本文是一篇管理学博士论文，本研究首先通过分析房地产市场发展的历史与现状，探讨目前房地产税收的功能与效用，针对目前房地产市场存在的问题，提出了房地产税收调控的类型、目标和调控工具；其次运用AS-AD供需模型和房地产四象限模型理论，从理论上探求房地产税收调控在不同环节、对不同主体及政策选择的作用机理。再次，收集了2006-2016年各相关要素面板数据，运用eviews8.0经济计量分析统计软件对房地产税收调控效应进行了实证分析，对持有环节、交易环节房产税和房地产价格、政府一般公共预算收入、居民平均消费支出的关系进行估计和检验，构建房地产税收调控的回归模型，为税负调整的量化预测建立调控回归方程，最后，探讨国外房地产市场的税收调控的管理，借鉴国外房地产税收经验，提出我国房地产税收改革的政策建议。
1 绪论
1.1研究的背景及意义
1.1.1 研究的背景
房地产业与国家社会经济活动有着密切的关联，是一个具有基础性和先导地位的产业，房地产业在当前国民经济和社会发展中的重要地位凸显。近年来，我国房地产业发展高速，已成为国民经济的支柱性产业，推动着我国经济的持续增长。据中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社科文献出版社联合主办的《中国房地产发展报告（2010）》相关数据显示：2003 年到 2009 年中国房地产投资超过 19.7 万亿元，平均年增幅近 38.6%，占固定资产投资的 22%，直接拉动 GDP 增长 1.9 个百分点。2016 到 2017 年，全国三、四线城市房价普涨，房地产开发投资平均年增幅 7.9%；商品房销售面积平均年增幅 22.5%。据相关专家预测到 2020 年，中国城市化水平将提高到 55%，城镇人口多达 7 亿以上，按人均需求住房 20m2计算，仅城镇新增人口每年就需要增加 2 亿 m2以上[1]。房地产业能够强力带动其他产业的发展。住宅产业的发展能拉动建筑（材）、钢材能源、木材、玻璃、化工材料、纺织、设计装修等 60 个相关行业近几千种以上的产品的消费增长[2]。李启明（2012）从房地产投资的诱发视角验证计算了房地产业对其他相关行业的拉动效应，结果表明建筑业和制造业受到房地产业的拉动效用最大，其次是采矿业和电气煤气自来水供应业：每增加 100 亿元的房地产投资拉动制造业 123.61 亿元的产出增长、拉动建筑业 90.76 亿元的产出增长、拉动采矿业14.64 亿元的产出增长，以及电力煤气自来水供应业 6.59 亿元的增长[3]。谢经荣(2012)在其研究中提出房地产业对社会就业起到带动作用，每投资 100 万美元的房地产建设可提供 14 个就业岗位[4]。
房地产市场发展无序，存在泡沫风险。近年来，我国房地产市场兴旺，房地产市场面临价格上涨过猛，尤其是住宅房产价格涨幅突出。以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市房价大幅上涨，二三线城市紧随其后，四五线城市房价普涨，实体经济下行，全民炒房，投机现象严重，商品房租金和售价背离，租售比奇低，有的地方甚至普通百姓一年薪资收入买不到一平方住房，已经出现较为严重的房地产价格泡沫。这种过度投资投机导致的房地产市场无序发展，削弱了实体经济，加剧了贫富分化，影响了社会稳定。因此，政府必须采用有效的经济手段对市场的健康发展进行干预和规范，加强对房地产市场的宏观调控、优化房地产资源配置，以此保证房地产市场长期健康平稳发展。
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1.2 相关概念说明
1.2.1 房地产、房地产产业和房地产市场
从法律层面讲，“房地产或不动产(Real estate，Real property)”是相对于财产中的“动产”而言的，主要指位置不能移动、形状或性质容易因为位置移动而改变进而带来一定的经济损失的物，包括建筑物、土地及相关附着物等[5]。房地产是一个综合的较为复杂的概念，我国研究者们对房地产的概念界定各有不一。朱江（2007）在其研究中对房地产的定义进行了综合的概括：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和[6]。该定义指出房地产不仅包括土地、地上定着物、相关联的地下改良物，同时还包括各组成部分衍生的各类权利。按照该定义的具体细分（见图 1-1），房产包括住宅、厂房、教育、商业、服务、卫生等各行业各功能的地上的各种建筑房屋或用房；地产包括房屋建筑所占的土地地面、地下及地上一定范围的立体空间的相关设施。依据土地利用方式的不同，房地产一般存在三种类型：工业房地产、商业房地产、住宅房地产、特殊房地产。考虑到目前我国房地产税收调控的重点，以及本研究的理论和实践意义所在，本研究所讨论的研究对象为城市的住宅房地产。
