论房地产市场在城市经营中地位和作用

论房地产市场在城市经营中地位和作用 我国城市经济正在进入新的发展时期，城市经营是这个时期的显著标志。与此同时，城市房地产业的后大盘时代浮出水面，新形势要求房地产商的思维方式相应转变。能否站在城市经营的高度驾驭房地产？成为房地产策略的重中之重。本文探讨房地产市场在城市经营中地位和作用，旨在从理论上研究房地产市场在城市经营中的新定位，从而正确把握房地产经济发展的战略。 一、 我国城市经营与房地产市场的状况 研究房地产市场在城市经营中的地位和作用，先要了解现阶段我国城市经营和房地产市场的基本理论及其发展现状。在社会主义市场经济发展到一定阶段，城市经济向经营城市转变，房地产不仅是基础产业，而且向支柱产业转变。城市经营和房地产市场在发展进程中的矛盾与困惑，证明了他们之间紧密的联系性. （一）我国城市经营的理论和实践 1、城市经营的新理念 城市经营是在我国社会主义市场经济体制不断完善的条件下，应用而生的全新理念，是城市政府运用市场机制来调控城市发 目　录 一、现代金融和房地产金融的基本情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1 （一）现代金融在国民经济中的重要地位和作用……………………1 （二）房地产业与金融业的关系………………………………………3 1、房地产经营活动的全过程都需要金融业的支持…………………3 2、房地产业和金融业的密不可分性…………………………………5 （三）我国房地产业发展对金融业发展的影响………………………6 1、房地产业的发展将会为扩展金融业提供条件……………………6 2、住房消费和信贷的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力 ………………………………………………………………………7 3、房地产的发展可以加快建设房地产金融体系的步伐 …………7 4、房地产业的发展将会为促进保险业发展作贡献 ………………7 二、1998年以来房地产业的发展与金融支持 ……………8 （一）当前房地产业发展有三大突出特征……………………8 1、房地产开发投资增速明显快于固定资产投资……………8 2、房地产销售增长快于投资增长……………………………9 3、个人购房在房屋销售总额中的占比较高………………10 （二）金融对房地产业的双重支持…………………………11 1、用于房地产开发的银行信贷逐年上升…………………12 2、个人住房消费信贷快速增长……………………………12 3、低利率政策刺激了房地产业的发展……………………13 三、房地产金融的现状与问题 …………………………14 （一） 房地产金融的主要特点 ……………………………14 1、银行信贷是房地产金融的主渠道………………………14 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小………………15 3、房地产债券融资所占份额也很小………………………16 4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式………16 （二）我国房地产金融存在的问题…………………………17 1、房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行 …………17 2、土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险 …17 3、个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险……………18 4、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题 …………………………………………19 四、房地产金融发展的判断与对策………………………………19 （一）对房地产金融发展趋势的判断…………………………………19 1、房地产金融市场竞争日趋激烈……………………………………20 2、土地储备机构成为市场新热点……………………………………20 3、个人住房贷款业务已成为争夺的焦点……………………………20 4、各家商业银行都在努力根据市场发展趋势和潜在需求，借鉴国外先进经验，多层次、多角度地深化产品及服务的创新………………20 （二）房地产金融发展对策……………………………………………21 1、在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管 …………………………………………………………………21 （1）要建立一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系………21 （2）要切实提高风险预警能力………………………………………22 （3）确保资金封闭运行………………………………………………22 2、大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险……………………………………………………………22 3、将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托……………23 4、加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变…25 5、加强对个人住房贷款的管理………………………………………26 6、深化金融服务………………………………………………………27 论　文　提　要 随着房地产金融新政策的出台，如何解决房地产开发中的融资问题，开拓新的融资渠道成为当前房地产界关注的热点。本文通过对现代金融和房地产金融的基本情况；1998年以来房地产业的发展与金融支持；房地产金融的现状与问题；房地产金融发展的判断与对策等四个问题的研究，探讨在房地产金融新形势下，房地产金融市场的政策走向与发展趋势，新的房地产融资渠道及融资方式等问题 ，揭示我国现阶段房地产发展与金融支持。 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系。与房地产有关的金融活动称为房地产金融。自1998年实施扩大内需政策以来，我国房地产投资率先启动，并较快形成了新的“房地产热”。 我国房地产金融存在四大问题：房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行；土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。 房地产金融发展对策有五个方面：在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管；大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险；将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托；加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变；加强对个人住房贷款的管理。 论文关键词 房地产金融 土地储备制度 个人住房消费信贷 房地产二级金融市场 房地产信托 论文提纲 一、 现代金融和房地产金融的基本情况 1——7 （一） 现代金融在国民经济中的重要地位和作用 1—-3 1、 通过金融运作为经济发展提供条件。 2、 通过金融的基本功能促进储蓄并将其顺利转化为投资，为经济发展服务。 3、 通过金融机构的经营运作节约交易成本，促进资金融通，便利经济活动，合理配置资源，提高经济发展的效率。 4、 通过金融业自身的产值增长直接为经济发展做贡献。 （二） 房地产业与金融业的关系 3--5 1、 房地产经营活动的全过程都需要金融业的支持 2、 房地产业和金融业的密不可分性 （三）我国房地产业发展对金融业发展的影响 5--7 1、房地产业的发展将会为扩展金融业提供条件。 2、住房消费和信贷的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力。 3、房地产的发展可以加快建设房地产金融体系的步伐 4、房地产业的发展将会为促进保险业发展作贡献 二、 1998年以来房地产业的发展与金融支持 8——13 （一）当前房地产业发展的三大突出特征 8--9 1、房地产开发投资增速明显快于固定资产投资。 2、房地产销售增长快于投资增长。 3、个人购房在房屋销售总额中的占比较高。 （二）金融对房地产业的双重支持 9--13 1、用于房地产开发的银行信贷逐年上升。 2、个人住房消费信贷快速增长。 3、低利率政策刺激了房地产业的发展。 三、房地产金融的现状与问题 13——18 （一）房地产金融的主要特点 14--15 1、银行信贷是房地产金融的主渠道。 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小。 3、房地产债券融资所占份额也很小。 4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式。 （二）我国房地产金融存在的问题 15--18 1、 房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。 2、 土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。 3、 个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。 4、 商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。 四、房地产金融发展的判断与对策 18----26 （一）对房地产金融发展趋势的判断 18--19 1. 房地产金融市场竞争日趋激烈。 2.土地储备机构成为市场新热点。 3.个人住房贷款业务已成为争夺的焦点。 4.各家商业银行都在努力根据市场发展趋势和潜在需求，借鉴国外先进经验，多层次、多角度地深化产品及服务的创新。 （二）房地产金融发展对策 20--26