本文是一篇企业管理论文，本文实证研究以 H 公司为研究对象，H 公司具有较好的代表性。主要体现在其公司成立时间不长也不短，组织构架趋于完整但并非完善，管理能做到位但并非不可改进，业绩尚可但并非最优，效率有保障但并非能做到长期最大化持盈，所以，H 公司现状能够较好地代表一类公司。选择 H 公司作为研究对象，期间，分别对国内外绩效评价研究、发展现状做出了客观充分地总结评述，并对经营绩效评价相关方法做了系统论述，介绍了功效系数法（功效函数法）基本原理，系统的回答了如何构建评价体系这一问题。并且，根据研究思路得出了 H 公司财务绩效评价结果、管理绩效评价结果，通过对这两者的分析整合，又进而得到经营绩效评价结果。与此同时，根据得到的经营绩效评价结果，论文也有针对性地给出相关建议措施。
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
新中国成立以来，各领域取得重大发展，特别是上世纪 70 年代末随着改革开放的序幕拉开，中国经济迎来了繁荣。而在经济领域的众多行业里，特别是近二十年来，我国房地产行业被国内广泛关注，同时，国外学者也热衷于对中国房地产行业进行深入研究，并将其作为透视中国经济规律的代表行业。众多研究表明，中国房地产行业之所以发展快，影响大，是因为该行业与其他行业联系紧密，彼此之间各种业务息息相关，与其他行业之间形成一种难以割舍的关系。比如，就房地产市场的住宅投资行业来说，数据表明，该行业每投资两亿元就会导致材料、工程、装修、纺织、燃料、水电、化工等行业增加三亿元的投入。说房地产行业对其他行业影响大，体现在其并非只是影响一两个行业，而是同时影响二十多个行业，而且大部分涉及的是民生基础行业。所以，近二十年来，房地产一直担当国民经济支柱产业的说法不无道理。
习近平总书记在 2015 组织召开的中央财经领导小组第十一次大会上倡导：房地产行业要去库存，促发展。2016 年的中央经济工作会议中，习总又亲自作出“四降一补”的指示，即去产能、减库存、去杠杆、降成本、补短板。随之，中央与各省地政府制定了系列政策措施，比如，调整首付比例、制定购房补贴等措施。通过市场运作，配合相关政策的推动，从整体层面来看，终于在 2016 年末，房地产行业数据回报时发现“四降一补”的指示效果显著。2017 年，中央又做出旨在促进房地产行业持续健康发展的“供给侧改革”的重大决定，在年底的经济工作会议上又圈出了八项重点，其最引人瞩目的包括：“加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房新制度”。深究发现，国家在房地产行业发展方面，投入了大量精力，与此同时，相关制度、宏观政策也是随着市场的变化、市场供需情况而不断优化与改进，这一切都不难说明房地产业的健康稳定的发展与民生经济发展密不可分。
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1.2 经营绩效评价的研究现状
1.2.1 国外研究现状
从绩效评价的研究历史来看，绩效评价理论研究起源于十九世纪，并且，在这期间，市场经济组织开始以公司制模式出现，并慢慢流传开来。随着大量的资本被市场经济团体的所有者控制，绩效评价犹如雨后春笋般发展，并为经济团体的所有者迫切需求。美国古典管理学家弗雷德里克·温斯洛·泰勒，“科学管理理论”的创始人，被管理界誉为科学管理之父，在十九世纪末所创立的“科学管理理论”，对绩效评价研究做出了卓越贡献。
自 20 世纪至今，关于绩效评价方法的研究，已经取得了诸多显著成果。
二十世纪初杜邦分析体系的提出，促进了企业绩效评价的发展，丰富了绩效评价研究的理论库，紧接着这套体系被广泛关注与推广，也被众多企业所接受[1]。没过多久，1928年，沃尔评分法相继问世，就绩效评价而言，等同是提供了崭新的思路，其先进之处就在于沃尔体系强调公司在评价一个企业信用能力指数的同时，不要忽略评价企业的财务效益[2]，这对于绩效评价体系的研究来说，无疑是开辟了新途径。接着斯特恩?斯图尔又公布了他的绩效评价研究成果，即企业经济增加值概念，根据斯特恩?斯图尔理论观点，他建议在对企业进行绩效评价时，要将投资者的投资成本作为绩效评价的参考因素之一[3]。接着，大约在二十世纪末，美国学者 Roberf·S·Kaplan 和 David·P·Norton 在他们的著作中首次阐释了平衡积分卡的工作原理[4]，毫无疑问，平衡积分卡原理的问世，为经营绩效评价的发展起了很强的推动作用，因为运用该方法进行绩效评价时，该方法不但强调要关注财务指标，而且强调要关注公司的非财务指标，就绩评价角度而论，很显然，该方法体现了全面性、完整性、多样性、系统性。进入本世纪以来，外国学者对绩效评价的研究频次逐步增多，经过全方位的深入研究，取得了显著成果。2001 年左右，Neely A.D 与他的研究团队，率先提出运用绩效棱镜进行绩效评价，其具体操作是从五个维度进行绩效评价[5]，即如图 1-1 所示。
