本文是一篇金融证券论文研究，本次专项计划将产品分成了优先级和次级，并且按照存续期限的长短将优先级产品划分成 18 个种类，分别对应期限 1-18 年，同时对不同期限的产品在规模和预期收益率上做了区分。这样的产品设计，给了投资者足够的选择空间，不同风险偏好的投资者都能够选择适合自身需求的产品。同时，中长期证券产品的占比相对较高，这样也更加符合公租房的融资特点，即对中长期资本的需求。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
“弱有所扶”是我国在十九大报告会上提出的一个全新的民生建设目标，而实现这一目标最关键的助推器之一就是住房保障制度的完善。人民的住房问题既是重大的经济问题，也是重大的社会问题。城镇化的推进给城市带来了大量的新增人口，住房条件不均衡的问题逐渐突出使得部分城市出现住房需求和住房供给不匹配的紧张局面。住房问题牵涉到我国广大人民群众的利益，如果不能妥善处理，将会影响社会的和谐稳定，甚至导致严重的社会问题。保障性住房作为社会保障体系的一部分，是解决这一困境行之有效的方法，住房保障制度的供给优化和定位问题也受到了中央领导集体的高度重视。
保障性住房是指由政府提供的按照一定标准建设的住房，主要提供给符合条件的住房困难家庭，其价格也远低于商品房，一般由廉租房、经济适用房和公租房组成。改革开放后，我国开始实行住房制度改革，住房开始回归其商品属性。经过近四十年的探索，改革取得了巨大的成就。在住房体制改革过程中，为了保障中低收入阶层的住房权力，我国政府从无到有开始了保障性住房体制的摸索和完善。
根据住建部、财政部和发改委联合发布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定，公租房和廉租房开始从 2014 年起开始统称为公共租赁住房（即公租房）。公租房在帮助困难家庭解决住房的问题上发挥了重要作用，逐渐成为我国保障性住房体系的一个重要组成部分。但是随着公租房建设规模的进一步扩大，一些多年积累下来的问题也开始逐渐暴露出来，特别是公租房的融资模式过于依赖政府财政和银行贷款的问题。面对日益增加的资金需求，目前的融资模式已经难以为继，如何解决公租房的融资问题、构建良好的融资体系是目前保障性住房建设面临的重要难题。
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1.2 相关文献综述
资产证券化最早起源于二十世纪七十年代的信贷市场，并作为一种有效的融资工具，逐渐被人们接受和广泛使用。为了满足研究需要，本文主要梳理了国内外关于企业资产证券化的相关文献和研究。
1.2.1 国外资产证券化研究
资产证券化最早起源于美国的信贷市场，这种创新的融资工具一出现就引起了人们的关注，并且很快被欧洲、亚洲的其他国家引入使用，到今天已经成为各大金融市场不可或缺的金融工具。由于研究时间更长、实践经验更为丰富，国外已经建立了一套比较成熟的理论体系。资产证券化主要是通过对基础资产进行重新组合，构建出具有不同特征的资产池，以此满足各类投资者的需求，主要涉及结构金融理论。从产品的发行主体来看，资产证券化的发行主体主要有银行等金融机构以及一般企业和公司两种类别，基于研究需要本文主要梳理了企业资产证券化的相关理论。
关于进行资产证券化的动因，Greenbaum 和 Thakor（1987）经过研究发现资产证券化是一种创新的融资手段，并且融资效果较好[1]。James（1988）认为资产证券化能够在一定程度上降低融资成本。Zweig（1989）通过分析大量的案例，发现可以利用资产证券化降低企业杠杆，增强公司的财务稳健性[2]。ChristopherW.Frost（1998）认为公司选择资产证券化能够实现部分资产剥离[3]。Jones 和Mathur（2000）则认为通过资产证券化，能够使银行减少风险资产，从而达到监管要求，并从中获取一定的利润[4]。Shwartz（2002）经过大量的分析和研究，认为可以通过资产证券化降低融资成本，这也是大多数公司选择此种融资方式的动因[5]。Leland（2007）经过研究发现，资产证券化有助有企业资本结构的优化[6]。Jiangli 和 Pritsker（2008）经过数据分析发现，抵押贷款资产证券化在降低商业银行破产风险和提升银行盈利能力上发挥了重要作用[7]。Affinito 和 Tagliaferri（2010）通过对欧洲部分商业银行在 2000~2006 年间相关数据的研究，发现大部分银行愿意从事资产证券化业务进行盈利[8]。
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第 2 章 保障性住房项目资产证券化理论概述
2.1 保障性住房发展概述
2.1.1 国外发展概述
西方发达国家的保障性住房起步较早，且通过长时间的发展已经形成了较为完善的运营模式和制度体系。1917 年，“资助船坞雇员住房项目”在美国启动，这是世界上第一个具有现代意义的保障性住房项目。在长期的发展过程中，美国以满足中低收入阶层的住房需求为宗旨不断对保障房政策进行完善，主要关注高效融资、灵活运营，其制度安排也逐渐成熟、完善。由于具有较高的市场化程度、多样的补贴手段以及较高的效率，美国的保障性住房制度成为业内标杆，随后德国、日本、新加坡等国也陆续根据自身国情建立起保障性住房体系。
