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第 5 章 武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化案例总结及启示
5.1 武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化的优点
5.1.1 安全系数高，产品期限灵活
首先，产品的结构设计合理，通过对未来现金流的科学预测能够覆盖本息的的偿付，这在一定程度上提高了产品的安全性。其次，武汉地产集团为当地的国有独资企业，政府支持力度大，集团本身现金类资产较充裕，其整体偿债能力极强。强大的信用背书让产品的安全性得到极大的提升，产品的安全系数相对较高，增强了投资者的投资信心。
本次专项计划将产品分成了优先级和次级，并且按照存续期限的长短将优先级产品划分成 18 个种类，分别对应期限 1-18 年，同时对不同期限的产品在规模和预期收益率上做了区分。这样的产品设计，给了投资者足够的选择空间，不同风险偏好的投资者都能够选择适合自身需求的产品。同时，中长期证券产品的占比相对较高，这样也更加符合公租房的融资特点，即对中长期资本的需求。融资结构和项目融资需求相匹配，既保证了投资者本息回报的如期如约获得，又能够满足项目的资金需求，融资有效，期限灵活。
5.1.2 增信手段多样，预期收益率高
此次专项计划主要使用了应收账款质押、现金流超额覆盖、优先级/次级产品分层、购回/售回机制设置四种信用增级手段，其中购回/售回机制一般是根据融资方的需要来进行设计，具有明确的时间限制；而优先级/次级产品分层以及现金流超额覆盖突出了融资过程中的对于投资者的保护，是两种比较常见且有效的增信措施；租金应收账款质押的方式，保障了未来的租金收入能够顺利流入专项计划的资产池，使其免受其他参与机构的影响，是本次专项计划发行成功的关键因素。
通过与同时期的国债和企业债利率进行对比可以发现，此次专项计划优先级产品的发行利率处于一个较好的水平，高于一般的企业债利率。通过科学合理的预测，证券的预期收益率处于较高的水平。良好的投资收益，能够提高产品的吸引力和产品成功发行的概率。
参考文献（略）
