本文是一篇运营管理论文，本文以T房地产公司住宅项目运营管理评价作为研究目标，在房地产住宅项目运营管理以及平衡计分卡等相关理论及文献研究的基础上，通过对T房地产公司住宅项目运营管理体系的现状分析，发现了T房地产公司住宅项目运营管理评价存在的问题。
第1章绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
在我国房地产住宅市场快速发展的年份，为了扩大企业规模，房地产企业普遍采取“高负债、高杠杆、快周转”的模式，实现市场规模的快速扩张，但这种发展模式带来了房地产过度金融化等众多问题。
2022年以来，我国房地产住宅市场进入了深度调整期，大部分房地产企业住宅市场的投资规模以及销售份额都开始出现下滑。2023年一季度，随着疫情影响消退，部分城市积压的改善客户需求集中释放，多个城市出现了楼市“小阳春”行情，但受制于居民收入预期未见好转，在积压需求释放之后，二季度房地产住宅市场明显降温，各城市住宅市场新房和二手房成交量价持续低迷，房地产企业的项目回款效率明显降低，使得现金流压力剧增，多家头部房地产企业陷入了违约困境。
2023年7月24日，中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，由于过去多年我国人口增长迅速、快速的城镇化进程使得居民住房需求旺盛，而商品住房一直以来较为短缺，房地产市场整体呈现供不应求的态势，大部分房地产企业仅通过土地红利即可赚取超额收益，对于房地产企业的产品及开发能力要求不高。近些年来，随着房地产住宅市场的快速发展，居民住房需求基本得到满足，市场供不应求态势明显缓解，与此同时，我国人口以及城镇化水平等支撑住房需求释放的动能也在逐步减弱，导致了目前房地产住宅市场供求关系发生了重大变化，新的供求关系决定了过去房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以再现。
1.2研究现状
主要从企业战略管理、项目运营管理体系建设以及项目运营管理评价三方面来对研究现状进行概述。
1.2.1企业战略管理
企业战略决定了一个企业的前进方向，是企业运营风险控制的源头。国内外的研究者对于企业战略管理都有不同程度的研究。
在企业运营管理理论方面，国外学者的研究主要聚焦在生产制造领域，不同的学者对于运营管理理论有不同角度的认识。斯普拉格在关于16世纪到21世纪运营管理演变一文里讨论了科学管理、工厂管理、工业管理和生产管理等方面的发展，对制造业型企业的战略运营管理有很好的借鉴价值；来自哈佛商学院的克拉克、埃伯尼斯等人提出运营战略管理可以提升企业核心竞争力；同样是来自哈佛商学院的教授威克汉姆.斯金纳在上世纪60年代提出了企业的运营管理和整体战略目标相脱节的问题，其建议将企业的运营战略作为对企业财税策略和市场营销策划的补充，这些研究是运营管理理论早期研究领域的重要成果，也都表明企业战略运营管理对于企业的可持续性发展是非常重要的[1]。
除了企业运营管理本身，国外的学者对于运营管理与其他学科之间的关联研究也较为深入。Linderman K等学者通过研究期刊，对运营管理以及运营管理与其他学科之间的理念进行探讨，其研究指出，对跨领域合作而言，前沿科学的研究越来越重要。研究内容尝试了解运营管理与管理学、市场营销和金融学等其他相关学科之间的引文交流[2]。Bendoly E等学者研究指出人们的行为是造成教学中的理念与实际经验之间存在脱节的主要原因。在此基础上，研究者提出一个观点：运营管理研究领域中对于行为问题的研究是尤其重要的[3]。Meredith J等研究者对项目的运营管理和市场营销、工程技术、管理学等互相关联的领域在实际及学术界间的知识流通和转移的演变过程，以及运营管理领域的发展路径进行了深入研究，同时分析了运营管理面临的机遇和挑战[4]。
第2章相关理论基础
2.1房地产住宅项目运营管理
2.1.1房地产住宅项目运营管理概述
运营管理本质是将公司日常工作通过有组织的计划进行具体实施，是管理、监督企业生产经营的系统性工作。对于房地产开发企业而言，住宅项目运营管理贯穿了项目的开发周期，从项目可行性研究到产品定位与设计、从项目施工销售到竣工交付，对项目全开发过程进行统筹管理，项目运营管理是保障企业战略目标实现的重要管控手段之一。
从房地产开发企业的战略规划来看，项目的运营管理在实现企业战略目标和经营目标中起到了纽带的作用；从房地产住宅项目生产经营角度来看，项目运营管理的成效对于项目经营目标达成和过程管控效率起到承上启下和过程监督的重要作用。所以，对于房地产住宅项目而言，运营管理是将企业战略目标、阶段性经营目标以及项目开发这三个维度紧密相连，助力项目实现收益最大化。
从房地产住宅项目运营管理具体工作来看，其并不负责某一专业上的具体业务工作，而是站在房地产企业战略目标层面，结合住宅项目生产经营的实际情况来对各项工作进行统筹，项目运营管理的工作内容涵盖了项目开发每个阶段，其核心是服务于项目，协调推进各专业条线工作，提高项目内部管控效率。
