本文是一篇项目风险管理论文，本文对 FC 房地产项目施工阶段的风险管理情况进行了较为深入的研究，得出了以下几点结论：首先，本文利用头脑风暴法和专家调查法对施工阶段的风险因素进行分析识别，将该项目施工阶段的风险划分为质量风险、成本风险、进度风险、安全风险四个方面的风险。其次，通过科学运算和专家综合分析，运用层次分析法得出了项目各个风险因素的风险权重，同时依据权重对风险进行划分，将项目的风险分为重要风险、一般风险和较轻风险。在层次分析法的基础上，利用模糊综合评价法得出了项目的整体风险。本住宅项目施工阶段的风险值处于中等水平，因此该项目具有比较高的实施价值。
第 1 章 引言
1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
在我国经济快速发展进步的过程中，房地产业也紧跟经济发展的步伐，对我国经济的发展起着举足轻重的作用，有效带动了与其相关的建筑行业、建材行业、家电行业、金融业等行业的发展。房地产业的健康发展，对国民经济的协调发展，人民生活水平和生活质量的提升，都有着非常重要的现实意义。房地产业的投资周期和体制与其他行业有显著区别，具有投资大、周期长、高风险、高回报的特点。
二十世纪九十年代末期，房地产行业的发展开始步入快车道。房地产企业数量和住宅开发数量开始稳步增长。二十多年后的今天，房地产行业的发展已经不仅仅是规模上的增长，行业的发展理念和管理水平也都有了质的飞跃。由于房地产项目开发周期长，不确定因素多，房地产投资者应及时了解社会大环境的变化情况，尤其是国家出台的一系列房地产调控政策，都会从不同程度上对供需、价格等方面产生影响。在项目的施工阶段，风险因素主要固定在质量、成本、进度、安全等几个方面，如质量隐患、安全事故、进度拖延等。开发商是否能够保质保量地完成既定目标，拿出让消费者满意的商品，施工阶段的管理至关重要。对施工阶段进行风险管理，采取有效措施及时规避各种风险，是非常必要的。二十多年来，随着房地产业的快速发展，商品房价格也一路上涨，基本没有遇到过大的调整。房价过快上涨，这既不符合当前经济发展方式的转变，也和社会发展结构的调整不相适应，存在一定的风险隐患。
1.1.2 研究意义
房地产项目具有开发持续时间长，受政策、环境等各种不确定性因素影响显著的特点。在整个项目实施的过程中，大体可以分为四个阶段，这四个阶段相对较为独立，分别为投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。目前对于房地产项目的风险研究，大部分是对项目全流程的风险分析，从投资决策、施工建设、租售与物业管理阶段等几个方面综合分析，而针对某一阶段进行实践性研究的较少。而房地产项目每个阶段有不同的风险特点，在项目建设阶段，来自成本的约束、质量的要求、进度的追求和安全施工的控制等，都带给项目管理者很大的挑战。将风险管理引入到项目管理中之后，通过对风险的识别、评价和控制，以期以最小的投入来获得项目管理的最大收益。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
风险管理最早出现在美国，受 1929-1933 年世界经济危机的影响，美国经济受到了极大创伤，约有 40%左右的企业因此破产。为应对这种情况，许多企业都在内部增设了保险管理部门，以期能够降低经营上的损失。由此可以看出，最初的风险管理主要依托于保险业务的发展。早在 1938 年，西方国家尤其是美国开始探索新的风险管理方法，并在探索中逐渐积累起了管理经验。二十世纪五十年代，正式形成了风险管理一词。到了二十世纪六十年代，关于风险管理的研究被逐渐引入到房地产领域，并形成了较多的研究成果。经过专家学者及社会实业者几十年的研究，形成了一套从风险识别、风险评价到风险控制的管理体系。
上世纪八十年代后，风险管理得到了飞速发展，其间关于风险管理的理论层出不穷。越来越多的专家和学者开始加入到风险管理的研究中来。Uher 等认为，在风险管理中信息技术的应用起着至关重要的作用[1]。Kumar 研究了项目风险与信息技术投资的期权价值之间的关系[2]。到了 21 世纪，风险管理的运用范围开始进一步扩大，不仅局限于项目管理中，人们在各种事务管理中都开始运用风险管理。2000 年再版的 PMBOOK 一书是比较有代表性的一部作品，在这个版本中，风险管理成为了一个独立的内容，而不再是附属内容。按照管理过程被划分为管理计划、分类识别、评估、量化以及处理、应对、监管等步骤。
