①作为政策主体的国家会根据宏观经济形势和房地产行业发展的现状和趋势进行有针对性的政策制定。在政策的贯彻落实过程中，很体现国家强烈的主导意志，并通过中央向地方逐级传递。
②而作为政策客体的则是相关企业、个人等经济单位，他们都处于同样的宏观形势下接受同样的内容的政策环境的影响。客体对于能否顺利实现政策目标以及成本的大小起到十分关键的作用，直接决定了政策的目标。
③政策运行的经济环境则是同阶段下房地产市场发展现状和趋势，也是政策主体做出政策内容的客观基础，并且也给诸多纳税人等客体在接受政策后的后续行为构建了基本的条件。从这个角度来看，经济环境是税收手段对政策实现的过程中的重要媒介，房地产市场体系构成了税收政策传统系统。
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3 房地产税收调控效应的实证检验……………………………51
3.1 数据的收集与分析方法 ………………………………… 51
3.2 房地产税收调控与经济发展和房地产行业………………………………53
3.3 房地产税收调控对政府财政收入的效应 ………………………………59
4 房地产税收调控模型的估计及构建 ………………………… 6 8
4.1 数据及研究方法………………………68
4.2 面板数据的平稳性检验…………………………69
4.3 确定回归模型的影响形式…………………………………72
5 我国房地产税改革的政策建议………………………………81
5.1 房地产税改革所要遵循的基本原则………………………81
5.2 房地产税改革面临的难点………………………………82
5.3 国外房地产税收调控的启示……………………………83
5 我国房地产税改革的政策建议
5.1 房地产税改革所要遵循的基本原则
税收原则简而言之，即税收工作所需要遵照的基础准则，税收原则可有效的反映国家整体的征税意志，具备鲜明的时代色彩。二战后各个资本主义国家综合国家意志的有关需求，进一步设计了配套的税收原则，整体而言即“公平、效率、稳定经济”的三大基础原则[163]。结合经济成长需求，我国房地产税收改革以三个原则为前提，根据其自身特性和历史使命，更要着重遵循以下几个方面的基本原则：
5.1.1 增加地方政府财政收入
国际上很多国家都把房地产税作为地方主体税种，是地方政府公共预算收入的主要组成部分，也是地方公共医疗教育支出的重要来源。1994 年我国税制改革，主体税收集中到中央，小税种留在地方，在总量上中央级税收占有绝对优势。地方政府为提高地方 GDP 总量，不断进行基建设施扩张，财权事权不对等，所征收的地方税难以满足地方发展的需要，不得不依靠中央转移支付和“土地财政”，特别是“营改增”后，地方税收主体税种缺失，财政收入压力增大。房地产税改革，对居民持有住房征收房地产税，具有税基宽、税源足，税额稳的特点，并能随着经济的发展而不断拓宽，为地方政府提供长期稳定的收入来源。随着我国地方税体系建设的完善，持有环节的房地产税必然是地方税的主体税种，转变政府对于土地财政的过度依赖现状，成为地方财政收入的有力保障，更好的满足地方政府的财政需求，更好的解决当前财权事权不对等问题。
5.1.2 促进房地产价格理性回归
增加持有阶段房地产税负就减少了持有房产的收益，加大持有房地产的成本，购房者就会更加趋于理性，对成本和收益进行审慎权衡，进而会减少房地产投资和投机的持有收益热情，挤出投资性的购房需求，需求下降，进而降低房地产的市场价格。
增加持有阶段房地产税负，房地产市场更多由自主性需求与改善性需求决定，部分购房者会将闲置房地产对外出售，房地产空置率就会降低，增加住房市场的供给，促使住房市场价格会出现理性回归；闲置房地产对外出租，增加租金收入，对提高租售比、促进民众安居乐业、保持楼市平稳健康发展都有着重要作用。
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6 结论与展望
6.1主要结论
本研究首先通过分析房地产市场发展的历史与现状，探讨目前房地产税收的功能与效用，针对目前房地产市场存在的问题，提出了房地产税收调控的类型、目标和调控工具；其次运用AS-AD供需模型和房地产四象限模型理论，从理论上探求房地产税收调控在不同环节、对不同主体及政策选择的作用机理。再次，收集了2006-2016年各相关要素面板数据，运用eviews8.0经济计量分析统计软件对房地产税收调控效应进行了实证分析，对持有环节、交易环节房产税和房地产价格、政府一般公共预算收入、居民平均消费支出的关系进行估计和检验，构建房地产税收调控的回归模型，为税负调整的量化预测建立调控回归方程，最后，探讨国外房地产市场的税收调控的管理，借鉴国外房地产税收经验，提出我国房地产税收改革的政策建议。通过研究，主要得出以下结论：
（1）通过梳理回顾我国房地产税收调控的历程，对比国内外税收调控的实践，分析了我国房地产和房地产税收调控的现状，查明症结所在，揭示我国房地产税收调控存在的不足之处：行政工具使用方面过于频繁、经济工具使用不足、调控手段的协同使用的整体合力不够。
（2）提出了房地产税收调控的类型、目标和调控工具；运用 AD-AS 供需模型和四象限市场模型，得到了不同环节房地产税收在对价格的作用机理、房地产税收对不同市场主体收入的作用机理，以及房地产税收的相机抉择和自动稳定器的作用机理。
（3）实证检验了房地产税收的调控效应。持有环节和交易环节的房地产税税负变化，对国民生产总值 GDP、商品房销售面积、商品房销售均价、城镇居民平均居住消费支出、租金及房地产资金回报等有显著影响。其中持有环节比交易环节的房地产税收对财政收入的效应更为显著；交易环节的房地产税变化对消费者的居住消费支出影响更为显著；我国目前持有环节房地产税负严重偏轻。
（4）揭示了不同地区的房地产税收调控效应差异显著。房地产税收调控政策不能全国一把尺子，需要根据房地产市场的分化现象而因城施策。
参考文献（略）
