第一章 绪论
1.1 研究的背景及意义
1.1.1 研究的背景
当一个城市处于经济快速发展及区域扩展阶段,人们对当下的生活质量和居住环境往往会提出更高的要求。然而由于各种原因,某些区域建筑陈旧,公共建筑、商业、居民居住地交叉凌乱,已严重影响城市的统一管理和进一步规划建设,而且还给人们的出行、购物等日常生活带来不便制,约了城市发展,影响了人们生活品质的提升。人们对生活品质提高的意识与原有相对落后的城市建设之间的矛盾日益突出。因此,大量老旧住宅及危房的拆除,以及对应的安置房建设将成为城市品质提升的重要内容。
安置房是指当地政府为了城市的市政建设或其他公益性设施建设时,对征收范围内住户进行安置的房屋。安置房项目是一个有机的整体过程,它既包含普通商品房项目建设的特点,即前期规划复杂、建设规模宏大、技术要求高,融资成本高、建设周期长、参加人员较多等;也包含自身的特性,即前期需要进行征收补偿,政府安置被征收户多,资金需求量大。总体来说,安置房的不确定因素存在于项目的各个阶段,项目完成的周期长短及质量的好坏,直接影响到地方经济发展及社会稳定。因此,对安置房项目的风险进行分析研究十分必要。
本文的研究,依托项目风险管理的理论基础,根据 A 地块安置房项目的具体情况和建设的特殊性,并结合安置房建设前后的各项规定流程,对可能影响该安置房项目的不确定性因素进行预测、识别、分析,从而提出风险解决方案,为嘉兴市 A 地块安置房项目顺利进行提供帮助。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
(1)国外风险管理历程
现代的风险管理作为一门系统的科学是在第一次世界大战之后发展起来的。1916 年法国的 Henry Fayol 在《工业管理与一般管理》中,首次将风险管理的理念引入现代化企业经营当中。1950 年美国的 Mowbray 等专家在《保险学》中详细阐述“风险管理”的概念。1987 年英国的 C.B.chapman 在《大型工程风险分析:模型,方法和案例》首先提出风险工程概念,使得在高层次的项目建设中大规模应用风险管理成为可能[1]。
(2)国外风险分析方法技术
国外的研究已经表明,其分析方式和评估技术已经得到了较大发展,现在存在很多种风险分析模式与技术模式。从风险的定性角度来看,2001 年 Wurt Zebach在《现代房地产》一书中,首次将金融投资理论引入到房地产投资收益和风险评估当中[2]。2013 年 G.Ouellet 就最新的风险控制法进行了阐述,并实现了就风险控制生命周期理论的进一步研究,确保风险识别与评估分析的模式能够伴随项目运行过程而进一步开展,令风险控制从认识领域有新的突破[3]。在 2014 年,BrucePrideaux ,Eric Laws ,Bill Faulkner 为首的研究人员把风险控制分成“风险识别、风险分析、风险应对措施”[4]。在这之后的不久,在工程领域中,针对风险开展研究时也进一步引进了风险控制理论,并通过科学的方式对其进行分析。从风险定量的角度而言,可以通过决策树、多目标决策树模型、敏感性分析以及蒙特卡罗模拟等方式开展研究。在计算机技术不断发展的情况下,模拟数学的分析过程也变得进一步优化。Cinzia Muriana 在 2017 年提出一种通过确定工程进度状态风险来评估和预防工程风险的确定性方法。将检测到输入因子的实际值,并与计划值进行比较,并采取纠正措施,以考虑实际性能对整个项目的影响[5]。
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第二章 项目风险管理的理论基础
2.1 项目风险管理概述
2.1.1 风险的含义及特征
风险是指某一特定环境中,某些不确定或不可控因素造成的损失。换言之,风险就是指某一事件发生的实际情况背离预期状况,从而表现为实际发生的绝对值或相对值的减少,这种情况是不确定的,是随机发生的,往往以概率为表现形式。因此,风险一词有着两方面的基本含义:一方面,风险意味着设定的目标没有实现或出现了损失的现象;另一方面,上述情况是否出现是具有不确定性的,虽然可以通过概率的形式表示可能性,但是不能判断其是否出现。
风险有以下四个主要特征:
(1)客观性。风险具有客观性,不以人的意志为转移。人们只能在客观世界里改变风险形成的趋势和发展的条件,减小风险发生的概率,降低风险引起的损失程度,但不能完全消除风险。
(2)不确定。风险是客观和无处不在的,但它的发生在特定的风险损失方面是不确定的,并且是一种随机现象。例如,道路交通事故的发生是一个客观的风险事故。但是就某一次具体事故的发生而言是不确定的,这也是不可预测的,需要人们加强意识,提高道路安全意识。
(3)普遍性。风险是无处不在的, 如洪水,地震,火灾等,这些都会威胁到人类的生命财产安全。随着社会的更高层次的发展,人类会面临更多的新的风险,风险事件所造成的损失也可能会愈加巨大。
