本文是一篇金融市场论文，本文得出我国REITs适合作为长期投资工具，不合适作为短期投机工具。长期来看，REITs具有相对稳定的分红收益，且风险适度；短期来看，REITs会面临较大的价格回落风险。
第1章绪论
1.1 研究背景
基础设施建设对经济社会的发展起到重要推动作用，是国民经济发展的基石。自改革开放以来，我国基础设施发展迅速，积累了大量铁路、公路、港口、水务等存量资产。这些基础设施推动经济社会发展的同时，也带来大量流动性较低的存量资产，使得原始权益人退出困难，不利于基础设施可持续发展。在此背景下，国家提出公募REITs试点，REITs即“不动产投资信托基金”，是将基础设施资产或权益通过证券化方式，转化为在交易所公开上市交易的标准化金融产品。REITs最早出现在美国，其后于2002年出现在新加坡，紧接着在中国台湾和香港等地相继推出。截至2023年，全球REITs资产规模已超2万亿美元，推出REITs模式的国家和地区超40家。从我国情况来看，2020年4月，证监会、发改委联合发布REITs试点通知；2021年6月，首批公募REITs成功上市；2021—2023年不断发展壮大，涉及的细分领域也不断扩大，涉及保障房、新能源等领域。公募REITs能够盘活存量资产，提高投融资效率，是解决我国基础设施领域存在大量流动性较低存量资产问题的关键。
理论与实践相结合，REITs才能更快、更健康地发展。随着我国基础设施公募REITs实践的不断拓展，相应的理论也需要不断完善。在此背景下，对REITs相关属性进行研究具有重要意义，既能完善REITs相关理论，又能理论指导实践从而促进REITs发展。由于我国基础设施公募REITs发展时间较短，可获取的数据信息有限，国内学者对公募REITs的研究较少，且定性分析偏多，定量偏少。因此，定性与定量相结合去分析我国基础设施公募REITs是当前理论研究所亟需的。公募REITs作为一种金融产品，收益与风险是其重要属性，也是市场参与者的关注点所在。对其收益与风险进行研究分析，一方面能够加深投资者对我国基础设施公募REITs的认知，降低投资过程中的信息不对称效应，增加投资者的投资意愿，促进公募RIETs的流通，进一步带动公募REITs的发行；另一方面能够为项目主体使用REITs融资指明方向。因此，使用定量与定性相结合的方法，对我国基础设施公募REITs收益与风险进行研究符合当前我国REITs发展的需要。
1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
通过对市场以及案例的分析，找出影响我国基础设施公募REITs收益的因素，分析出这些因素的影响路径、程度、方向；找出REITs运行中的风险点以及衡量REITs风险的模型，判断REITs的风险大小。针对分析结果，对投资者以及REITs相关主体提出一些建议。加强投资者对REITs的认知，降低投资过程中的信息不对称；为拟使用REITs融资的主体提供项目筛选标准。从投融资角度促进我国基础设施公募REITs发展。
1.2.2 研究意义
（1）理论意义
从已有文献来看，国内对基础设施公募REITs相关研究较少，且定性分析偏多，定量偏少。从分析角度来看，对我国基础设施公募REITs的运作模式、可行性、必要性以及REITs融资效果相关的研究较多，对收益与风险的研究较少。 从研究对象来看，由于我国基础设施公募REITs发展时间较短，数据获取受限，大多文献的研究对象是美国、新加坡等成熟市场的REITs，对我国基础设施公募REITs的研究较少。本文从市场与案例两个维度，对我国基础设施公募REITs的收益与风险进行了研究，丰富了已有的理论研究，也为后续相关的研究提供一定参考。
（2）实践意义
本文对我国基础设施公募REITs的收益与风险进行研究分析。一方面能够加深投资者对我国基础设施公募REITs的认知，降低投资过程中的信息不对称效应，增加投资者的投资意愿，促进公募RIETs的流通，进一步带动公募REITs的发行；另一方面能够为拟使用REITs融资的主体提供项目筛选标准，选取并优化合适的项目进行REITs融资，提高融资效率，促进REITs的发展。综合来看，本文的研究从投融资两个角度促进了REITs的发行流通，具有一定的实践意义。
第2章 相关理论回顾与文献综述
2.1 相关理论回顾
2.1.1 APT理论
APT套利定价理论主要应用于对资产的收益进行评估。模型基于套利均衡建立收率形成过程的多因子模型，定义证券组合的风险溢价是各个市场组合因子风险溢价依照其敏感度的线性组合。
2.1.2 因素模型理论
多因素模型在金融产品的定价中得到了广泛的应用，也是金融实物操作过程中的理论基础，如当前比较盛行的量化投资就是通过不断地挖掘因子，从而实现获利。被识别的因素包括宏观层面、中观层面以及微观层面，如经济波动、行业周期、投资者情绪等。
