本文是一篇运营管理论文，本文以 HS 集团为例，通过研究其指标体系，提升管理效率，改善运营现状，为其他产业地产企业运营管理提供有价值的参考。根据前文研究论述，主要得出以下几点结论: 第一，在明确 HS 集团运营指标体系搭建思路和原则的基础上，运用价值链分析法梳理 HS 集团价值活动，设计出 57 个可计量指标和指标公式；通过德尔菲法确定指标层级，搭建了与 HS 集团管理实践紧密结合的含有 14 个一级指标，20 个二级指标，13 个三级指标的运营指标体系。
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
“中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布的《中国农村发展报告 2020》预计，到 2025 年中国城镇化率将达 65.5%”。产业地产作为连接第二产业和第三产业的桥梁，强调了“产业带动地产”的思路，追求产业发展与城镇建设的合作共赢，本质是对新型城镇化的响应和实践，能够促进新型城镇化与新型工业化的深度融合，推动经济发展模式的转变，解决生产与生活在土地资源上的矛盾[1]。因此产业地产是政府推动新型城镇化建设的重要抓手，在国民经济行业分类中属房地产业，而房地产业随着土地市场日趋成熟，“限购”、“限贷”、“限价”等宏观政策的陆续出台，以及金融、货币政策的不断收紧，迫使其由关注外部转向提升内功，运营管控的有效落地和绩效管理的有效实施，对项目开发的成败及组织战略目标的达成具有举足轻重的作用[2]。
运营管理是指在分析企业内外部环境的基础上，通过融资、投资和调度等运营管理手段，把控企业经营状况，从而实现资源的效率最大化。运营管理理论起源于古典管理理论，明源地产研究院指出房地产运营管理经历了开发计划管理-项目运营管理-公司运营管理的发展路径[3]，管理内容经历了从作业流程-生产规划-生产运营-运营管理的变化，范围不断扩大，涉及到企业运作的方方面面，理论体系愈加完善，分析工具从定性分析到定量分析，科学客观性逐步增强，精细化要求越来越高。伴随着行业竞争不断加剧和市场环境的变幻，为确保企业经营目标的实现，通过企业运营管理实现价值活动增值是必然的趋势，指标体系作为企业评估考核激励机制重要组成部分，监测和评估企业经营状况，提升企业运营水平，促进部门协同，是未来运营管理研究的重要方向。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
国外关于价值链的研究主要集中在价值链理论方面，可归纳为以下三个方面：
一、传统价值链理论
1985 年，哈佛大学教授迈克尔·波特在《竞争优势》一书中提出价值链理论。波特认为:“每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明”[4]。John Shank、V.Govindarajan对价值链的定义更广泛，认为:“任何企业的价值链都包括从最初的供应商那里得到原材料，直到将最终产品交由用户使用的全过程”[5]传统价值链理论将企业活动划分成基本价值活动和辅助活动，基本价值活动是企业日常运营过程中最经常出现的基本活动；辅助活动是为了保障基本活动顺利进行而存在的。传统价值链模型如图 1.1 所示：
图 1.1 传统价值链模型
传统价值链理论提出转变了企业竞争战略，使企业间的竞争由某个环节深化为整个价值链，企业竞争力转换为整个价值链的综合竞争力，关注企业内部资源与能力，主张企业应尽可能地延长自己在产业价值链上的业务范围，并采取垂直集成的方式开展生产。
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2 基于价值链理论的 HS 集团运营指标体系问题诊断
2.1 HS 集团概况
2.1.1 公司简介
HS 集团成立于 2012 年 10 月，注册资本 2.22 亿。集团应城市化进程发展之需，借势郑州市批发市场外迁，在郑州的南龙湖区域打造的泛建材家居城镇综合体项目，是省重点工程建设项目，政府指定的 177 家市场外迁承接地之一，占地 8000 亩，总建筑面积 600 万方，投资 425 亿，打造从基础建材到家居装饰的一站式采买中心，由建材家居城、物流小镇、全球家居博览中心和超级社区四大板块构成。集团开发项目涉及产业地产、住宅地产、物流等板块，已发展成为一个综合实力雄厚的多元化企业集团。以“产业优先”、“产城融合”的理念，谋定中原特色小镇的发展战略，最终实现区域的经济发展、社会和谐、人民幸福，推动城市的高质量、可持续发展。
HS 集团积极和国内行业巨头或者知名企业合作，整合提升核心竞争力。2016 年，对接国内某物流巨头-CH 集团，成立合资公司，用物联网的理念，打造中原物流小镇；2017 年，依托项目巨大的开发体量，集团迅速与国内某知名家居运营商 HX 达成合作，打造中原家居文创小镇，形成中部家居建材总部基地。同时，产业发展的持续动力还需要产城融合支撑，2018 年初，集团与其他知名住宅开发商合作启动了超级社区生活小镇的建设。
