本文是一篇项目风险管理论文，本文以惠济区惠济特色商业区项目为研究对象，通过对惠济区惠济特色商业区各个阶段的风险进行了识别及评估，提出了该项目各个类型风险的应对措施。在论文的最后，提出了惠济区惠济特色商业区项目的风险防范措施。
1 引言
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
改革开放以来，随着我国社会经济的持续高速发展，城市化的稳步推进，居民消费能力的进一步提升，城市的商业地产也得到了快速的发展，商业中心、商业综合体纷纷建立，招商与运营红红火火。一时间，商业地产比住宅地产更为炙手可热，受到了资本的大力追捧。而近年来我国各地城市扩建、造新城运动进入尾声，城市化推进也已经到了末期，人口红利不再，新生人口一再下滑，甚至不少城市人口出现流出和负增长的状态，再加上电子商务的强烈冲击，导致城市的商业地产面临着发展的不确定性。过去“一铺养三代”的商业地产信仰被打破，而 2020 年新冠疫情出现，也使得实体商业的经营面对更多的挑战。根据国家统计局的数据，2020 年上半年我国实体商业消费额为 12.88 亿元，比 2019 年的15.69 万亿元下降明显。在这种情况下，商业地产的红利时代已经结束，新建商业地产，就需要对风险进行更为全面和谨慎的管理。 惠济区惠济特色商业区项目位于郑州市惠济区，以“假日中原、欢乐之心”为愿景，以文化娱乐为引擎、以休闲商业为依托、以社区生活为配套，着力聚焦旅游娱乐、休闲商业、文化创意三大核心功能，目标全面建设中原唯一、中国领先、面向家庭的中原文化旅游商业区暨都市休闲娱乐目的地，项目规划面积约 1.68 平方公里（2520 亩），建筑面积280 万平方米。预计在不久的未来，惠济特色商业区将形成商业商务建筑面积 180 万平方米，预计营业额 260 亿元，带动就业人数 6 万人，商旅游客规模达 1000 万人次以上，使之成为河南省特色商业的示范区，郑州市都市旅游商业的首选区，拟引进旅游娱乐、休闲商业、文化创意类企业开展合作。惠济区惠济特色商业区项目为河南碧源控股集团投资承建，作为惠济区经济发展的引领区，虽然有一定的区位优势，但在商业地产整体不景气的背景下，所面临的风险也是不确定的，对此集团如何加强风险管理规避风险发生是非常重要的。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
人类有关风险管理的活动和理念是伴随着文明社会开始的，而现代意义上的风险管理则围绕着产业发展、企业发展、工程项目建设等开展。西方国家的现代化社会秩序构建的较早，因此风险管理的相关研究也开展得较早，至今已经非常成熟，而风险管理也在理念上分为传统、现代、全面三个阶段。
（1）传统风险管理阶段
风险管理是人们对未来不确定性损失的判断和防控，这在人类几乎所有的活动中都存在，而建立风险管理的观念则起始于 20 世纪 10 年代的西欧，当时西方资本主义世界普遍发生了经济危机，百业萧条，通货膨胀，对此同时经历了第一次世界大战失败的德国人开始建立了居安思危的理念，同时也提出了风险管理的概念，并在国家经济恢复中进行有意识地风险管理，但并没有形成体系化的理念。到了 50 年代，随着二次世界大战的结束，世界各国局势开始稳定，和平与发展成为世界的主题，风险管理的理念与实践也开始在各个各领域推进，并在美、西欧形成了理论体系。
在研究方面，法国学者亨利•法约尔（1916）在其著作《一般管理和工业革命》中认为企业的管理和发展需要建立风险意识，并在技术、财务、生产安全、内部管理、会计等方面构建了风险管理的主要因素。美国学者弗兰克·H·奈特在其编著的《风险、不确定性和利润》中，提出了风险是难以测量的理念，在他看来，风险只能尽可能地被预测，但不可能被确定，也就是风险具有不可测定性。时至今日，很多学者依然认可这一观念。
美国经济学家格拉尔（1950）第一次在业界使用了“风险管理”一词，也使得风险管理的理念得到了更广泛地认可，随着全球化的推进，很多产业、企业都开始以风险管理为中心开展一些工作。而因为保险公司业务对风险的敏感性，使得以莫布雷为代表的保险学家在其著作《保险学》中对风险管理进行了详细地介绍，并将当时很多行业的常见风险管理要求与标准进行了整理。梅尔（1963）在其著作《企业的风险管理》中深入浅出地介绍了当时一些知名企业的风险管理的做法，认为风险管理应当贯彻在企业的日常运营中。威廉姆斯（1964）撰写了《风险管理和保险》，对保险公司的常见客户的风险进行了梳理，并给出了相应的应对策略，认为风险的管理需要分为风险的识别、评估和应对三个环节。布莱克·肖尔斯（1973）建立了期权定价模型，引入了数学的方法对风险进行建模，使得风险的评价有了一定高度科学性。
2 商业地产相关理论基础
2.1 商业地产
2.1.1 商业地产概述
