本文是一篇项目风险管理论文，本文主要得出的结论如下：第一，房地产项目的开发是一个复杂的过程，涉及范围广泛的系统工程，所以房地产项目风险管理，应该包括风险识别、风险评估、风险控制等一系列的工作。 而且，在实际的项目管理过程中，经常可以发现在理论研究过程中找不到或者注意风险的来源，从而积累相应的风险监测和预警经验。论文以房地产开发项目管理实践为基础。从项目的概念阶段到项目的竣工交付，直到最后的销售管理，这篇文章的撰写是指导管理实践、研究过程实践和反馈理论的理论研究。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
这几年以来，在我国经济迅猛发展的情况下，国家房地产市场处在欣欣向荣的过程中。对于房地产建设项目骤然增多的问题，项目风险管理研究具有十分重大的意义。然而，从长远来看，该领域的项目管理与国外发达国家相比，还有很大差距，作为房地产开发企业，必须认真、充分认识到实施项目风险管理的紧要性和急迫性，风险管理作为一门学科的崛起，最开始出现在美国，经过几十年的发展在西方国家风险管理逐渐成熟，改革开放后，我国逐步引进西方管理模式，建立中国特色的市场经济体系，经济形式一片大好，在经济增长的过程中发挥了重要的作用，更多更复杂的的工程项目问题出现在开发商面前。
结合当前的形势，在我国城市化进程中，房地产业一直起着经济支柱的重要作用，发展趋势对国民经济的意义重大。但房地产市场并非注定平静，低成本和高收益的时代已经结束。创新和品牌竞争力成为非常重要的产品特性，商业地产、养老地产、旅游地产房地产投资将注定成为新的娇子，但是高成本的投资具有较高的投资回报，但是也要面临债务催收和偿付能力风险、社会风险、政策风险和行业风险。尤其在房地产市场低迷的情况下，房地产行业得发展、运营、规避风险尤为重要。整个论文将围绕房地产开发项目遇到的风险进行讨论，帮助企业顺利过渡行业面临的低迷期，将提高企业竞争力，城市化、抓住区域一体化在经济转型时期的机遇，评估形势，加强竞争力的建设，及时转型，找准定位，改善实力，脱颖而出。
当前，在新经济形态下，经济、社会、政策、文化等多因素影响我国房地产的发展，2016 年国庆前期，“限购限贷，限售限价”，2017 年，党的十九大又提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，目前政策调控已经深入人心。尽管有国家的调控，但是房地产经济仍将保持持续上涨的态势，在城乡居民稳增长的前提下，城乡居民的改善性住房要求将日益增长，我国城镇化率仅由58%，城镇化人口聚集将带动购房的刚性需求[1]。
1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
（1）希望通过本文的研究可以提高房地产企业对风险的认知，促使其在开发实践中增强自身的风险意识和风险管理意识。当下，房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业倘若缺乏风险观念，便可能为市场所淘汰。鉴于此，本文希望通过研究，能够提高房地产企业对风险的认知。
（2）希望通过本文的研究可以提高房地产企业的风险管理水平，促使其采取有效措施对自身所面临的风险予以管理，降低风险发生的概率，同时降低风险发生可能造成的损失。
1.2.2 研究意义
（1）本文以所学的风险管理相关理论，以龙湖小区房地产项目为研究对象，对该项目的存在的风险进行了识别，在识别基础上，龙湖小区经营管理过程中可能面临的风险因素予以了评估，根据得出的风险指数，并根据评估结果提出了相应的风险管理对策，建立了一套相对完善的风险管理体系，在降低该工程项目所面临风险的同时，也有助于其成功实施。
（2）本文以龙湖小区建设项目为研究对象，该项目可能存在的风险因素予以识别和评估，并提出相应的风险应对对策，所识别出的风险因素，不仅包含了该项目建设施工过程中所存在的特有的风险因素，也包括了小区建设类工程项目均可能存在的风险因素，因而本文的研究，无论是风险识别、风险评估部分，还是风险应对部分，对其它同类小区建设项目具有一定的指导借鉴作用。
第 2 章 龙湖小区房地产项目概况和存在问题
2.1 龙湖小区房地产项目基本情况
2.1.1 龙湖小区房地产项目建设主体选址及配套实施
龙湖房地产由本地区知名国企携手上海某知名科技公司携手共同开发，由中建某局和威海某知名建设集团负责施工，聘请绿城的物业管理，内部景观由浙江某景观公司倾力打造。
龙湖小区坐落于中国最美海岸城市威海，集海洋、岛屿、沙滩、景点、松林六大稀缺资源为一体，依托良好的自然资源、文化资源，以滨海旅游业为主导深入推进旅游、体育、文化、健康、养老“五大幸福产业”融合发展建设慢生活体验示范区，幸福产业聚集区、中国滨海旅游示范区。小区所在地旅游资源丰富，环境优美，周边配套有五星级景区一处，四星级海岸旅游度假区一处，同时该区域在积极争创国家级旅游度假区。
