本文是一篇项目风险管理论文，本研究参考相关文献，通过理论与实际的对比，对公司房地产项目开发管理五个阶段过程进行风险识别，共识别出 15 个风险因素，其中 8 个风险因素公司未采取有效措施规避，分别为可研阶段测算结果不准确风险、前期阶段融资失败风险及成本增加风险、施工阶段安全隐患风险、销售阶段市场及策略风险、竣工阶段验收及交付困难风险。
1 绪论
1.1 研究背景及意义
在过去房地产发展的 15 年中（2005-2020 年），房地产行业出现了三次周期性的轮动，主要是因为我国对房地产的依赖程度较高，在进行政策调控时注重近期效果，经济不景气时希望依靠房地产促进经济，高涨时又通过收紧政策限制地产，容易使房地产市场陷入收紧政策、稳定房价、经济低迷、放松政策、鼓励购房、房价升高、收紧政策的恶性循环[1]。这是对房地产开发企业应对复杂多变环境的考验。学者对于某个行业的研究或者对于某个行业中的一方面进行研究是在发现与实践中寻找途径，以实现解决问题的目的，并且对后研究者和使用者产生积极的影响。
1.1.1 研究背景
房地产企业的目的是在复杂多变的环境中获取一定的投资利润，在地产界脱颖而出，就必须增强项目的风险控制能力，这也是自身竞争力的一种体现。提前识别潜在的风险，准确分析风险的产生原因，科学评估风险出现的可能性及其导致的后果，采取有效的风险管理措施，才能有效地将风险降到最低，减少可能造成的损失，从而增加项目的盈利能力，使企业能够长期稳定的发展。
房地产项目开发所处的阶段不同则面临的风险也就不同。那么如何增强风险识别能力，如何提升风险分析水平，如何提高风险评估质量，如何加强风险控制力度等问题就显得十分重要，这是值得深入研究的方向。
1.1.2 研究意义
本文通过对房地产项目风险管理方面的理论研究，选取笔者就职的房地产公司作为本次研究的实际对象，从开发企业的角度，对企业在房地产项目开发五个阶段的风险管理进行识别分析，发现其在房地产项目风险管理方面的问题，找出问题出现的原因，经过对风险影响程度的评估，提出恰当的解决方式，提高房地产企业的风险控制能力，减少那些不必要的损失，使之盈利能力更强，项目开发更顺利，企业发展更稳健。
本文以房地产开发项目风险管理相关理论为基础，结合笔者所任职的 BD 天津公司为案例，对房地产项目的风险管理进行实例分析，其意义重大。
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1.2 国内外研究现状
风险管理从来都是项目管理中不可缺少的内容之一，在项目管理过程中发挥着独一无二的作用，经过几十年的发展与完善，逐步发展成为一个具有综合性强，交叉性强的学科。风险管理涉及到各行各业，同样也涉及到各个国家，每个国家对于风险管理的认识时间不同，认识深度也不同，但遇到的风险管理问题却类似。为解决实际风险问题，国内外学者均开启了针对风险管理的的研究，不少学者在理论上不断有新的发现，提出新的理论，为实践提供帮助。
1.2.1 国内研究现状
2008 年以来，我国房地产行业持续发展，经历了几个跌涨起伏的阶段，成为了政府财政收入的重要来源。为了控制房价过快上涨，国家坚决维护“房子是用来住的，不是用来炒的”原则。
为了保证项目的顺利开发及最低收益，越来越多的房地产开发商认识到房地产项目在风险管理层面的意义重大，一些规模较大的房地产项目开始构建独立的风险管理模式。在房地产项目可行性研究中，项目的风险评估成为一项不可忽视的内容。房地产项目可行性研究归根结底就是风险研究，这些风险出现在房地产开发的不同阶段。从另一方面说，房地产开发风险管理方面的研究在很大程度上加强了风险管理在房地产行业的发展水平和发展速度。与此同时，诸多学者也已经研究出了部分有针对性的房地产项目风险管理方法和手段，得出了许多项目风险管理层面的结论和成果，其中，比较有代表性的观点有：
1.2.1.1 关于房地产开发全过程的风险管理研究
李科(2019)从项目论证、项目准备、项目实施、项目交付四个阶段，提出完善项目可行性论证、强化工程设计、拓展开发融资新模式，积极应对融资风险、加强成本控制、加强质量管理[2]。
李照惠(2019)基于城市综合体项目风险管理研究，通过全生命周期理论，以 A 时代广场项目为例，提出项目开发必须加强风险防控意识，制定有效的风险防范举措[3]。
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2 相关概念及理论基础
2.1 风险及风险管理概念
在研究对象之前，首先要明确研究对象所属的大类及其相关的概念，这样可以更好的理解要写作的内容，从而为研究对象的论述提供参考。本研究主要涉及到的概念为风险、风险管理及项目风险管理，范围由大到小。
2.1.1 风险
法国经营管理始祖亨瑞·法约尔在他的《一般管理与工业管理》一书中，首次将企业遇到的风险表述为企业管理的重要组成内容之一，但未在短时间内形成完整的体系和制度。
