本文是一篇财务会计论文，。本文通过整理国内外学者关于财务困境的表现、成因和解困对策方面的研究成果，以资本结构理论、经济周期理论和现金流量理论为基础，选择目前面临严重财务困境的上市房地产企业泰禾集团作为研究对象，分析了其陷入财务困境的表现，找出了公司财务困境的成因，并提出相应的解决对策，为其他房地产企业提供参考。
第一章 绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
20世纪末，国家决定将住宅建设作为新经济增长点和消费点，房地产市场化、个人住房贷款担保制度建立，为房地产行业带来巨大发展机遇，此后我国房地产行业经历了爆发性的增长。随着城市人口增加，房地产市场供不应求，诸多社会资本涌入这一行业，成立大大小小的房地产开发企业，市场不断扩大，供给量持续增加，竞争日益激烈。在此过程中，房地产行业的发展产生了一系列问题。一方面，国民收入的提高和整体经济规模的扩大全面推升房地产的市场价格，房地产成为投资、权益增值、抵押融资等经济活动的工具，为房产持有人或房地产企业扩大财富效应，进一步吸引了投资者和投机者进入市场，促使市场不断哄抬房价。另一方面，由于房地产投资开发等各环节需要大量资金，许多房企利用高杠杆、高负债模式实现快速扩张，持续累积财务风险，一旦资金链断裂，企业经营和发展将面临巨大危机。
为抑制投机性购房行为，遏制房价持续高涨的势头，同时为降低房地产行业整体风险，避免过量资金流入楼市，引导推动我国房地产业健康持续发展，2016年底，习近平总书记指出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”这强调了住房原本的居住属性，奠定了房地产业未来发展的基调。此后，各地出台限购、限售、限贷等政策进行严密的房地产调控，在金融、土地、税务、投资、法规方面多方位严厉打击炒房行为，稳定房价，并推动房地产开发企业去杠杆、降负债，降低行业整体风险。
随着政策加码实施，诸多宏观调控行动对房地产行业产生深远影响，融资和销售受到限制，房产销售年增长幅度逐渐缩小，房价趋于稳定。2018年全国商品房累计销售面积仅较上一年增加1.3%，2019年商品房累计销售额增幅明显下降，为6.5%，并首次出现累计销售面积同比减少。在市场下行、行业形势严峻的情况下，此前房企因快速扩张、高杠杆高负债累积的风险和问题被暴露出来，不少房企出现资金链紧张的局面，甚至有企业某些环节资金链断裂，导致项目停工、债务违约。2019年，我国有600多家中小型房地产企业倒闭，而有的大型房地产企业也陷入了财务困境。房地产市场高增长的时代已经结束，房企需要应对外部环境变化，并改善纠正自身存在问题。因此，需要对处于财务困境的房地产企业进行研究，探讨困境的成因，基于目前行业的新形势，提出摆脱困境，谋求可持续健康发展的具体方法。
1.2国内外文献回顾
1.2.1.财务困境的界定文献回顾
（1）国外文献回顾
西方国家对财务困境的研究较早。有的西方学者从静态角度进行研究，认为企业进入财务困境的标志是破产。Altman（1968）认为企业法定破产前将经历三个阶段——失败、无力偿还债务和申请破产，根据美国的破产法，将陷入财务困境的公司定义为法定破产的公司[1]。Schmuck（2013）将财务困境定义为公司无法清偿到期债务、破产和为保障债权人利益进行清算 [2]。Drik等（2015）认为公司依法向法院提出破产申请意味着其陷入财务困境 [3]。
有的西方学者扩大了财务困境的概念，将偿债能力等多方面纳入财务困境的考量。Gordon（1987）提出企业经历财务困境后才会进入失败和重组的状态，但处于财务困境的公司最终未必失败或重组[4]。Beaver（1966）发表一篇文章，验证了财务比率分析能够对企业失败进行预测，在该研究中，他认为企业无法偿还债务、银行账户透支、无法支付优先股股利和破产均代表企业陷入财务困境[5]。Morris（1998）将由重到轻的12种情况列为财务困境的标志，包括破产、股票停牌、发生债务重组、债务违约、被迫出售资产、发生亏损等情形[6]。Ross等人（1998）认为可从企业失败、法定破产、技术破产和会计破产定义财务困境[7]。
国外关于财务困境的研究中，有的学者从静态角度对财务困境进行界定，有的学者从动态的、多重的角度对财务困境做出界定。许多学者的界定标准包含破产，这是西方国家资本市场发展成熟，较早地确立实施了破产法的缘故。
第二章 相关概念与理论基础
2.1概念界定
2.1.1房地产业
