革，简化税制、降低税负势在必行。
5.1.1 完善房地产保有环节税收
我国在房地产行业的开发、保有、交易和分配等各环节均有征税。前文数据显示营业税（2016 年 5 月 1 日之后改征增值税）、企业所得税和土地增值税及契税是其中的主要税种，2008 年-2018 年，这四个税种的税收收入合计占房地产行业税收总额的比重每年均在 85%以上。其中的营业税、增值税、土地增值税和契税均属于交易环节税种，而属于保有环节的只有房产税和城镇土地使用税，税种少且