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。按照联合国编制的《国际标准行业分类》，房地产业被列为经济行业十个门类中的第八类；按照我国原国家计委、原国家经委、国家统计局联合颁发的《国民经济行业分类代码》，房地产业被列为经济行业十三个门类中的第七类。房地产业既涉及土地和建筑产品的经营，又涉及土地开发和房屋建设，所以具有第二产业的性质。同时，房地产业有涉及到房地产的产权交易，并提供咨询、保险等劳务服务，所以又具有第三产业的性质。1985 年，根据国家统计局颁布的《关于建立第三产业的统计报告》，房地产业被国务院划定为第三产业。本研究所提到的房地产业，主要限定在土地使用权有偿划拨、转让、土地开发、房屋建设、房屋所有权买卖和租赁等业务范围。
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2 房地产税收调控的作用机理研究
2.1 房地产市场的体系结构和运转机理
房地产市场是房地产交换的场所和领域，也是房地产主体之间交换和流通关系的总和，可以划分为房产和地产两部分。房地产市场的构成要素包括市场主体、客体、中介组织、价格、运行机制等[141]。由于房屋和承载的土地之间存在着物理形态上联系，所以房产价格里通常会纳入了土地使用权的部分。而房屋的所有权在权属上也纳入了土地使用权，当房屋所有权发生转移时也包含着土地使用权一起。按照类型进行划分，该市场又能够细化为住宅、写字楼物业、零售商业物业、工业物业等各种物业市场；从市场层次来看，又能够细化为一级、二级、三级；从交易对象角度，房地产市场可以分为地产市场、房产市场（房屋的买卖、租赁、抵押）、房地产分支市场（投资开发、建筑施工、营销、物业管理）和房地产服务市场（金融、劳务、技术信息）；按照交易目的可以分为房地产投资市场和消费市场；按照房地产的空间范围可以分为区域性市场、国内市场和涉外市场[142]。
2.1.2 房地产市场的调控特性
由于房地产商品的特性，房地产市场作为一个相对独立的社会市场系统既有一般市场的特征，也有其自身特性[143]：
（1）区域性
土地的固定性、房地产商品自身的不可移动性，以及地理、经济、历史文化、风俗习惯等特性决定了房地产市场的区域性，不同供需圈的房地产难以互相替代，
在不同的区域之间具有异质性，不能形成统一的市场竞争和市场价格。房地产市场是典型的区域性市场，各个地区房地产市场的运行状况很大程度上取决于当地的经济发展程度、居民收入水平、人口数量和结构、地方政府的政策等因素。
（2）开放性
房地产市场运行时，持续同各领域、各行业市场展开全面的资源流通，这就决定了其运行和发展时不可能和与其他领域和行业分割开来，并且需要不停的输入和输出各类信息和物质。
（3）不完全竞争性
国家垄断土地一级市场，房地产开发具有典型的垄断性，供给主体的竞争不充分；房地产交易额大，商品使用周期长，居民不可能经常参与房地产交易互动，需求主体有限。房地产市场的供给和需求主体都是有限的。房地产商品的异质性决定了房地产产品的差异性，市场信息不可能充分。由于房地产的稀缺性、对国民经济发展的特殊重要性，世界上所有的国家，都要对房地产市场进行宏观管理、调控和监督。从这个角度讲，房地产市场必然受到严格管控，房地产市场不可能是一个充分竞争的市场，而是一个垄断的市场。
（4）滞后性
房地产开发投资额大，开发周期长，不可能因供过于求而迅速停建，否则前期的大量投入就收不回来，而且可能造成更大的损失；也不可能因供不应求而迅速拿出商品来投放市场。所以房地产市场对房地产商品的短期供求变化反应不灵敏，具有一定的滞后性。
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2.2 房地产税收的体系结构和运转机理
2.2.1 房地产税收的体系结构
（1）房地产税的构成要素
农业文明开始，土地和房产就是社会和个人财富的重要标的物，而房地产税收在此阶段就已经逐渐形成。其定义是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动得到的财富进行的无偿性、强制性的征收活动。而征收的范围就包含了各种类型的土地，还有独立计税的人工建筑，也有房屋与土地的共生体（房地产）[144]。从广义和狭义理解，房地产税收有四种层次的涵义：
①广义土地税，课税对象除了对土地还有其所延伸的服务，还有对其所承载的各类人工地物等（典型税种代表有房屋税、土地改良税等），以及针对土地本身及其改良非交易性行为（契税），还有对针对土地不当利用（荒地税）。
②狭义土地税，针对土地本身或其提供的服务为课税对象，如地价税、土地使用税、田赋等。
③房屋（房产）税，单纯以房屋及其产权交易为课税对象。
④狭义的房地产税，通常是以房地产共生体为课税对象。如中国大陆地区，房地产税指的就是房屋和地产作为联合体进行课税。
（2）房地产税收的立法初衷
国家制定政策的出发点通常会从运用税收分配的角度出发，通过房地产税收对房地产买卖双方的利益进行调控，从而促进相对健康和有序的开发和交易