(4)可测性。虽然单一风险的发生是不确定的,但对于整体风险,风险事件的发生是可计量的,即利用数学上的概率论和大数定律对整体风险事件的发生进行统计,进而计算出风险发生的规律。
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2.2 项目风险管理的主要内容
项目风险管理是依据现代的风险管理建立发展起来的,是以整个项目的开展为核心点而进行的风险管理,主要涉及三个部分,即风险的识别、评估及应对措施的制定。对于单个项目而言,把未来可能遇到的各类风险进行整合划分、筛选,找出影响项目目标的风险因素,并根据对项目目标造成影响的重要程度,按照权重大小进行排列。通常情况下,项目的风险管理要着重于控制,对于项目风险的管理最有效的方法就是定量风险等级,并制定可行的应对方案,将损失降低在可控范围内,若一旦发现有风险存在,采取积极有效的策略来控制风险带来的损失。
2.2.1 风险识别
风险识别,即系统地预测和识别潜在风险,尚未发生的风险以及客观存在的风险。项目风险识别是项目风险管理的第一步,也是风险评估的前提和基础。风险识别基于系统观点,分析项目发展的各个阶段和运行过程,并从纵横交错的关系中找出影响目标实现的主要风险,并分析它们各自对整个项目的影响级别,这些因素有大有小,并且相互影响。如果在风险识别过程中遗漏了影响较大的主要风险因素,则分析结果将是错误的。风险识别的最终目的是找到不确定性因素,为项目实施者提供最适当的风险应对措施及建议。
风险识别的方法主要几种:
(1)财务报表分析方法:根据项目公司资产负债表和损益表的财务信息,现金流量表,所有者权益变动表等,风险管理人员通过实际研究调查,对企业财务状况进行分析,发现潜在的风险。
(2)流程图方法:将项目实施的整个过程,按内在的逻辑支撑流程图。根据流程图中项目的关键和薄弱环节,调查分析风险的成因。
(3)专家打分法:主要通过向专家发放询问表,收集专家的建议意见后进行综合整理,并再次征询意见,对已反馈征询后,直到专家的意见统一,最终的结果可以作为识别风险的依据。
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第三章 嘉兴市 A 地块安置房项目风险识别.....................................15
3.1 项目概况......................................15
3.1.1 项目背景.....................................15
3.1.2 项目内容.......................................15
第四章 嘉兴市 A 地块安置房项目风险评估......................................22
4.1 嘉兴市 A 地块安置房项目风险评价指标体系..............................22
4.1.1 安置房项目风险评价指标体系建立的原则..............................23
4.1.2 安置房项目风险评价指标体系的建立................................22
第五章 嘉兴市 A 地块安置房项目风险应对措施...............................35
5.1 房屋征收过程中的风险应对措施...................................35
5.2 被征收人安置过程中的风险应对措施.....................................36
第五章 嘉兴市 A 地块安置房项目风险应对措施
5.1 房屋征收过程中的风险应对措施
在安置房项目过程中,风险管理难度最大的应属于房屋征收引起的各种问题和矛盾。房屋征收是整个项目的起始点,针对征收带来的风险,充分考虑房屋征收可能给居民带来的巨大变化,做好各项征收之前的疏导和准备工作,减少房屋征收风险的发生,这部分风险的应对策略主要是风险控制。
(1)房屋征收政策执行不到位风险的应对措施
房屋征收工作人员前期要学透吃透的相关征收政策,不可浮于表面功夫。做好入户调查,耐心向被征收人讲解政策,知群众所需,想群众所想,主动了解并解答居民对于各项征收疑问,积极宣传安置房项目建设对城市发展的重要意义。严格按照《嘉兴市区国有土地上房屋征收与补偿办法》及《嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法》要求拟定补偿方案,必要时可以开听证会,让每一位被征收人都感受到政策的公开、公平、公正。
(2)被征收人对抗征收风险的应对措施
要争取被征收人对政策支持,打消被征收人的各种顾虑,提前有效地化解居