准确的风险识别是后续风险管理工作顺利开展的基础。Chapman 认为风险管理应该按照项目开展的前、中、后三个阶段进行。结合项目的生命周期理论与项目的风险管理理论从而形成项目的生命周期风险管理理论[3]。Hanglick 等提出了一种识别房地产项目风险因素的图形化方法，既能清晰地显示房地产项目的风险情景，又能有效地识别房地产项目风险因素，弥补了传统头脑风暴法识别风险因素的缺点[4]。Krumm 等认为，外界环境因素会影响房地产项目的风险，而我们生活的社会环境和自然环境等是不断变化的，因此项目的风险就变得难以控制。在变化的过程中，房地产项目的市场价值也在不断变化，因此项目风险变得难以控制。市场需求量、消费者喜好、市场竞争结构的变动都会不同程度上影响到风险[5]。Hillson 等提出了将工作分解结构（WBS）和风险分解结构（RBS）相结合，将项目按照施工过程进行分解，得出项目风险分解矩阵（RBM），使用“风险评分”来衡量成果管理制内的风险集中度[6]。Dorbin 指出随着项目 EPC 模式的发展，责任相对集中到承包商身上，风险管理的重要性也进一步凸显。承包商全面加强质量、安全、经济、合同方面的风险控制措施管理，以降低自身管理的风险性。对于项目承包商来说，要提前预测可能的不利因素，制定准确的质量、进度、成本计划[7]。Ronald 运用多元分析的思想和方法进行风险管理的研究，对风险因素进行了分类评价[8]。
第 2 章 基本概念界定与相关理论基础
2.1 基本概念
2.1.1 风险管理
（1）风险
风险是人类在进行特定活动时，在持续的时间段内对其造成的损害。损害的程度取决于事件的频率和后果的大小，因此，风险通常被定义为事件频率和事件后果的乘积。
风险可分为企业（个人）风险和社会风险两类。企业风险是指由于某一特定事件的发生而造成的损失，社会风险是指给社会造成的损失。风险存在的前提条件是事件发生的危险。我们常说“危险无处不在”，危险可定义为“可能造成潜在损失的特征或一组特征”。人员伤亡、物质损害、环境损害、对生产的影响和其他不良影响都可以被定义为危险事件。危险是客观存在的，一般情况下都无法改变或消除，风险则可以通过改变人、材、机等方式，在一定程度上给予改变。也就是说，风险可以根据人们的意愿找出影响风险的各种因素，然后采取一定的措施降低事故损失的程度，减少风险事件发生的概率，最后通过优化找到最佳的投资方案。
（2）风险识别
风险识别是对项目的潜在风险因素进行收集整理、归类、分析、甄别确定的过程。风险识别是风险管理的开始，也是风险管理最为重要的一环。项目的管理者将所有可能影响项目正常进展的因素打包、组合、分类，然后利用恰当的分析方法来进行分析，以此对风险的类型、危险来源、危害程度等进行综合判断，研究判定潜在的风险点，最终找出具体的危险因素。风险识别和估计是风险评价的基础。若要得到较为精确的评价，前期就要充分研究施工过程所面临的各种风险因素。随着外界环境和施工进程的推进，项目风险是动态变化的。原来的风险会转化，新的风险因素又会涌现。因此，必须对项目进行跟踪监控，以便及时了解项目在施工运行过程中的风险和风险因素变化的情况。
2.2 相关理论
2.2.1 项目管理与风险管理的关系
项目风险管理是人们对项目风险进行科学管理的过程。风险管理通过对可能导致项目损失的各种因素进行预测、分析和评价，以最低的成本为项目的顺利实施提供最大保障，确保项目的顺利实施。
风险管理与项目管理存在以下几种关系：
（1）风险管理是项目管理的一种手段。风险管理是整个项目管理过程中不可或缺的一部分。在施工阶段，风险管理的主要工作是明确成本、进度、质量和安全四种风险的相互影响关系，并找出影响这四种风险的各个因素。这样，众多项目参与方就会在施工管理过程中考虑风险问题，每个人都担负起处理风险的责任。
（2）风险管理是一个正式的过程。风险管理可以划分为三个阶段，分别为风险识别、风险评价和风险控制。一个有组织成系统的风险管理过程，如果能得管理者的重视，在项目实施之初就严格地执行下去，不仅会给项目决策提供依据，同时会给项目的发展提供优良的环境保障。在项目实施的过程中，许多风险往往相互关联，不断转化，增加了我们辨识风险的难度。正式的管理可以有效地管理风险，分析和识别关键风险，以便制定有效的控制措施，确保项目的顺利实施。
（3）风险管理要有前瞻性。实现有效风险管理的前置条件是项目管理者需要有一定的管理水平，在风险事件发生之前，可以识别风险并加以处置，以提高风险向有利方面转化的可能性。为了实现这一目标，必须采用科学的风险分析手段和评估技术手段，实现前瞻性评价结果。
（4）风险管理的目标性。从项目的成本、时间和质量来看，风险管理和目标管理目标一致。通过风险管理降低项目的风险成本，把风险导致的负面影响降到最低，项目的总成本也跟着相应降低，以满足项目各相关方在成本、质量和时间上的要求。
第3 章 FC 房地产项目施工阶段风险识别...................... 18
3.1 项目简介............................... 18
3.2 风险管理的现状及存在问题分析....................... 18
第4 章 FC 房地产项目施工阶段风险评估................
