本文是一篇项目风险管理论文，本文希望通过研究可以进一步增强越南房地产开发企业的风险意识，对于健全其风险管理体系有着积极的促进作用，最终对于保证房地产开发企业经济效益的提高，在增强其实际竞争力的方面发挥一定的积极作用。
1引言
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
近年来，越南的房地产行业发展速度加快，在越南的经济体系中扮演的角色越来越重要，对越南的经济发展影响非常大。房地厂开发商所经营的项目是否能够为社会发展和经济发展做出一定的贡献，是评判该开发上是否具备良好的经营管理能力的重要指标。目前在越南房地产行业快速发展过程中，为了保障建设速度而在一定程度上损害建筑质量的现象越来越多，这给越南的房地产行业的发展埋下了大量隐患。风险管理对于越南的房地产行业是一个新课题，大量的开发上在很大程度上缺乏对风险管理的认识。在此后的发展中，越南的房地产行业应担积极加强风险管理教育，提高开发张的安全意识和风险预防能力，以实现房地产行业和整个社会经济的长久发展。
房地产开发作为经济活动的内容之一，其建立在对国家政治，社会经济和自然环境今后的发展变化的预期的基础上，凭借建筑技术，经营管理和组织运作的办法来进行经营。房地产项目的行业特征表现为：1.固定性；2.投资量大；3.建设时间长。这些特点决定了房地产项目在研究，规划，建设和使用的过程中会遇到大量不可预知的困难而导致最初的经营目标难以完成，这些不可预知的因素所带来的不确定性即为“风险”。
各个国家的经济发展过程中，各行各业都会面临各种不可预知的风险。尤其是房地产项目，前期的任何疏忽都会导致后期工程建设面临成本不足，工程量增加，建设周期增长等各种问题，从而影响房地产企业最终的经营和开发成果，还有可能造成整个项目的烂尾。但是房地产行业的特点在于未知的风险中往往蕴藏着大量的利益。如果房地长企业的经营管理人员能够做好风险的预防和把控，应对好来自房地产高市场的各项挑战，其经营的项目也将会获得巨大的受益，该企业在房地长市场的竞争力已经经营管理人员的运营能力都会得到较大的提升。
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1.2文献综述
1.2.1国外房地产风险管理研究
有关放低长项目风险的理论研究最早在欧美国家展开，1920年美国的研究界为房地产项目运营设定了时间管理方案。随后房地产项目运营的管理内容又增加了项目计划管理。1960年世界上首个超大型专业的项目管理组织诞生。1969年，美国掀起了项目管理学组织的热潮，标准化的PMI项目管理体系和组织机级项目管理成熟度模型开始建立，项目管理管理理论开始进入一个成熟期，越来越多的国家开始引入项目管理理论体系来对项目的建设运营进行管理，对运营人员的管理能力进行考察。代表性的举措有“资质认证”，一方面可以对管理人员的能力进行考核，另一方面有助于项目建设的顺畅运营。
随着中国房地产的发展以及学术界的进步，中国对于房地产项目开发的风险管理理论的发展速度非常快，这也迎合了中国经济发展中对于房地产项目开发中风险管理的需要。周宜波就一些发达国家的经验进行研究，为当时企业的风险管理提供了借鉴。
刘迎春对房地产工程项目进行了分类总结，认为加强对房地产工程项目的风险管理对于项目的顺利建设和运营具有重要意义。对于工程项目建设和运营的管理的组织结构，风控模型和函数，以及存在和急需解决的问题进行综合深入分析为工程项目的风险管理制定了具有较高可执行性的风险管理办法。
由沈建明所著《项目风险管理》对房地产项目开发中存在和风险爆发的规律进行总结，把房地产工程项目建设和运营中的风险划分为以下几个方面：①风险规划和识别；②风险评估个评价；③风险监测和规划。
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2越南房地产开发项目风险分析管理现状
2.1越南房地产开发历程及现状
2.1.1越南房地产开发历程
