本文是一篇金融市场论文，本文系统梳理了仓储物流REITs及其价值评估的相关理论和研究，以此为理论基础开展全文研究，结合现时市场环境对了该行业的现状及其所面临的主要问题进行了分析总结。
1引言
1.1研究背景
1.1.1 REITs发展背景
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是一种汇集投资者资金，并交由专业机构投资进行不动产投资经营管理并分享收益的一种信托产品。它起源于1960年的美国，现已扩展至多个国家和地区，全球市值目前已达1.8万亿美元。REITs通过不动产租金产生收益，具备股权特性，对降低金融市场杠杆、化解债务风险至关重要。随着新常态下中国经济的转型，2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，此举标志着我国基础设施领域公募REITs试点的正式拉开帷幕。2021年6月，我国第一批公募REITs产品面市。作为第一批试点行业之一的仓储物流行业也迎来了新的历史性机遇。
1.1.2仓储物流行业背景
仓储物流业是专注于货物储存、中转运输以及以仓储为核心的物流配送服务的行业。在十四五规划期间，国家物流枢纽建设以及2022年提出的全国统一大市场策略为仓储物流行业注入了新的活力，推动其向园区化方向发展。自2009年以来，国家已出台多项物流地产政策，以促进和振兴该产业的发展。近年来，电子商务和第三方物流的迅猛成长，极大地推动了国内仓储物流行业的快速增长。当前，产业园区正进入存量改革和创新发展的新时期，仓储物流也逐渐实现园区化，从简单的开发租售向更高层次的资产管理转变。同时，随着仓储设施需求的持续增长，供给的数量和质量缺口逐渐显现，高标仓和冷库等特色仓储设施的需求尤为旺盛，迎来了新的发展机遇。据统计，我国人均仓储面积仅为0.77平方米/人，与美国和日本相比存在明显差距，这反映出国内高标仓供给不足，市场仍有巨大的发展空间。
1.2研究目的与意义
1.2.1研究目的
从理论层面分析，随着我国政策对公募REITs的不断放宽，仓储物流行业对采用公募REITs这一方式向公众融资的意愿日渐增强。本文的理论研究旨在从多个维度为仓储物流行业中的公募REITs应用提供坚实的理论支撑，以此鼓舞并引导相关企业积极探索这一创新的融资模式。此举不仅有助于完善我国的公募REITs制度，推动其健康发展，同时也能够丰富相关理论，助推公募REITs的本土化进程。
从现实层面来看，仓储物流REITs正处于发展的黄金时期，吸引了场内场外众多投资者的广泛关注。对于投资者来说，与股票、债券等金融产品相比，REITs在风险特性等方面有着明显的不同。因此，在决定将仓储物流REITs产品作为投资对象时，投资者应对其基本面情况以及其价值来源进行了解。鉴于仓储物流REITs产品兼具权益特性和不动产属性，其物业资产价值的增长速度与仓储物流REITs产品自身价值的增长速率可能并不同步。为此，本文希望以中金普洛斯REITs这一具体案例的价值评估过程为例，为仓储物流REITs的客观价值评估提供实用的方法和参考。
1.2.2研究意义
在理论层面，当前公募REITs在我国尚处于起步阶段，研究主要聚焦于其可行性、发展预期及国外经验的借鉴，而关于其投资价值的量化分析相对稀缺。尤其是关于REITs在仓储物流领域的具体应用和价值评估，理论框架尚不完整。因此，在当前经济环境下，深入探讨我国仓储物流REITs的价值显得尤为重要。这不仅有助于丰富和完善我国REITs理论体系，更能有效激发我国资本市场的活力，进一步促进金融市场中投融资工具的创新与发展。
2文献综述
2.1 REITs产品价值研究
REITs起源于美国，全称为房地产投资信托基金，经过多年的发展，如今在美国市场中的产品表现已日趋成熟。在学术研究方面，REITs的研究历程经历了从定性分析到定量分析的转变。20世纪80年代中期以前，REITs的研究主要停留在定性分析的层面。然而，随着研究的深入和实践中问题的发展，目前已逐渐转向定量分析，广泛采用数学模型引进、借助计量经济学工具进行深入探讨。
相比之下，国内对REITs的研究起步较晚，且我国的REITs模式与国外存在显著差异。在REITs产品的概念界定方面，李娜、徐强等（2019）对比分析了我国类REITs与国际标准REITs的异同。尽管我国已初步建立起规模化的类REITs市场，但和国外REITs交市场相比仍存在一定差异。具体来看，国际标准REITs的收入结构相对多元，涵盖房地产出租租金、相关处置收入以及抵押贷款利息等，这些收入占比高达75%以上。然而，在我国，REITs的收入主要来源于营业收入以及固定资产的处置收入等[3]。张照（2020）指出，REITs主要由房地产业集体投资机构通过发行收益凭证的形式向投资者募集资金，用于投资房地产及相关领域。