2.1.2 龙湖小区房地产项目建设规模及进度安排
小区占地面积：27665 平方米、总建筑面积 91200 平方米、容积率 3.3、绿化率 30%；主力户型为 80-120 平二居（两室一厅一厨一卫）、三居（三室两厅一厨一卫）。龙湖小区项目于预计 2021 年 8 月开工建设，整个小区分两期建成，一期工程预计 2022 年 5 月竣工，二期工程 2022 年 4 月开工建设，预计2023 年 9 月竣工。
2.1.3 龙湖小区房地产项目市场行情
房地产业是国民经济的重要组成部分，也是我国重要的支柱产业和消费热点。在过去的几年中，政府通过实施行政政策房地产业干预，采取“限贷”，“限购”，“限价”，在一定程度上对房地产行业发挥了一定的作用，房地产交易减少，价格显示逐渐下跌的趋势，土地销售在下降。在整个房地产市场，有一些监管政策影响着一线城市和二线城市，而三线城市则不那么受影响。荣成市的经济建设迅速发展，城市的建设得到了极大的改善，促进了房地产业的发展。提出建设新城市、合理布局、完善功能的目标，既满足了荣成总体发展规划和区域建设的需要对于荣成房地产市场健康有序发展至关重要。
2.2 龙湖小区房地产项目风险管理现状
2.2.1 项目管理的主体
龙湖地产开发主要主体为 HYJSY 公司，HYJSY 公司组织结构分为董事会、总经理、办公室、融资部、财务部、策划销售部、设计部、工程部、采购部等，其中重要部门设计部、工程部主要人员是中建某局和威海某建设集团的员工，因龙湖小区房地产项目，由 HYJSY 携手上海某科技公司共同开发，管理团队组建方面是由多个部门的人员临时组建的团队。同时管理方面还涉及到建筑工人群体，因建筑工人群体不稳定性，人员流动性比较大，这个群体的不稳定性也成为项目管理的难点之一。因此，在项目风险管理方面，本团队在项目风险管理方面，存在经验不足，并无具体项目的管理经验。
2.2.2 项目管理的团队
项目团队的建立基于合作公司抽调员工和向社会招聘的方式，主要岗位由开发主体公司 HYJSY 人员担任，办公室人员也是由 HYJSY 公司办公室人员担任，由于 HYJSY 为国企，其房地产开发经验较少，因此补充了某建设工司 2 名员工。设计部、工程部专业性比较强，从社会上聘请有工程建设经验的工程师、设计师分别 2 名。财务部、采购部由开发主体 2 个公司分别抽调有经验的财务人员。在各方的努力下，组成一个临时的团队。这个团队从各个部门抽调的精英，是一个相对比较完美的团队。也存在一个问题，缺乏一名对房地产全过程开发风险管理经验的人员，导致团队在协作能力和沟通上存在一定不顺。
团队组建的临时性，对于这个团队来说，公司没有一个具体的规章制度，风险管理方面，也未制定一个详细的风险管理方案。这个新组合的团队，也在磨合期，需要一定的时间去构建团队协作的默契。
第 3 章 龙湖小区房地产项目风险识别.....................................14
3.1 龙湖小区房地产项目项目风险识别方法和过程..........................14
3.1.1 风险识别方法.................................14
3.1.2 风险识别过程............................14
第 4 章 龙湖小区房地产项目风险评估.......................................23
4.1 龙湖小区房地产项目风险评估体系构建..............................23
4.1.1 风险评估体系构建的原则.......................................23
4.1.2 风险评估指标体系构建............................23
第 5 章 龙湖小区房地产项目风险控制措施....................................37
5.1 龙湖小区房地产项目概念阶段风险控制.............................37
5.1.1 政策环境风险应对措施..................................37
5.1.2 开发时机风险控制措施................................38
第 5 章 龙湖小区房地产项目风险控制措施
5.1 龙湖小区房地产项目概念阶段风险控制
5.1.1 政策环境风险应对措施
项目建设过程中遇到的一些政策性风险都是不能被控制的，应该采取一种风险回避的策略。在我们发现了政策性调整的苗头时，充分合理地利用了政策的时滞，调整了开发的节奏，避开了政策的严控阶段，健康、稳定、长久地发展了房地产投资和开发行业。
产业政策及土地优惠政策。通过短期、中期及长期战略，在有效保障龙湖小区工程建设项目的开发任务顺利实施和完成以及取得前期预期投资收益回报的同时，稳健地推进了龙湖公司的房地产项目开发。短期战略：适当
