本文是一篇工商管理论文，本论文在查阅了大量财务报表有及相关文献资料后，结合 Y 项目的实际开发情况进行的案例分析。本论文的研究意义在于：总结出了房地产开发中存在的问题导致项目利润与预期的项目可行性研究的利润造成差异的原因。（1）提出了成本管理制度中存在的无效成本的问题，并相应提出了解决问题的方法。开发成本过程中存在着严重的管理问题，落实本文研究中提出的解决方案，能够解决项目开发过程中出现的管理问题。（2）提出了管理费用中人力成本过高的问题，薪酬定位的偏差，高层管理人员激励措施不够，导致的管理费用超过项目预期的问题。加强人力成本控制的意识将有效降低管理费用。（3）销售费用中的佣金问题。高层销售管理人员权力没有约束，销售总监兼任项目总经理。导致佣金计提三次，销售费用过高的问题。本文中提出的对权力的划分和不相容职务的分离。高层管理人员互相牵制管理是降低销售费用的有力措施。
第一章 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 国内外的经济背景
2019 年 7 月 30 召开了中央政治局会议，会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这表明房地产调控政策再度大幅放松的可能性很小，再加上当前房地产企业土地购置意愿下降和房地产融资渠道收紧等因素，预计以后房地产投资将面临较大下行压力。
2019 年国际货币基金组织下调全球经济的增长到 3%，这是从 2008 年全球金融危机以来最低的全球经济增长速度。单边主义和保护主义使全球贸易的增长面临着下行压力。大多数国家出现了经济增速回落，消费和投资的信心下降的情况。
随着经济的发展，中国企业要融入全球价值链，需要主动参考和引入国外的管理会计的研究成果，提高与增强管理会计的重视程度。企业的经营也越来越需要财务人员脱离出传统工作中只重视财务分析，与业务脱节的弊端。要求财务人员站在公司经营的角度，站在管理者的角度来参与公司的决策，才有利于企业的长期发展。管理会计师利用财务会计提供的资料和其他生产经营资料进行加工、整理和报告，对已开发完的项目进行项目后评估系统的研究，总结出项目的得失经验，使其他各级管理人员能够据此对未来的各项业务经济活动进行控制和规划，并帮助管理层对未来的项目做出决策。
1.1.2 房地产行业的发展现状
房地产行业对我国国民经济的发展有着重要的作用。在 2003 年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认。因为房地产业直接或间接影响上下游几十个行业的发展，比如金融业，建材行业，五金行业等等，房地产业也是一个能够提供很多就业机会的行业。据国家统计局的数据，2018 年 GDP 是919,281 亿元,2019 年 GDP 是 990，865 亿元。房地产开发投资额在 2018 年是120,263.51 亿元，占 GDP 的 13.1%，房地产开发投资额在 2019 年是 132,194 亿元，占 GDP 的 13.3%。房地产业增加值在 2018 年是 64,623 亿元，占 GDP 的 7%，房地产业增加值在 2019 年是 69,631 亿元,占 GDP 的 7%。由此可见，房地产行业是国民财富的重要组成部分。
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1.2 研究意义与方法
1.2.1 研究意义
项目后评估研究实际上是建立了一个对项目建设前后进行监督的管理机制，可以在一定程度上事先抑制项目工程中不良现象的出现。
首先，对企业而言，有利于提高项目的投资决策、开发运营和管理水平。建立完善的后评估制度和方法，第一，可以增加高层管理人员的责任感，提高项目预测的准确度。第二，可以通过项目的后评估反馈信息，及时的纠正开发过程中存在的决策问题。第三，有利于对项目的跟踪，可以提高相关责任人的责任心，有利于提高行业内从业工作者优胜劣汰的人员选择机制。
其次，由于房地产项目的管理活动涉及到很多方面，比如施工单位、设计单位、监理单位和政府相关部门，如何通过有效的制度和措施提高项目的管理水平是项目管理的关键。政府相关部门还可以通地房地产开发项目的事后评估内容了解企业在开发中的实际问题，了解政府宏观政策对企业的影响，能够及时修正某些不适合行业发展的政策规范，从而制定更适宜的行业准则，有利于政府对房地产项目的标准化管理。
最后，项目后评估可以提升房地产行业发展和管理水准。在行业中推广房地产项目后评估工作，可以增加有利的经验，从中找出行业中存在的普遍问题，提升整个房地产行业的发展和管理水平。
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第二章 理论基础和文献综述
2.1 项目前评估的概述
2.1.1 项目前评估的内容
