提要：深圳市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，其中特区内巧个工业区改造和调整，构成旧区重建的主要内容.由于这类地区“旧”而不旧的特点，“应不应该改”、“值不值得改”等社会经济方面的“非技术性”问题将直接关系到规划的科学性和可行性.本文以八卦岭工业区改造规划为例，就以上问题作一探讨.
关键词:旧区重建;工业区改造;深圳市
1前言
改革开放后，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一座难以改造的旧城.在某种程度上反映了目前城市规划和管理的焦点和难题.
进人90年代以来，以东门老街拆迁、上步工业区转型和特区内旧村改造为标志，深圳城市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的时期，旧区重建(或称城市更新、旧城改造)被提到议事日程，并成为城市开发建设的热点.由于前一阶段城市主要的精力放在新区拓展上，旧区重建研究一直未得到应有的重视.在市场大潮的冲击下，很多问题还来不及研究，一些地区拆迁已经匆匆上马全面铺开。由于缺乏全面的考虑，改造中的社区往往出现新问题。东门老街改造应该是最值得人们借鉴的一例。
从1993年开始，有关部门将东门老街12.8万m，地区划分为大小不等的若干地块，交由不同开发商自行拆迁改造。由于缺乏统一的筹划，至今改造还局限在有利可图的独立商场单体改造上.而急需更新的基础设施却难以进行，改造后内外交通的通达性反而大为削弱.加上开发商各家经营方式不一，工程进度不一，致使东门成了脏乱差集中地区，商业竞争力和吸引力受到明显影响(顾客群体从最高峰40万人下降到25万人左右)。更令人优虑的是，1999年所有单体改造全部完成后，竞有将近100万m，商场面积进人房地产市场，而日本东京最大的商业中心区(包括银座一东京站一带二个一级商业中心地)营业面积仅60万mZ，北京市西单营业面积也只有32万m，①.相比之下，东门商场改建总量远超出实际需求，无论是对周围片区市政设施，还是对全市房地产市场，其影响都是长久和深远的。有专家说:“东门改造将是一锅煮不熟的夹生饭”，也有专家说“东门改造使深圳市永远没有了自己的历史，②。
笔者认为，以上问题出于目前尚不规范的市场经济，但和规划对经济和社会问题研究缺乏足够的重视有关.旧区重建可以说是城市建设中最复杂、涉及面最广的社会工程，有着极强的政策性.因此，在常规物质形态规划基础上，成功改造规划不仅要综合考虑拆迁补偿机制和相关政策对规划的影响，也要同时解决经济转轨期所面临的市场经济与政府调控、速度与标准、近期和远期、经济效益和社会环境效益等一系列复杂的“非技术”矛盾。
目前，特区内15个工业区不同程度进人改造和调整时期(见图1)，构成深圳旧区重建的主要内容，加深相关的经济和政策问题研究对于深圳城市更新工作的健康发展有着重要的现实意义.这是因为，这类旧区重建的“旧”，含义已一与传统概念有很大差别:它不是指建筑质量、环境景观、交通和市政设施较差，到了难以为继的地步，而是工业区本身的功能和性质“陈旧”，确切地说，是这些功能和性质不能适应隐含在现时地域空间之下的“地利”的变化.由于改造对象一般都质量结构完好(楼龄只有5~10年)，如果与之相关的经济和社会问题没有得到充分的考虑，其拆迁重建的建设性和破坏性可能是并存的.笔者就深圳市八卦岭工业区改造规划谈谈对其中问题的一些认识.
2问题的提出
八卦岭工业区是1986年市政府确定建设的15个标准加工工业区之一，总面积IO8.85hm，，现状建筑面积200万mZ，其中工业厂房100万m，，建设用地基本由厂房用地、配套单身宿舍用地和与工业生产生活有关的配套(如食堂、停车等用地)构成，城市形态规整而清晰(见图2).
在1994年以前，区内有近500家企业，就业人数最高达9万人，是特区成长时期经济增长的重要支撑点。近年随着城市高速成长和快速拓展，该地段区位由原来城市“边缘地带”迅速成为城市核心地区，也使区内企业面临着生产成本急升和工业效益下降等问题。在效益普遍不理想的状况下，工业外迁和将空置厂房改作商业、办公等用途，就成为企业摆脱困境的一条快捷途径.截止到1996年底，区内制造业人数已下降为2万人，188幢总建筑面积约164万mZ建筑物中，1/3的厂房改变为商业办公功能，面积达21万m2，其中的65%是未经政府批准擅自进行，使得工业区的面貌和功能发生了根本变化(见图3).
由于以上改造行为是在市场机制作用下自发进行的，缺乏明确的政策导向和控制管理手段，具有很大的盲目性。它不仅带来了诸如交通拥挤、配套设施不足等问题，更为严重的是造成了国有资产的变相流失。八卦岭以上规模的用地功能改变，应补交地价7.35亿元，但实际补交地价业主廖若晨星，巨大的土地级差收益未能纳人公众利益名下，而被业主囊括。有鉴于此，管理层面认为必须制止改变功能行为，并要求以改造为住宅区的发展目标制定片区改造规划。
但是，企业对此却有不同的认识和反应.在调查中，50肠的业主有改变建筑物功能的愿望和要求，但绝大部分对改为居住难以接受。这是因为现有标准厂房，可以通过进行内外装修改变为商业、办公、娱乐场所等，唯独不能直接改为居住用途，除非将只有10多年楼龄的厂房拆除。但是，商业、办公、娱乐的发展必须借助于一定规模居住人口和经济活动量的支撑，不可能无限发展，因而厂房的改变也有一个限度，这使企业也处于两难之境.