后来很多学者对风险的内涵有着不同的解释，多数学者认为风险意味着未来可能发生的损失。现将学者们几种比较有代表性的观点汇总如表 2-1 所示：
表 2-1 风险定义表
综上所述，风险的内涵大同小异。总结来说，学者们大都认为风险是在原计划实施的过程中发生意外，导致了损失的发生，最终没有达到期望目标的效果。另一方面风险也预示着将来可能会发生损失，但是这种损失是不可预测的，也就是常说的不可预见性。
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2.2 项目风险管理过程理论基础
项目风险管理是一种过程管理，从项目前期研究开始到竣工交付为止，经历的时间较长，涉及的风险因素很多，稍有不慎，可能会忽视一些潜在的风险，造成隐患。项目风险管理的过程按先后顺序分为识别、分析、评估和控制。诸多学者对于项目风险管理过程经过研究后提出了自身的看法，对于项目风险管理的研究来说起到了重要的参考作用。
2.2.1 风险识别研究
风险识别是项目风险管理的第一项内容，就整个项目风险管理的过程来说十分重要。所谓风险识别就是运用方法或工具把影响到项目实施的风险因素找到，按照类别划分统计。
项目风险识别的方法常用的有:鱼骨图法、故障树法、检查表法等，在项目的开发过程中，企业管理层就要根据企业自身实际情况来选择一种最恰当的方法或使用几种方法的组合及多次的调查来识别项目风险并灵活使用项目风险识别工具，进而使问题得到解决。
刘亚萌，陈晶(2017)通过对项目管理运营风险四个特点的研究，提出六种风险识别方法，按项目阶段划分识别出九个风险因素[11]。聂增民，陈立文(2020)运用层次分析法（AHP）识别和归集了施工项目技术整合风险因素及其权重，提出进度风险和成本风险指标所占比重较高[12]。肖俊龙(2019)从项目融资的角度提出风险识别通过定性和定量分析，虽然定量分析更有价值，但需要结合企业的大量数据进行分析，因此更倾向于定性分析的方法[13]。赵玲(2018)对房地产投资项目全过程中蕴含的风险进行识别，按四个阶段识别出 12 个风险因素[14]。廖诗娜(2019)以 R 市某房地产项目为例，提出在投资阶段结合企业实际情况选用风险核查表法、鱼骨图法对开发过程中的各种风险进行识别[15]。
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3 BD 天津公司房地产项目风险管理现状..........................16
3.1 公司项目管理概述......................................16
3.1.1 公司概况.......................................16
3.1.2 公司部门设置.........................17
4 BD 天津公司房地产项目风险识别与分析......................................26
4.1 公司房地产项目管理流程......................................26
4.1.1 可研阶段主要工作内容............................30
4.1.2 前期阶段主要工作内容........................................30
5 BD 天津公司房地产项目风险评估与控制..............................43
5.1 公司房地产项目风险评估.......................43
5.1.1 选取评分专家.....................................43
5.1.2 构建评分模型..................................43
6 BD 天津公司房地产项目风险管理的保障
6.1 优秀的文化保障
企业文化是赖以生存的灵魂，优秀的企业文化更是必不可少。公司要在行业内站稳，就必须认真的去研究符合自身的企业文化。人力行政部门经理作为负责人，带领部门行政员工通过与咨询机构合作，共同对公司的发展历程、现实状况、行业发展趋势、公司战略方向等做出调查，凝练公司发展的重要意义，规划远景、使命、精神、理念、口号等重要内容，把价值观作为是公司企业文化的核心。
公司的健康稳定发展离不开规范的制度，把制度规范作为公司管理的一项保障，是公司管理的要求，也是项目管理的要求。公司应从两个方面完善风险管理制度并向公司员工实施培训，每一名员工都要严格遵守。
公司的内部环境不仅关系到内部风险控制，并且对风险管理的构建与实施也会产生影响。风险管理的理念作为公司内部环境之一，直接关系到公司风险管理的制度的执行与控制效果。公司的管理层要主动树立风险管理理念，以身作则，并将其应用于公司的日常经营管理过程中，定期对员工进行