HS 集团积极响应政府提出的“双承接、双融入”战略，目前 12 万方板材装饰馆、18 万方陶瓷卫浴馆、陶瓷灯饰馆、1.5 万方美食街以及 16 万方品牌家居馆相继建成并成功开业运营；中原物流小镇项目一期即将交付；超级社区进入开盘、销售阶段，部分楼栋主体封顶。市场目前入驻商户 3000 余家，年货运量超 800 万吨，带动了地区经济繁荣。
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2.2 HS 集团价值活动分析
价值链条内基本活动和辅助活动相辅相成,活动之间相互联系、相互作用和相互影响，因此必须用系统思维不能偏废地看待 HS 集团各个价值环节，全寿命周期分析 HS集团价值活动。
2.2.1 产业地产基本价值链框架
传统价值链模型以制造型企业的日常经济活动为模板搭建。制造型企业是通过工业设计、原料加工形成新产品；产业地产，本质上是服务业，通过运作使得原有土地物权发生改变，不仅仅是像住宅房地产企业通过整合土地、资金、技术、工程资源等开发出具有差异的房屋产品，还要提供满足人类居住、娱乐或者经营活动需求的服务-招商、商业营运、物业服务等，因此，产业地产价值活动较制造型企业会有较大区别，不能完全套用传统价值链模型，需进行改造。为全面剖析 HS 集团的价值创造活动，我们在传统价值链模型的基础上，根据产业地产的经营特点，构造出产业地产的基本价值链框架。
产业地产企业活动也包括基本活动和辅助活动两类，辅助活动与制造型企业大致相同，而基本活动可分为前期策划、规划设计、工程管理、营销销售、招商运营、物业服务。基本价值链框架如图 2.2 所示：
图 2.2 产业地产基本价值链框架
其中辅助活动的企业基础设施是指企业经营管理的基本支持功能，主要包含计划管理、财务管理、法律、政府事务等；人力资源管理以人为管理对象，管理跨度从人才选聘到人员离职，管理范围从员工基本的考勤、薪酬到员工学习成长，是企业发展的基石；技术开发则是企业在长期的经营过程逐渐形成了知识的积累，主要体现在管理流程、制度手册以及办公系统使用上，反映了企业的管理能力和创新意识；采购管理主要包括土地获取、招投标、办公物品购置、工程材料、设施设备采购等，是项目顺利开发的保障。
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3.基于价值链理论的 HS 集团企业运营指标体系搭建.............................17
3.1 基于价值链理论的 HS 集团企业运营指标体系搭建思路和原则..................17
3.1.1 基于价值链的房地产企业运营指标体系构建思路...............................17
3.1.2 基于价值链的房地产企业运营指标体系构建原则...............................17
4.基于价值链理论的 HS 集团运营指标体系的保障机制........................34
4.1 信息保障机制.............................34
4.2 运营保障机制..................................34
5.结论与展望.............................37
4 基于价值链理论的 HS 集团运营指标体系运行保障机制
4.1 信息保障机制
信息保障机制是 HS 集团运营指标体系运作的基础，通过对运营指标数据的收集、整理、计算、分析、报告，进行价值活动经营状况的跟踪、纠偏、考核、后评估等，实现全过程监测和风险管控。
信息保障机制的核心是项目主数据管理，包括基础数据共享与分发；数据源、统计口径、测算模板、测算方式、测算时点的统一；数据维护与更新等。如 HS 集团要测算投资收益率，数据来源有设计部门提供基础数据，工程部门更新工程进度，成本部更新动态成本，营销部更新动态货值，财务部提供收入与税金等，如果没有夯实的主数据管理，不能依托信息管理系统，数据获取困难且耗时长，计算易出错误，校验麻烦，即使这个指标很重要，也无法长期执行并发挥作用。
信息保障机制的关键是项目信息归档管理。项目数据源于各个部门，当重视不足时，容易出现信息断档和错误，创造的成果还可能在人员流动中遗失，不能成为企业宝贵的经验库，因此信息归档管理极为重要，可以由运营部门组织各部门罗列数据清单，并建立关键数据台账，定期检验台账更新情况。
信息保障机制的成果通过运营报告的形式体现。运营报告呈现企业整体运营状况和单一指标状况，通常包括将原始数据转化为实时指标数据、数据对比、偏差分析、纠偏措施建议等，其中数据对比方式有两种：一是当前值和目标值的对比，当前值滞后于目标值且会对
