本文是一篇项目风险管理论文，本文以 YSF 房地产建设项目风险管理实证为例，分析和研究此类跨地域项目风险管理办法，根据项目阶段特征识别并分析出项目开发阶段中的 12 类可能对项目目标造成影响的风险因素，通过分析各个风险因素的风险特点、风险属性、产生原因和可能造成的后果，划分为三个风险等级：高风险、一般风险和低风险。根据风险后果严重程度和轻重缓急，制定有针对性的风险控制方案和保障措施。
第1章 绪论
1.1 研究背景
随着我国房地行业的快速发展及相关政策的陆续颁布，房地产行业在面临前所未有的机遇，同时也面临着重大挑战。住房需求一直是国民生活中的刚性需求，房地产上下游产业多，运行和发展过程中涉及 50 多个产业部门，从业人员高达 1.86%，房地产行业发展的好坏直接关系着我国国民生活的幸福感和就业问题。近年来，房地产行业正逐渐由无序竞争转向有序竞争，多数优秀企业在变革中通过融资上市、跨地域扩张和产业链整合的方式使企业变强，在企业变强的过程中同时也会带来一定挑战。
较一般房地产建设过程中，跨地域房地产不仅包括项目的建设阶段，还包括建设前期的前期准备阶段和建设竣工后的租售阶段，每个阶段涉及到的相关方多，导致项目影响因素众多，另外，房地产业本身存在投资规模大、开发商自有资金少、项目成员不稳定、专业性要求高、项目周期长，一般长达 1-5 年不等，项目风险因素互相影响，导致项目整体风险非线性波动。随着房地产企业逐年发展，市场规模随之增大，呈现出企业规模大，开发建设项目多和项目跨地域的特点，房地产建设项目在原有风险基础上存在以下特点：自然环境和社会环境差异较大，管理难度加大，企业内部沟通困难，管理效率增高，管理成本加大，集团对下属分子公司控制能力降低，给房地产开发商项目管理过程中带来更多挑战。项目开展至今，多数房地产开发企业在项目建设实施过程中都经历了霍乱疫情、房地产市场低迷、移交拖期、单方面合同违约、工程款拖欠等一些突发性事件，房地产开发商在面临一系列复杂多变的经济前景以及多方信用问题情况下，房地产建设项目在项目开发过程中的风险事件愈发难以控制，管理难度的加大，项目复杂程度的增加已远远超出预期。如何识别、评估和控制项目建设过程中的风险，已成为整个房地产行业亟待解决的重要问题。
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1.2 研究目的及意义
本文对 YSF 房地产建设项目风险类型及各阶段风险特点进行分析，通过梳理项目文档资料和相关文献识别出 YSF 房地产项目建设过程中各阶段可能存在的风险类型和风险事件，根据风险识别结果构建项目风险评估指标体系，判断风险等级，并且根据风险等级的高低提出风险控制策略和保障措施，为我国跨地域房地产建设项目提供一定理论依据和管理办法。
随着房地产行业的繁荣发展，做好项目风险管理，对于房地产开发企业的健康发展和项目的顺利验收具有一定理论意义和实践意义。在国民住房需求日益强烈和政府政策不断调整的背景下，归纳提炼跨地域房地产建设项目风险特点并划分风险类型，为精确识别项目风险因素提供基础，也为我国跨地域房地产建设项目进行风险识别及评估提供一定理论参考和方法支持。本文从 YSF 房地产建设项目的风险特点和风险类型出发，选取适合的风险识别和风险评估方法，有利于房地产开发企业在项目建设过程中对项目风险的轻重缓急准确判断，也为同类项目提升风险管理水平和提高项目收益提供参考。
在风险定性研究层面，Hertz 与 Thomas（1983）认为，项目的风险管理过程包括对风险进行识别、风险计量、风险评价和对评价出来的风险进行再评价这几个过程[3]。Cater 等人（1994）提出了 RISK MANGEMENT 综合风险管理系统方法，构成阶段包括风险识别、风险估计、风险评价、风险减轻措施，不可预见费估计，决策与控制[4]。罗泽民（2010）等认为法律法规不健全、国际化水平普遍不高、风险识别不全面、风险控制策略不健全是目前我国房地产行业普遍存在的问题[5]。
在风险定量研究层面，在风险研究过程中主要的研究方法包括决策树法、敏感性分析法、卡洛模拟等方法。Lin 等（2021）认为造成项目风险的主要原因是项目前期对项目信息获取不足或分析不全面造成的，因此，项目建设前期对风险进行全面分析是保证项目实现目标的重要手段[6]。
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第2章 YSF 房地产建设项目概况及风险特点
2.1 YSF 房地产建设项目背景及阶段特点
2.1.1 YSF 房地产建设项目背景