2.1.3 金融可持续发展理论
金融可持续发展理论是指金融业的发展不仅要考虑当前经济发展的需要，而且要考虑到未来经济发展的需要，以及与环境的和谐统一。该理论认为，金融业的发展必须遵循可持续发展的原则，既要满足当代人需求，又不能损害子孙后代利益。因此，金融业应该积极探索可持续发展道路，推动金融创新，优化金融结构，提高金融效率，实现金融业长期、稳定和健康发展。
2.2 文献综述
2.2.1 基础设施公募REITs发展相关的研究
基础设施公募REITs在我国发展时间较短，其发展仍面临许多亟需解决的问题。不同学者站在不同的角度，对其发展所面临的问题进行了研究分析，如对REITs常态化发行面临的挑战、公募REITs利益冲突以及管理问题、REITs价值评估、REITs融资可行性等方面进行了分析。
崔玥（2023）指出我国REITs常态化发行面临的挑战，如市场准入门槛及资金流动限制包容性不足，导致价值成长路径不畅；多层管理架构导致代理成本高、管理人主动管理能力不足，导致价值创造效率较低；投资者偏好趋同、长线资金规模相对偏小，导致价值回报效果不佳；多层次市场建设路线尚不明晰，导致价值培育挑战重重[1]。姚春羽（2022）对制约基础设施发行REITs的原因进行了分析，主要是资产权属或范围不清晰、盈利模式不稳定或不清晰、原始权益人资质与需求不匹[16]。季洁（2022）对我国基础设施公募REITs的发展提出了一定的建议，进一步扩大公募REITs试点范围、优化REITs申报发行服务流程、建立公募REITs项目储备运行机制、落实公募REITs产业支持政策、创建公募REITs良好的产业生态环境[17]。卢轶（2023）指出我国基础设施公募REITs的主要利益冲突问题，主要分为两类。一是因基础设施公募REITs所有权与经营权分离导致的第一类代理问题，集中表现为原始权益人与基金管理人的利益冲突。二是因控股股东不能完全被中小股东监督而产生的第二类代理问题，集中表现为原始权益人与公众投资者的利益冲突[3]。刘潇钰（2024）通过对基础设施的管理结构研究，也对REITs相关主体利益冲突进行了叙述，其表示公募REITs的管理通常包括多个参与主体：基金管理人、托管人、项目公司、项目管理人、原始权益人、基金持有人、专项资产支持证券管理人、外部管理机构等。由于涉及主体较多，各主体间权利义务关系并未厘清，管理费用分配厘定不清、各参与主体间的利益冲突难以平衡、各参与主体的信息披露责任有待确认等一系列问题[6]。
第3章 我国基础设施公募REITs基本情况................ 13
3.1 基础设施公募REITs定义 .................... 13
3.2 基础设施公募REITs发展历程 ................... 13
3.3 交易结构及底层资产要求 .................... 13
第4章 我国基础设施公募REITs收益与风险宏观分析.................... 16
4.1 基础设施公募REITs收益水平分析 ............................. 16
4.1.1 一级打新收益率....................... 16
4.1.2 二级市场表现........................ 17
第5章 REITs收益与风险微观分析—以富国首创水务REIT为例 ........... 53
5.1 富国首创水务REIT概述 ...................................... 53
5.1.1 基金简介................. 53
5.1.2 项目以及原始权益人简介................................ 53
第5章 REITs收益与风险微观分析—以富国首创水务REIT为例
5.1 富国首创水务REIT概述
5.1.1 基金简介
富国首创水务REIT由富国基金管理有限公司公开募集，在上交所挂牌交易，基金存续期为40年。主要投向基础设施资产支持证券并持有全部份额，以此方式取得基础设施项目公司全部股权，最终获得基础设施项目的完全经营权，通过积极的投资运营，提升项目的运营收益水平。
5.1.2 项目以及原始权益人简介
富国首创水务REIT底层项目包括深圳项目和合肥河污处理PPP项目。深圳项目是一项重要的污水处理市政基础设施项目，该项目采用BOT模式（Build-Operate-Transfer，即建设－运营－移交模式）的特许经营项目，包含福永水厂、松岗水厂、公明水厂的特许经营权。三个水厂的设计规模分别为12.5万吨/日、15万吨/日以及10万吨/日。深圳项目包括BOT模式下的第一阶段建设和关于第一阶段建设成果的提升改进。合肥项目也属于污水处理类市政基础设施项目，该项目采用