2.2相关评价方法理论
本文运用的评价方法主要有平衡计分卡、改进层次分析法、模糊综合评价法。首先以平衡计分卡理论为基础，建立项目运营管理评价指标体系，再通过改进层次分析法计算出各评价指标的权重，最后运用模糊综合评价法构建项目运营管理评价模型。本节将对这三种评价方法分别进行阐述。
2.2.1平衡计分卡理论
1)平衡计分卡的产生
来自哈佛大学的卡普兰和来自波士顿的咨询师诺顿于1992年在《哈佛商业评论》发表《平衡计分卡——业绩衡量与驱动的新方法》的论文中提出平衡计分卡的概念，后续又发表了多篇著作，从评价指标体系、平衡计分卡在绩效考核以及战略管理中的应用等方面进行论述，建立了平衡计分卡理论体系[29]。
2)平衡计分卡的构成因素
诺顿和卡普兰认为，随着公司的精细化管理，企业管理者的战略眼光及思维高度也会随之提升，企业除了关注短期目标，还需对后期的战略发展规划进行提前部署，通过不同维度的管理来提升企业的综合实力。
第3章 T房地产公司住宅项目运营管理现状分析 ............................. 26
3.1 T房地产公司简介 ............................. 26
3.2 T房地产公司住宅项目运营管理体系现状 .................................. 27
第4章 基于平衡计分卡的T房地产公司住宅项目运营管理评价体系构建 ................... 39
4.1 T房地产公司项目住宅运营管理评价指标体系构建 .................. 39
4.1.1 项目运营管理评价维度 ................... 39
4.1.2 项目运营管理评价原则 ................................... 39
第5章 基于平衡计分卡的T房地产公司A项目运营管理评价分析 .......................... 60
5.1 A项目概况 .................................. 60
5.1.1 项目背景 ................................. 60
5.1.2 项目工程概况 ......................... 60
第5章基于平衡计分卡的T房地产公司A项目运营管理评价分析
5.1 A项目概况
5.1.1项目背景
2020年开始，在上海新的土拍规则下，住宅项目土地溢价可控、各房地产企业预测的项目投资收益较为可观，同时在政策端为各房地产企业开启拿地窗口的情况下，2020年6月，T房地产公司以土地总价24.82亿元获得上海市青浦区赵巷镇A项目。
A项目西邻上海市青浦新城，东邻虹桥主城片区，南侧与松江区接壤。在长三角一体化的国家战略指导下，青浦区正由上海传统城郊转型为长三角区域“综合性节点城市”。赵巷镇位于青浦新城和虹桥主城片区之间，受两大国家级战略节点的叠加影响，板块内部众多豪装别墅项目，配套高端，市场关注度较高。项目所在的赵巷板块整体规划、环境及配套标准高，民办教育资源优良。能够吸引上海西区大虹桥板块周边外溢客群，且客群相对承价能力较高。从项目周边竞品及全市竞品的产品落地情况来看，上海客群对洋房及叠拼类产品接受度较高，尤其是有较多附加值的叠拼产品，各项目洋房及叠拼产品销售情况都较理想。在成交价格方面，普通住宅受政府价格调控影响更为直接，增速逐年放缓；别墅类市场在成交面积上升的同时，成交均价仍维持稳定上涨。项目劣势主要集中在两个方面，一是项目洋房主力户型为刚需产品，目前周边的公共交通资源较差，出行主要靠自驾，距离最近的地铁站约2公里，步行约30分钟；另一方面，项目附近虽然民办学校资源雄厚，位列上海民办学校前列，但公办学校资源欠缺，最近的对口公办小学距离项目约5公里，驾车距离6公里，业主儿童上学距离远。
第6章结论与展望
6.1研究结论
本文以T房地产公司住宅项目运营管理评价作为研究目标，在房地产住宅项目运营管理以及平衡计分卡等相关理论及文献研究的基础上，通过对T房地产公司住宅项目运营管理体系的现状分析，发现了T房地产公司住宅项目运营管理评价存在的问题，基于平衡计分卡构建了住宅项目运营管理评价指标体系，运用改进层次分析法和模糊综合评价法建立住宅项目运营管理评价模型，最终以T房地产公司A项目为案例进行项目运营管理评价分析。本文主要的研究结论及成果如下：
1)发现T房地产公司住宅项目运营管理评价存在的问题。通过对T房地产公司住宅项目运营管理体系的现状分析，从评价维度及评价形式两方面分析出项目运营管理评价存在的问题。一是评价指标设计不够全面：T房地产公司现有的评价体系以财务指标和关键节点评价为主，偏重于选择一些可直观表现的关键指标，忽视了对企业长期发