房地产业是指从事房地产投资开发、经营决策、组织管理和服务的行业或产业，房地产业为多数其他行业提供土地和场所，奠定其发展的基础，能够带动产业链上其他行业的发展，空间上密切关联区域经济增长，因此，房地产业具有先导性、高度关联性和区域性。此外，由于开发投入资金庞大、建设周期长和资金回收慢，房地产业所涉及风险种类多且风险大，同时收益也高于多数行业。房地产业在我国是比较年轻的产业，随我国社会主义现代化建设同步成长起来，房地产体量巨大，是生产生活不可或缺的要素，附加值高，逐渐成为构成企业乃至社会财富的重要实体资产，在国民生产总值中占据较大比重，在近30年中表现出强势的发展和迅速的增长，带动新工艺新设备等先进技术的成熟运用，在经济建设中的基础性和支柱性作用不言而喻。房地产业所处地位相当重要，但行业增长过快，挤占过多社会财富时，会导致产业无法协同发展，资源分配不均，加大国民经济负担。因此国家有必要对房地产业进行宏观调控，科学引导，避免市场萎缩或膨胀过快，保证行业的稳定健康，确保产业协调发展。
2.1.2财务困境
研究企业财务困境首先要明确财务困境概念的界定，学术界对此仍存在较多分歧和争议，尚未有统一的定论。西方国家较早地施行了破产法，因此许多国外学者认为企业破产即表示进入财务困境。但也有西方学者认为破产只是财务困境导致的最坏结果，资金流动性差、无法支付优先股股利、无法清偿到期债务、进行债务重组等现象都可以是企业进入财务困境的表现。我国破产法的颁布实施时间较晚，对财务困境的研究迟于资本市场更为发达的西方国家，并且不易取得破产公司的财务数据，因此学术界大多选取信息公开披露的上市公司来进行财务困境研究。
2.2理论基础
2.2.1资本结构理论
现代资本结构理论包括MM理论、米勒模型和权衡理论。MM理论认为由于杠杆作用的存在，负债利息可在税前扣除，降低综合资本成本，企业可利用负债进行筹资以改善资本结构，因此资产负债率越高，税负结余价值越大，企业价值越大。米勒模型和权衡理论认为企业风险与负债成本成正相关关系，各项费用的增加将导致企业成本上升，息税前利润随之下降，企业市场价值降低，为实现企业价值最大化，应当寻求一个最优资本结构，资产负债比率不宜突破该临界值。
新资本结构理论中引入了代理成本理论，该理论认为，进行债务投资时，不同于股权投资，债权人可能需要担负股东承担有限责任后余下的损失，因此会要求较高的利率作为回报，故负债越多，债权代理成本越高，公司需寻找一个最优资本结构，使股权代理成本和债权代理成本之和为最小值。啄食理论认为，由于纳税前可以减除负债融资产生的利息，降低融资成本，公司对融资手段的选取顺序会从成本最少的内源融资开始，接着分别为低风险债券和高风险债券，股权融资则排在最后。
房地产企业拿地成本高，资金周转期长，资金需求庞大，为付出较低成本在较短时间内获得融资，在信贷政策宽松的环境背景下，往往选择负债融资，因此具有很高的资产负债率，高杠杆的经营会使企业在利润下降时，给投资者带来更大利益损失。
第三章 房地产行业现状与泰禾集团财务困境表现 .................... 14
3.1房地产行业现状分析 ........................ 14
3.1.1房地产行业相关政策 ............................ 14
3.1.2房地产行业所处周期和发展现状 ................... 14
第四章 泰禾集团财务困境成因分析 ................................... 21
4.1外部因素 ........................ 21
4.1.1调控政策使房地产销售放缓 ....................... 21
4.1.2高成本压缩企业利润空间 ...................... 22
第五章 泰禾集团财务困境应对策略 ............................. 39
5.1优化推广和销售方式，重视促回款工作 ........................ 39
5.2重视成本管理，改善盈利能力 ........................... 39
5.3进行多元化融资，降低有息负债水平 .................. 40
第五章 泰禾集团财务困境应对策略
5.1优化推广和销售方式，重视促回款工作
销售业绩不佳、推盘缓慢是泰禾集团利润大幅缩水的一个重要原因。随着房地产调控的进行，楼市将难以恢复以往的火热，公司需要在政策指引下，制定相应的营销方案，提高企业销售能力，增强内源融资能力，才能有效缓解资金难题。房地产企业的销售能力直接影响着企业现金流质量，提升销售能力能够帮助企业提高推盘效率，顺利交付项目才能增加市场与消费者信心，泰禾集团应当把加快售房款的回收作为未来工作重心，改善存货周转率和资产周转率，缓解资金压力。
在如今形势下，泰禾集团可从如下方面提升销售水平：（1）将项目进行适当分类，重点推进处于城市中心地段、具有高溢价的项目和一些非高端快销项目的销售，加快资金回笼；而对于属性独特的高端项目，应当成立专门的营销团队，挖掘维护大客户资源，确保产品价值实现；（2）提升专业销售团队能力，要求团队熟悉并重视政策与市场