如何保证充足、稳定的现金流入是保障性住房制度可持续发展首先需要解决的问题。世界各国在建立符合本国国情保障性住房体系的过程中，进行了许多研究和探索，最开始各国的保障性住房项目主要由政府提供资金，但是随着金融市场的发展，逐渐出现了一些创新的融资工具在保障性住房建设中发挥作用。由于各自的国情具有差异，各国采取的融资模式也各具特色，世界上部分发达国家保障性住房的融资模式如表 2-1 所示：
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2.2 保障性住房项目融资
2.2.1 保障性住房项目融资的概念
保障性住房项目由于其特殊的属性导致融资具有其自身的特点。保障性住房房建设的两大因素为土地和资金。公共租赁住房作为保障性住房的一种类型，其投资与建设也需要持续的、稳定的资金来源。目前我国公租房的建设主要依靠以下三个资金来源：一是中央财政划拨给地方政府的、用于保障性住房项目建设的资金；二是地方政府划给保障性住房项目的土地出让资金；三是通过借贷和投资等方式取得的民间资本。
由于保障性公共租赁住房具有准公共产品的性质，建设资金的主要来源为政府财政以及银行信贷，同时随着建设规模的大幅上升，以及保障性公共租赁住房过于依赖租金收入回收成本、投资收益率较低且资金回收期长等特点，使得地方政府的财政压力加大，公租房建设和运营存在很大的资金缺口。仅通过土地出让金和住房公积金增值收益的方式已经难以满足当前的建设资金需求，这就迫切需要利用其它融资方式来获取更多的社会资金、企业资金和民间资本。
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第 3 章 武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化案例介绍................18
3.1 证券化的实施背景.........................18
3.2 证券化的流程介绍.......................18
第 4 章 武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化案例分析................25
4.1 产品规模与结构分析.....................25
4.2 资产池分析.......................25
第 5 章 武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化案例总结及启示....52
5.1 武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化的优点.......................52
5.1.1 安全系数高，产品期限灵活................... 52
5.1.2 增信手段多样，预期收益率高...................... 52
第 4 章 武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化案例分析
4.1 产品规模与结构分析
“长江资管——武汉地产公租房租金收入资产支持计划”作为全国首单批保障房租金收入资产支持证券化的产品，共募集资金 89,150 万元，包括优先级证券 85,550 万元（占比 95.96%），次级证券 3,600 万元（占比 4.04%）由武汉地产集团全额认购，自留风险。
对于优先级证券，该专项计划设计了优先级 A1—A18 的十八个优先级证券产品，对应存续期分别为 1—18 年，规模从 A1 至 A18 分别是 0.295 亿元、0.210亿元、0.235 亿元、0.255 亿元、0.285 亿元、0.315 亿元、0.340 亿元、0.375 亿元、0.415 亿元、0.445 亿元、0.495 亿元、0.535 亿元、0.580 亿元、0.630 亿元、0.690亿元、0.750 亿元、0.815 亿元和 0.890 亿元，产品的融资规模随着期限的延长整体上呈现出增长的趋势。对于次级证券，该专项计划设置的规模 0.36 亿元，没有预测收益，也没有评级和存续期。次级证券只有在专项计划到期，并在优先级证券本息偿付完全之后，才能参与分配剩余的收益。这样的设计保留了部分产品的风险，能够起到投资者保护的作用。
此外，专项计划还设计了购回和售回的机制，即优先级证券持有人可以在规定的期限内将证券回售给原始权益人，同时原始权益人也有权利在证券到期之日前的特定时间段内从证券持有人手中赎回证券。这一安排，使得产品在结构上更具灵活性。
整体上看，“长江资管——武汉地产公租房租金收入资产支持专项计划”通过对产品进行优先级和次级分层，将部分风险保留给了原始权益人，有利于保护投资者。同时，对优先级产品进行了细分，划成 18 个期限的资产支