所谓商业地产，即为商业用途图的地产。通常情况下，将不同的商业业态凝聚在一定的空间内，就会形成商业综合体。常见的商业形式包括办公、酒店、展览、餐饮、游乐场、服装、超市、会议、文艺等。通常来说，商业地产中的不同商业形式能够具有相互依存和辅助的功能，能吸引更多的客户来消费。
2.1.2 我国商业地产的发展
因为能够将人们不同的需求进行整合，城市商业地产具有功能集约的特征，在我国过去数十年的城市化进展中，也得到了高速发展。我国城市商业地产发展进程如图 2-1 所示。在经历了计划经济时期的传统百货时期后，很多城市因为交通中心的出现、新片区的划分，出现了更多的购物中心，而购物中心通常以核心的超市和大型的购物、娱乐地产为标志，比如万达广场、大润发、家乐福、佳世客等。21 世纪以来，城市商业综合体开始涌现，从开始时遍布各个大中城市的“步行街”，到综合性的商业片区，商业地产的规模越来越大，这也是中国城市化的一个缩影。
2.2 项目风险管理
2.2.1 项目风险管理相关概念
项目风险是指在项目的决策、建设、运行等阶段造成其损失的可能性。美国学者马克思·怀德曼最早给项目风险进行了定义，且对后世带来了一定的影响。
而项目风险管理则是通过一系列的活动来降低项目各个阶段出现损失的可能性，这种活动包括风险的识别、评估、控制等。
美国项目管理协会（PMI）曾经制定过项目管理的知识体系 PMBOK2000，对项目风险的管控工作设定了相应的标准，认为其需要涵盖风控计划、风险识别、定性分析、定量分析、风险应对、风险监督等方面。而在学者们一般的认知和践行里，通常会将项目风险管控分为识别、评估、应对和监控四个主要步骤。
2.2.2 项目风险管理的类别
在实践中，项目往往需要很长的周期，需要大量的资金支持，需要很多人员配合，因此是一个复杂的、全面的、动态的过程。项目的不同风险之间，也会有相互影响，而在项目开始前所识别和评估的风险，在后续进展中也会出现变化，同时风险也具有不可预测性和随机性。由此可见，针对项目风险的管理就需要从多个维度来开展。对此总结项目风险的管理主要从如下三个层面来开展：
（1）全过程管理。对于项目风险的识别与评估，并非直接通过对风险要素的提前布局和按照一定的标准进行判断，也不是在风险快要出现甚至已经出现后进行了直接的应对，更不能是对风险管控后的经验与教训的总结。对于项目来说，因为其通常需要较长的时间周期，需要较广的空间范围，涉及到很多利益方和人员，其风险是很难准确预判和防范的，这就需要人们将风险的管理理念融入到整个项目建设过程中去，通过对风险的随时随地地警觉，来达到对风险的最快地发现，并采取针对性的措施。由此可见，全过程管理讲究动态性地对风险进行把控。对于城市商业地产项目来说，其在立项决策阶段需要考虑建设、运营阶段所面临的风险，并进行识别和评估，而到了建设初期，也要对后续的风险进行进一步的评估。通常情况下，一些项目团队会定期地评估项目后续的风险。2020 年年初，我国乃至全球都遭遇了新冠疫情，导致绝大多数城市的实体商业都被短期封闭，这显然是意外的不可控风险因素。而后续在建设和运营中，商业地产的管理方就需要对新冠疫情的蔓延情况进行综合分析，并作为一项重要的风险类别给以重视。
3 惠济特色商业区项目风险管理现状与存在问题 .................... 13
3.1 河南碧源控股集团简介 ......................................... 13
3.2 惠济特色商业区发展现状 ...................................... 13
3.3 惠济特色商业区项目风险管理现状 ..................................... 14
4 惠济特色商业区项目的风险识别 ........................... 21
4.1 惠济特色商业区项目风险因素的初步拟定 ..................... 21
4.1.1 政策风险 .................................... 21
4.1.2 市场与经济风险 ................................ 22
5 惠济特色商业区项目的风险评估 ........................ 33
5.1 基于 AHP 的模糊综合评价法 ........................... 33
5.1.1 风险评估方方法的选择和确定 ................................ 33
5.1.2 模糊综合评价法步骤 ..................................... 33
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