第四章 关于案例的解决............................19
一、案例评析..................................................19
二、现实中的困境与革新的必要性..................................20
结语.............................24
第四章 关于案例的解决
一、案例评析
只有赋予业主具有独立的诉讼主体资格，业主才有权依据法律维护其合法权益，从而保障业主作为物业服务合同一方的权利能够顺畅行使。[11]首先，出于提升居民生活品质和安全管理的需要，小区引入了物业服务企业，对小区共有部分进行专业的管理。在司法实践中，物业服务企业一经选聘后，在物业服务中处于优势地位，业主对物业服务企业的监督与对抗，均不具有对等性。业主委员会作为业主集体成员权的行使机构，往往由几个人代为行使权利，对监督或者签订合同进行决策，越来越多的案例均显示，业主委员会不能尽职行使权利，损害业主利益，更有甚者与物业服务企业一起损害全体业主利益的行为发生，业主委员会的个别业主为谋私利，使业主委员会这个执行机构不能按照业主大会的全体业主意志执行，业主意志得不到执行，而启动业主大会罢免业主委员会的程序又需要一定时间与精力才能实现。业主权益受到损害不能及时救济。个体业主针对业委会、业主大会损害其权益的行为，缺乏独立的诉讼主体资格，丧失了对业主权利救济的有效法律途径、也使对业主委员会及物业公司的监督和制约不能有效进行。在实际的物业服务合同履行中，物业服务企业一旦不能按照物业服务合同约定履行其应当履行的合同义务时，或者其提供的物业服务出现问题或瑕疵，例如存在设施设备的维修消极或不及时，小区卫生管理不好、地面花草植被的养护不合理、不规范等问题。而业主先是失去了独立的诉权，再在物业公司起诉业主要求缴纳物业费的诉讼中，丧失了正当的抗辩权，其合法权益无从保障。在物业服务合同纠纷中，业主作为物业服务合同的一方主体，特别是权利义务的承担者，应在法律中明确赋予个体业主独立的诉权。在类似的本案例中，业主作为被告的情况下，对其有证据证明物业服务公司履行瑕疵、不当履行、未按合同约定履行合同义务的，业主行使抗辩的事实及理由认真核实审查，对业主合理正当抗辩的予以采纳，使业主有效对抗物业公司主张诉讼费的诉讼请求，弥补业主作为独立个体没有对物业服务合同独立的解除权的缺陷。
结语
随着社会经济的发展，物业服务作为封闭式小区的管理模式的出现，因现行法律未能就物业服务合同制定完善的法律法规，故而，在适用物业服务合同的实际生活中，个体业主与物业服务企业在履行合同中产生了一系列的合同纠纷。由于法院裁判尺度更多的倾向于物业服务公司，而业主救济权利相比较下偏于狭窄，导致判决结果大多不能协调业主与物业服务企业之间的纠纷，不能从根本上解除该社会矛盾，没能达到定纷止争的作用，即使法院判决生效，但业主与物业服务企业之间的矛盾并未化解，形成了物业反复向法院起诉主张物业费的恶性循环，浪费了大量司法资源，同时按照现行统一裁判尺度，支持物业服务企业物业费的诉讼主张，虽然在一部分案件中实现了平衡，但对于物业服务企业履行合同不到位的情况，群众对法院判决的不认同，对法律依据的质疑，形成了我们不希望看到的一些负面效果。当务之急，在审理这类系列案的过程中，应转变思想，从公平正义的角度出发，应更为审慎的处理物业服务合同纠纷的案件，各案各判，详细审查业主提出的抗辩理由，对抗辩理由成立的，应采纳其观点，在司法上对个体业主的正当、有效抗辩权应予以支持。切实补充民法典中关于物业服务合同法律法规中未制定详尽的部分。另外，仍旧推动从立法上赋予业主以独立的诉讼权利，使其能够作为独立的诉讼主体参与诉讼主张自己的权利，在立法上界定好业主大会、业主委员会和业主各自的权利和义务，使各个主体之间权利与义务明晰。切实做到公平公正的衡量案件事实，生效的法律判决能够做到定纷止争的社会效果，从根本上解决矛盾冲突的症结点，在享受物业服务带来便利的的同时，维护好物业服务企业和个体业主之间的平衡，使其达到互利互惠的良性循环。参考文献（略）