项目前评估主要是项目可行性分析，房地产项目可行性分析是在上世纪 70 年代末引入我国的。房地产开发项目的可行性分析是在对开发的项目决策之前进行的调查研究，是房地产项目实施之前所从事的总体性研究，是项目的决策依托，也为项目设计提供铺垫，是房地产投资项目不能缺少的关键环节。进行可行性分析时，需要对项目进行预测分析，对项目市场的发展趋势进行预判，尽量做到准确分析。
项目可行性分析首先从市场调查分析开始，分析项目的市场状况，确定项目的客户群以及市场定位。指出项目的 SWOT 分析，即市场的优势、劣势、机会和威胁分析。然后是项目规划设计的建议和开发进度安排的建议。其次是项目费用的估算，资金的筹措与财务评价。再次是项目风险的分析，即项目不确定性分析、法律风险、政策性风险等其他技术和自然环境风险。最后是项目可行性研究的结论建议。
2.1.2 项目前评估的作用
项目前评估的第一个作用是为项目投资决策提供依据，在投资前对拟开发的项目进行技术上、经济上、财务上、建设上的全方面论证。为投资决策提供更可靠的依据。第二个作用就是作为项目筹资的依据。房地产项目所需的资金来源多种多样，贷款、股票和债券、保险公司投资等多种途径。投资方可以根据项目可行性研究确定最佳的筹资方案，以合理安排资金，降低开发风险。第三个作用就是作为项目规划设计的依据。可行性研究根据市政的规划要求，对拟开发的项目的规模、开发密度，容积率等要求提供设计依据。第四个作用就是作为申请市政配套的依据。在可行性研究中，对土地征用、拆迁情况、材料供给等问题做了论证和估算，从而作为和有关部门签订协议的依据。第五个作用就是作为项目开发有序性的保证。
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2.2 项目后评估的理论
2.2.1 项目后评估的概述
项目后评价是指对已经完成的项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行系统客观的分析。目的是全面总结项目的实施过程，分析项目的实际运营情况和实际投资收益，检验预期的投资目标是否达到，对比实际实施效果与项目预期目标的偏差，并分析其原因，总结项目成败的经验和教训，为进一步提高项目投资收益提出建议。
2.2.2 项目后评估的方法
项目后评价的主要方法有：对比法、逻辑框架法、网络分析法、因果分析法、成功度评价法。
对比法是将项目的评价前目标即项目可行性分析与项目的实际开发结果进行比较，用于发现利润的偏差度。对比法的这种前后对比得到的结论只是指出了各项财务指标的偏差程度，但是没有明确的指出是什么原因造成的这种偏差。投资者可以对造成偏差的主要因素加以分析，这将有助于后续开发项目的决策。
逻辑框架法是概念化描述和分析开发项目的方法，将动态的相关的内容有机组合，通过分析各因素的逻辑关系来评价目标的实现情况与实现的效果。这种方法的优点在于利于行业部门的对比和找出项目开发经营中的问题与缺陷。但是这种方法过于强调与原定目标的对比，可能会忽略实际状况的改变。在项目开发中过于关注外部风险因素可能会造成项目管理的简单化。
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第三章 J 企业 Y 项目的概况 ................................. 13
3.1 J 企业背景与战略规划 ............................... 13
3.2 Y 项目公司简介 ................................. 14
3.3 投资环境的分析 ........................ 15
第四章 Y 项目的收益后评估研究 ............................ 29
4.1Y 项目的收入情况后评估 ...................................... 29
4.1.1 住宅收入后评估 .................................. 30
4.1.2 商业楼收入后评估 .............................. 31
第五章 Y 项目的收益后评估的总结与展望 ............................... 64
5.1 总结 ................................. 64
5.2 展望 .................................... 64
第四章 Y 项目的收益后评估研究
4.1Y 项目的收入情况后评估
在项目前评估中预测 Y 项目的住宅面积是 179,960 平方米，套数为 1,508 套按单价 11,500 元/平方米计算，住宅收入为 206,954 万元。公寓面积是 20,466 平方米，销售均价是 11,500 元/平方米，公寓收入是 23,536 万元。商业面积是 19,711 平方米,套数是 20 套，单价 20,000 元/平方米，商
