本文是一篇在职研究生论文，本研究以浙江昆仑置业集团 T 旧城改造项目为例，分析和评估了该项目建设阶段的风险情况，并给出风险的结果给出风险应对措施。
第一章 引言
第一节 研究背景与研究目的
城市建设的发展见证了人类生活方式和生产方式的发展。随着城市化进程的不断加快，城市中心已由传统的单一模式开始向多种模式转变，也使得旧城区的老化变得越来越突出，旧城区已成为城市发展后的剩余产物。由于最初的发展限制，传统的基础设施，布局和环境暴露出了无法满足人们当前生活和经济发展需求的问题，必须经过旧城改造以满足人们对生活环境的需求。根据建设部的资料显示截止到 2019 年底，我国常住人口城镇化率已突破 60%，我国已开始进入二次城镇化阶段，中心城市和城市群地区发展将成为承载我国未来经济发展的主要空间。而高速的城镇化发展进程中带来的城市文化的千城一面、环境污染等问题，是当前我国城市发展进程中亟需解决的问题，旧城区作为未来发展的重要空间，其合理、有序的进行旧城区的更新和改造能够有效解决上述问题，因此，旧城改造已成为未来城市发展的必经之路。
旧城改造项目是一项非常复杂的社会系统工程项目，不仅仅是简单的翻新重建那样简单。但在旧城改造项目中，项目建设阶段所面临的风险源因素最多，也是风险最大不可控阶段，其涉及到的内源风险和外源风险最多，而且项目建设阶段时间跨度最长，因此，要加强对旧城改造项目风险管控，就要重点加强对项目建设阶段的风险管控。项目需要符合多方面规划要求，需要完善基础设施建设，改善城市功能等，且资金需求量较大，涉及多方利益问题，包括政府、开发商、城区居民、社会消费者等，保证项目顺利进行需要对项目进行科学的管理。旧城改造项目具有开发周期长、投资大、建设过程复杂的特点，外部环境因素和激烈的市场是企业面临的许多风险。这些特征导致了旧城改造项目的建设出现各种可预测和不可预测的风险，使旧城改造的项目风险管理非常困难。特别是在项目改造的建设阶段，面临的风险更多复杂，因此一旦在建设阶段中未能及时发现，评估和处理风险并采取相应的措施，不仅影响项目的正常运转，关系企业利益，同时关系着城市化的进程。而在旧城改造项目中风险得到了有效管理和控制，将会以最低的经济成本实现最大的经济效益。
第二节 研究意义
一、理论意义
当前针对房地产项目的风险识别研究比较丰富，但是针对旧城改造项目的风险识别研究较少，而且研究多以全生命周期理论分析项目各个阶段的风险，但是对于旧城改造项目而言，建设阶段是风险比较集中且频发的阶段，因此针对性的分析建设阶段的风险具有较好的研究价值。
首先，本文通过对旧城改造建设阶段风险的识别、评估和控制，在一定程度上丰富了旧城改造研究的相关文献和相关理论基础；其次根据旧城改造的项目流程，对风险要素进行识别，确定旧城改造项目过程中将会涉及到的风险要素并进行分析，明确风险要素识别方法，为后续的地产企业旧城改造项目的风险识别和控制提供依据；最后，进行关键风险要素评价，确定指标体系、权重、指标衡量标度的确认方式，并基于模糊综合分析法建立评价模型，为旧城改造项目建设阶段的风险评价提供技术基础。综上本文的研究具有一定的理论意义。
二、实践意义
在旧城改造的实践过程中，不同区域城市发展及经济水平的差异致使不同地区旧城改造项目风险要素略有差异。本文在对旧城改造项目进程中的建设环节进行风险要素分析，找出浙江昆仑置业集团 T 旧城改造项目建设阶段风险因素的共性指标进行识别与评价，并有针对性的提出了项目风险管控的策略，以期能够在实践中加以应用，推动城市化进程，转变城市功能，改善居民生活环境，促进区域经济良好健康发展。
第二章 相关概念及理论基础
第一节 相关概念界定
一、旧城改造相关概念
当前我国积极加快城市化进程，各个地区通过规划兴趣满足城市发展的需求。但是城市对外扩建的辐射程度毕竟是有限的，这就极大的增加了外部扩张项目的不确定性，为了求得生存，不少地产开发商只能将目标放在旧城改造当中。
旧城改造是指对城市已建成区域中衰退的地区进行重建、更新或者保护，其目的在于满足城市新的发展需要，具体来讲就是在城市的发展和演变过程中，部分地区出现物质老化或者结构性衰退，为了优化城市结构，提升居民的工作居住环境，对该地区进行的生态环境的调整和重新布局。目前，我国对旧城区的改造不单单是指对旧城区的拆迁和重建，同时还包括对旧城区的保护，特别是对某些具有文化意义的旧城区的保护。旧城改造项目与普通房地产项目的最大区别在于其还面临着一些拆迁矛盾。T 旧城改造项目过程中，其涉及到 252户原住民，需要对其进行拆迁补偿谈判，这是一个漫长的周期，更是需要在政府协助下，加强对原住民的拆迁动员。