项目拟选择长兴县太湖东路（温德姆大酒店西侧），以建设高质量、配套完善的优质住宅小区为项目目标，YSF 房地产建设项目位于浙江省湖州市长兴经济开发区，该开发区于 1992 年成立，开发区周边分布的大小城市多达五十多座，且人口基数大，本项目面向的人群主要分为两类：一类是需要改善住房环境的客户群体，此类客户人群多处于事业上升阶段；另一类是因职业所在地需要购房的客户群体。因此，该地区房地产建设项目开发市场具有一定前景。该地域周边许多知名房地产开发商正因为该地区市场发展前景好，发展潜力较大，因此均将该地区作为开拓新市场的地域，进行异地房地产建设项目的开发，即跨地域房地产建设项目。
借鉴以往类似跨地域房地产建设项目的经验，项目盈利空间小甚至拖期现象已成为项目常态，计划时间内项目按项目目标完成较少，此类房地产开发商不乏有一些在项目各方面把控和管理水平上都较为成熟的国内知名房地产企业。但是因为项目所在地的自然环境和社会环境与原来项目所在地存在差异，且跨地域项目管理难度大，以及对项目特点、建筑风格等方面缺乏全面了解，导致其在风险识别环节风险因素识别的不够深入，进而造成房地产开发商在新地域开拓市场时企业自身优势很难显现。项目经验不能直接生搬硬套，因此在YSF 房地产建设项目中，为保证项目预期收益，在客户群中树立好的口碑，需对项目风险进行全面高效管理。
基于此，本文通过对首次入驻长兴地区的 YSF 房地产建设项目的风险管理研究，将为该地区同类项目的房地产开发商提供一定借鉴作用。本文选取实际参与的房地产建设项目 A 集团下属城市公司 Z 房地产开发企业 YSF 房地产建设项目作为研究对象。站在房地产开发商角度，采用头脑风暴法，结合风险管理知识和专家及项目组成员经验对项目面临的风险进行全面识别、采用层次分析法和模糊综合评价法对风险进行评估，并提出相应的控制策略和保障措施。
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2.2 YSF 房地产建设项目建设情况及周边配套设施
1.建设情况
本工程包括湖州长兴温德姆酒店西侧地块项目一二标段总承包工程，项目总建筑面积约为 144618.73m2，本项目总承包工程划分一、二个标段，其中一标段总建筑面积约 63412.89m2，地上建筑面积面积约46462.05m2，地下建筑面积约 16950.84m2，具体详见表 2-1。
表 2-1 一标段建设情况
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第 3 章 YSF 房地产建设项目风险识别 ......................... 19
3.1YSF 房地产建设项目风险识别方法 .................................. 19
3.2YSF 房地产建设项目风险识别过程 ........................... 19
3.3YSF 房地产建设项目风险因素分析 ................................. 21
第 4 章 YSF 房地产建设项目风险评估 ........................................ 30
4.1YSF 房地产建设项目风险评估指标及权重确定 ............................. 30
4.1.1YSF 房地产建设项目评估指标体系建立 ............................... 30
4.1.2YSF 房地产建设项目评估指标权重确定 ............................ 30
第 5 章 YSF 房地产建设项目风险控制与保障措施 ................................ 40
5.1 YSF 房地产建设项目风险控制总体思路与策略选择 ....................... 40
5.2 YSF 房地产建设项目高风险控制策略 ............................... 41
第5章 YSF 房地产建设项目风险控制与保障措施
5.1 YSF 房地产建设项目风险控制总体思路与策略选择 本文根据项目风险严重程度确定对项目目标影响程度，并对影响程度大的风险因素进行及时有效控制，对项目目标影响程度较小的风险因素进行监督和预防，本文风险应对的方法主要分为以下几种。
1.预防风险 风险预防作为一种化被动为主动的风险应对办法，通过采取有形或无形的手段，对可预知的风险进行有一定针对性的风险应对手段，通常通过防止或减少风险因素的发生，将风险的因素与人、财、物在时间或空间上隔离，使项目组成员或项目干系人强化风险管理意识，增加风险管理人才储备，定期开展风险管理指导课程，提高项目成员风险意识，重视风险管理工作。
2.减轻风险 风险减轻是指在预知风险后，为缓和风险，通过多种方式降低风险可能给项目带来的损失或目标偏离，积极应对可能发生的风险，对于已知风险常见的风险减轻方式包括加班、快速跟进等方式；对于可预测风险和不可预测风险需要根据项目实际情况采取迂回策略。
3.转移