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2 理论综述
2.1 利益相关者理论
对于公司来说，利益相关者就是那些与公司经营有利害关系的人或组织，具体来看，大致可以分为三种类型，即资本市场上的人或组织，包括公司股东、债权人等等；与产品相关的利益相关者，包括公司客户、供应商、采购商、公司业务发生地社团公会等组织；公司内部组织中的利益相关者，包括公司员工、管理人员。这些利益相关者有共性，也有很大的区别。每类利益相关者都希望公司在制定经营方针、经营决策的时候，各自是优先被考虑到的，各自的利益也是优先被企业顾及到，但实际决策中，决策过程往往难以同时令所有利益相关者拍手称赞，更有甚者，有时候某些决策会使得某些类别的利益相关者的利益互相冲突、矛盾，经过多方权衡、论证发现，股东对于一个企业的发展、存活往往负有主要责任，因此，为了市场经济主体即企业在健全合法的环境中能长期的存在，“股东优先论”应运而生。但是随着市场经济的发展，利益相关者理论随之问世，为了市场经济健康发展，现实要求企业不得不重视利益相关者的利益，要求企业不能在一意孤行的搞股东优先论。利益相关者理论的问世，对经济方面的诸多研究领域提供了新维度，也有诸多影响，在诸多影响中，影响最大的当时企业经营绩效评价方面的影响，这主要体现在，以往的经营绩效评价主要对股东负责，而随着利益相关者理论的应用则说明审视经营绩效评价的主体越来越多，并且这也有利于指导企业找到企业经营绩效评内容和主体。在企业的后续工作中，为了使得企业绩效评价体系越来越完善，这又要求公司在制定战略目标时不得不顾及到全部的利益相关者。另一方面，取得利益相关者对公司的支持，对于公司实现可持续发展战略来说是非常重要而有十分有必要的，他们的支持不仅是提高企业核心竞争力的有力支架，也是重要途径。
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2.2 委托代理理论
现代公司制度被社会广泛认可并随之接受，基于公司制的公司制企业快速发展，造就了所有权与经营权逐步分化，这也进一步使得职业经理人群体的诞生，并且市场对其需求越来越大，对高素质的管理人员需求也越来越大，由于所有权与经营权的分离，信息传递的不对称性，进而导致两者利益矛盾冲突，这一客观现实的存在又暗示了股东对公司经营绩效评价结果越来越重视，当然，管理者为了实现目标对经营绩效评价也是越来越倚重。经过对实践总结，不难发现公司管理者基本诉求是想获得更多的收益、更多的福利、拥有舒适的办公环境，而股东的第一诉求往往是节约成本，使得股东利益最大化，两两之间基本诉求不同，并且管理者往往对公司实际情况更为了解，信息的不对称，又造成这种冲突愈演愈烈。 为了解决这一类冲突，大约在 1970 年左右委托代理理论开始萌芽，经过多年的发展，在经济学家以及科研学者们的共同努力下，委托代理理论也日臻发展完善。这套理论体系的构建本身并不复杂，但是构建过程中有个一核心关键之处，那就是这套理论体系要顾及到所有者的利益诉求，同时对公司管理者要有激励作用，并且还要求对管理者能起到约束作用。为此，学者们进一步探索发现，要做到构建一套行之有效的体系需要做到：首先是要明白制度管人的重要作用，按规定的程序制定与代理人相关的聘用制度，并落实落地，一旦确定了符合规定的管理者，则要及时划分管理者权利、责任、义务；第二是要明确绩效管理的管理方式，特别是绩效考核的方式，达标与否相关的奖惩措施，同时还要制定薪酬方案，利益分配方案，以便能起到激励管理者的作用；第三是基于代理人即管理者的监督约束机制，并落实落地。
通过查阅文献，不难发现，就制度经济学研究范畴来说契约理论占据相当的分量，而委托代理理论又是契约理论的的重要构成部分，其论著中的委托代理关系是指“一个、或者多个行为主体（A）根据一种明示契约、或者隐含的契约，指定或者雇佣另一些行为主体（B）为其（A）服务，同时（A）授予后者（B）一定的决策权利，并（A）根据后者（B）提供的服务数量和质量对其（B）支付相应的报酬”。在构建委托关系中的授权者即委托人（A）、被授权人即代理方（B）。
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3 H 公司经营绩效评价现状分析及存在的问题.................... 20
3.1 H 公司简介.......................20
3.2 公司战略环境分析...................................21
3.3 H 公司财务绩效评价现状分析...........................23
4 基于功效系数法的 H 公司经营绩效评价体系构建............................ 32
4.1 H 公司经营绩效评价方法概述..................