这些资金交由投资机构管理并将投资收益分配给相应的凭证持有者[4]。对于REITs产品在我国的发展优势，张立（2017）曾深入剖析，他认为REITs具有较高的灵活性，除了能为新建基础设施项目提供融资支持以外，也能将过去的PPP等项目转化为基础设施REITs，进而优化资金运作。[5]张捷（2021）指出，目前传统的基础设施融资模式受到制约，基础设施建设资金短缺。针对此问题他认为，公募REITs产品的出现与运用，在激活底层资产存量的同时，也能为未来基础设施的持续建设提供资金支持[6]。在我国基础设施的融资渠道方面，翟颖慧（2020）研究发现许多传统渠道在后续经营中往往受到再融资的桎梏，这也进一步凸显了REITs产品在我国基础设施融资中的重要作用[7]。
2.2仓储物流REITs产品价值评估的研究
国外众多学者在REITs产品价值评估领域进行了深入研究，他们普遍认为底层资产的稳定现金流是评估REITs产品价值的核心要素。Crocker（2016）等人的研究明确指出，资产质量是REITs产品价格形成的基础，它深刻影响着REITs产品在市场中的未来表现[8]。同时，Lu等人（2019）进一步强调，在仓储物流REITs的底层资产分析中，不能忽视其底层行业即产品分析的重要性[9]。在物流地产的特殊性方面，Mattarocci G（2017）研究认为与其他类型的房地产相比，物流地产通常涵盖了多种适用于分配和存储目的的不同类型资产，具有特殊性[10]。此外，YingJieJU和YueWang（2018）则结合仓储物流的特殊性，对REITs融资方式进行了研究，分析了REITs产品在仓储物流行业的具体运作方式和商业模式[11]。
国内学者在仓储物流REITs基础资产研究方面也提出了独到见解。张鹏（2018）指出，尽管物流行业发展迅速，但成本高、资源配置不合理等问题仍然存在。针对这些问题，他主张企业应该加速业务整合进程，以增强核心竞争优势[12]。陈建校和方静（2009）研究发现我国市场对高标准仓库的需求十分旺盛且具有发展潜力，这进一步激发了投资者对仓储物流类基础设施的投资热情[13]。张立和郭杰群（2017）认为，相较于其他融资方式，REITs具有显著优势，有望成为仓储物流企业未来重要的融资渠道[14]。在REITs产品的估值服务质量方面，任德慧（2020）认为，REITs产品在定价、存续及退出等各环节均存在估值需求，应积极探索与之适配的估值服务。综上所述，无论是国外还是国内学者，都强调了REITs产品价值评估中底层资产稳定现金流的重要性，并针对仓储物流REITs的特点和评估必要性进行了深入探讨。这些研究不仅为REITs市场的健康发展提供了理论支持，也为投资者和决策者提供了有价值的参考[15]。
3仓储物流REITs发展现状.............................11
3.1 REITS发展现状...................................11
3.1.1市场规模不断增加.................................11
3.1.2投资类型不断丰富...................................11
4仓储物流REITs价值评估方法选取与模型构建............................20
4.1评估方法的对比与选择...........................20
4.1.1市场法..................................20
4.1.2成本法.......................................20
5中金普洛斯REITs价值评估.......................25
5.1中金普洛斯REITs案例概述............................25
5.1.1发行概况.................................25
5.1.2基础资产概况..................................27
5中金普洛斯REITs价值评估
5.1中金普洛斯REITs案例概述
5.1.1发行概况
中金普洛斯REITs（508056.SH），全称“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”，该基金于2021年5月17日成功获得中国证券监督管理委员会的证监许可注册，一个月后，即2021年6月21日，于上海证券交易所挂牌交易，成为中国首批基础设施公募REITs之一，也标志着上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT的诞生。中金普洛斯REITs首次发售时，其投资组合中涵盖了北京、广州、佛山、苏州、昆山等多个核心城市的七处基础设施资