因此，旧城改造包括三部分的内容，分别是旧城重建、旧城更新、旧城保护。其项目特点和主要内容如表 2-1 所示。
第二节 风险管理相关理论
一、风险的概念
所谓的风险，管理学中将之定义为目标和成果之间所存在的不确定性。从定义可以看出这种不确定的结果可能好于目标，也可能落后于目标，这就带来了风险的广义和狭义之分。其中广义上的风险是指即可能带来收益或损失，同时也可能没有造成损失，也不会带来收益。而狭义上的风险是指会造成损失的因素，风险因素的区别在于造成损失的大小和风险事件发生的概率。
二、风险管理流程
风险管理的目的在于控制风险，而控制风险的前提在于识别出风险，即那些不确定性因素可能会给项目造成损失；然后是进行风险评估，即评估风险造成的损失大小。由此可知风险管理流程包含三部分内容，首先是风险识别，然后是风险评估，最后是风险控制。
（1）风险识别
风险识别是风险管理的基础，风险识别阶段就需要尽可能的识别风险是风险有效控制的保障，因此在该阶段项目管理人员会尽可能的收集项目资料，并深入到项目中实地考察。并基于风险识别的原则采用合适的风险识别方法进行识别。值得注意的是项目的风险并不是一成不变的，在项目的实践过程中可能会因为外部环境的变化而变化，因此项目的风险识别也是一个动态的过程。
目前常用的风险识别方法有德尔菲法、流程图法、经验分析法等等，本研究中运用到方法有德尔菲法和经验分析法，这两种方法将在后文的研究中具体论述，而风险识别的结果一般以风险识别报告呈现。
（2）风险评估
在识别风险之后，就需要对风险进行评估，所谓的分析评估就是指分析风险发生的可能性以及造成的损失，同时根据风险评估的结果确定主要风险和次要风险，目的在于提醒项目管理人员风险控制的侧重点。
本研究对旧城区房地产开发项目建设阶段的风险评估为了两个步骤。一是对识别的风险赋予权重，本研究中运用到的方法有层次分析法、专家调查法。二是对风险进行评估，评估的内容是基于权重分析的结果探讨风险发生的可能性以及在发生后会造成的危害，本文中运用到的方法有模糊综合评价法。
第三章 昆仑置业 T 旧城改造项目概况与建设 阶段风险管理现状分析 ................................... 20
第一节 企业概况 ............................20
第二节 昆仑置业 T 旧城改造项目概况 .................................21
第三节 T 旧城改造项目风险管理存在的问题 .......................22
第四章 昆仑置业 T 旧城改造项目建设阶段的风险识别 ................. 26
第一节 T 项目建设阶段风险要素的识别 ................................26
一、利用文献资料对旧城改造项目进行风险识别 ......................................26
二、利用专家访谈法对 T 旧城改造项目进行风险识别 ...............................28
第五章 昆仑置业旧城 T 改造项目建设阶段 关键风险要素的评价..........39
第一节 项目建设阶段评价方法的选择 ..............................39
一、层次分析法 ....................................39
二、模糊综合评价法 ..........................................39
第六章 昆仑置业 T 旧城改造项目建设阶段风险管控建议
第一节 工期进度风险的应对措施
进度风险在 T 旧城改造项目建设阶段中属于较高风险。从风险因素看，主要是未能正确估计项目的特点以及项目的施工条件、项目参加者工作失误、不可预见事件发生、进度计划不合理四点造成。由于一项风险管理措施能起到多方面的效果，因此本文在控制策略的制定上没有针对性的给出策略，但是策略尽可能的控制到所有可控的风险。对于进度风险，本文给出四项策略，一是完善编制项目进度计划书；二是完善项目进度控制的人员组织；三是建立项目进度控制流程体系；四是明晰项目进度控制的关键。其中完善编制项目进度计划书就需要对项目的内容是施工条件进行正确估计，因此完善的项目进度计划有助降低和规避进度风险。而完善强化组织管理则有助于控制减少项目工作者的失误；进度计划不完善项目的控制体系有助于规避进度计划的不合理。明晰项目进度控制的关键则需要正确估计项目的特点和施工条件，同时弥补进度计划的不足。如表 6-1 所示为 T 旧城改造项目建设阶段的风险应对措施所属的风险类别和可以控制的风险因素。下面将详细说明四项进度风险控制措施的具