事实上，除八卦岭工业区外，特区其它工业区今后的发展也面临着类似的问题.应不应该改和怎么改，是规划师首先遇到和必须回答的第一个“非技术性”问题。
3应不应该改—计划和市场的冲突
笔者认为，以上企业个体经营行为与规划管理层面行为矛盾问题，从宏观或更深层面上理解，首先是如何协调市场经济和政府宏观调控(城市规划)关系的问题。
在市场经济中，工业区改造最终靠企业(业主)完成。作为独立预算的经营实体，追逐利润最大化是企业行为准则，这是规划必须尊重和服从的原则之一。任何无视价值规律的规划，其指导意义都是有限的。如与八卦岭工业区遥相对应的上步工业区，以现时的交通和人口的分布结构，该地区具有成为片区商业中心的最佳区位③，当初将这一地区规划为工业用途，但土地还按市场经济自身规律和利润取向不可阻挡地改变为商业性质，即使政府以行政指令或者规划形式限制片区内各种“工改商”行为，容积率和建筑总量一而再、再而三突破原有规划控制。事实上，八卦岭工业区也不例外。
但是，价值规律也决定了市场行为的天然缺陷即盲目性，最直观的表现就是市场不能有效地预测市场需求和经济的长期发展方向，使得城市发展从无序走向有序所需的社会成本很大。这就要求城市规则必须注重研究市场，把握市场，在顺应市场规律的基础上，通过有效的规划手段和经济手段引导市场，帮助企业克服盲目性，使其既能创造经济效益，又有利城市整体发展。
因此，我们以对全市房地产市场研究为突破口，在深人分析工业和第三产业的转换关系和城市发展对该片区要求上，确定片区改造方向近期以工贸办公为主，远期发展居住为主的综合区。
3.1深圳工业发展一开始就与房地产业有着密切关系，工业区首先是由土地开发兴起，由房地产公司开发工业楼宇，出售或出租给企业(特别是“三来一补”性质企业)组织生产。由于工业用地一开始就是在市场形成，所以它的发展必然会遵循市场价值规律。特区工业生产成本的上升、经济政策的调整以及第三产业较工业要高的物业收益，与八卦岭所处的位置相互作用，使调整功能成为一种客观必然。
3.2八卦岭片区在现时和未来都不具备发展为专业市场或片区零售商业中心的区位。而且目前特区商业楼宇空置率高达70%，过多的商场建设造成了这两年零售服务业滑坡。从1994年至今，特区内已有15家大型商场倒闭。如果以上步工业区为代表的大量厂房改为商业，可能会因其租金低廉进一步打击原有和新建大批商业楼宇。在这种情况下，应严格限制本区盲目改为大型零售商业用途:
3.3目前全市商业写字楼总体上严重过剩，但是市场细分结果显示，中低档次的商业写字楼，特别是直接服务于工业“总部”式办公楼相对紧张，在补交地价的前提下，应允许厂房直接改为办公用途。
3.4在片区周边的园岭、白沙岭等住宅区形成规模的情况下，八岭工业区的住宅开发有良好的形象和氛围。该地区的住宅发展将有助于住宅建设也有助于罗湖田区居住人口疏散，也有利于福田中心区就业和居住的平衡.
4值不值得改—社区利益和按商业原则开发之间的平衡
在很多城市，市区重建已经成为房地产很重要的获利渠道之一，特别是旧工业区和仓储区，由于不存在回迁或安置受影响的住户、租客问题，人们普遍认为重建的商业收益较大.像香港的美孚新村、太古城、黄埔花园、城市花园等，均是私人发展商将原先拥有的码头、加油站、电站和仓库加以重建的成功范例。但是对于八卦岭工业区以居住为主的改造方案，业主反映却冷淡，因为在考虑值不值得问题。特别是在厂房楼龄在10一15年不等情况下，以住宅为主的改造方案其财务预算的真实成本费用，除了考虑正常的物质成本(补交地价、建安费、管理费、综合配套费、利息、房地产税费等)外还必须考虑损失的机会成本(即改住宅损失的租金收人和拆除原有厂房的物业损失)、延误成本④，及由此而来的高风险，除非能争取到很高的容积率确认能有可靠和可观的利润回报，否则业主或开发商是不会轻易拆毁只有10年房龄的厂房.
但是对于政府来说，重建意义旨在提供更多的土地兴建社区设施和增加公共空间，以达到改善环境目的，这就意味着重建中等层数的旧厂房只能得到略有增加的容积率.除此之外，本区由于功能改变，必须增加大量的生活配套设施，改造现有的市政管网及设施。收回的补交地价，是否抵消以上市政投资费用，政府的财政收支平衡是衡量“值不值得”一个首要因素。加之旧区改造的周期长，社区可能长时间处于一种混乱局面，从而使片区甚至整个城