1945年越南从被侵略中脱离实现独立，此后又经历了30年左右的国内战争才完成了国家的统一，越南的房地产业也可开始起步，但是这一阶段的房地产发展水平特别低，并且增长缓慢。因为受到战争和历史发展的影响，越南南方和北方的经济发展水平具有明显差距，南方的经济发展状况要超出北方很多，这种差距在房地产行业的发展状态上能够明显的体现出来。越南国土面积不大，其主要的两个城市一个是胡志明一个是河内。随着近几年全球房地产业的发展，越南的房地产业页迅速发展。里胡志明市为例，作为越南的经济贸易中心也是最大的城市，胡志明仅仅游步道1300万的人口，占越南总人口的不足15%，但是每年对于越南经济总量的贡献却超过了20%。鉴于越南房地产业2005年之前小规模且缓慢的发展，本文主要从2005年越南房地产的发展开始进行研究。
2005年越南的房地产行业商品房价格进入上涨阶段，信贷政策的宽松推动着房地产市场越来越火热。2012年胡志明市的高品质楼盘项目的平均价格已经逼近5000美金每平方米，中档楼盘的价格也已经达到了3000美金每平方米，低端商品房的价格也位于1000美金每平方米和2000美金每平方米之间。普通的劳动者家庭的收入水平根本无法和楼市价格相匹配。
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2.2越南房地产开发项目风险管理流程
2.2.1风险识别
现阶段，越南房地产企业对于可能发生的项目风险的应对措施主要集中在项目过程中的应对，预先去识别并做到事前预防的意识不足。很多企业都是出现问题之后采取补救，这样不仅严重影响了项目的进度和形象，而且增加了成本，对于企业的追求利益有不良的影响。
在项目进行之前，主要通过风险识别进行风险的应对，通过一般的风险识别的方法识别风险并且做出评估，提前应对风险的发生。
在房地产项目风险管理的各项内容中，风险识别作为一种基础性的存在是其中的一项重要内容，把项目运营过程中可能会对项目运营带来风险的各种要素和事件进行整理归纳就是所谓的风险识别。在房地产开发项目中风险识别主要集中在投资过程中风险方面。风险识别的各项内容包括：1．明确风险的源头；2．风险发生的依存条件。
越南房地产企业在项目开发中主要对于项目的内在风险和外资风险进行识别，识别的方法依据项目管理的主要理论中的几种方法，一般越南房地产企业都会先确定目标，然后根据参与者以及相关的资料来确定项目的风险。
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3房地产开发项目风险管理案例及启示............25
3.1美国房地产开发项目风险管理案例............25
3.1.1美国房地产项目开发现状.............25
3.1.2美国房地产项目开发风险应对措施..............25
4完善越南房地产开发项目风险管理的建议...........32
4.1风险管理的原则与思路.............32
4.1.1风险管理原则........................32
4.1.2风险管理思路...........32
5结论与展望...........40
5.1论文主要工作与结论..............40
5.2有待进一步研究的问题............40
4完善越南房地产开发项目风险管理的建议
4.1风险管理的原则与思路
4.1.1风险管理原则
在越南房地产开发项目风险管理中要遵循以下几个原则：
（1）全员原则
风险管理不是某一个部分或者某一部分人的事情，因为涉及到每一个员工，所以在风险管理中要树立全员原则，让每一个员工都有风险意识，并且在其工作中指导，这样一来尽可以为项目开发减少和规避一些风险，并且对于项目的安全完成有重要保障。
（2）全过程原则
风险管理从一个项目开始决策开始就应该开始，然后伴随着这个项目的全过程，所以从风险的识别到评估，然后到风险评价以及下一个程序阶段为风险应对，即项目的经营人员在对运营的过程中所有的潜在风险和可能造成的损失进行评估和归纳之后，采取针对性的预防措施，将潜在风险转变为发展机遇，尽可能的减少风险代理的损失和影响。房地产项目开发不仅仅是一种自然行为，同时也是一种社会行为和经济行为，因此其蕴含的潜在风险也涵盖了自然风险，社会风险和技术风险多个方面。
（3）分阶段原则
虽然全程存在风险并且要全过程控制和应对风险，但是在房地产企业的风险管理中要分阶段应对风险，因为每个阶段的风险表现出的特征是不一样的，整个房地产开发项目过长，只有分阶段进行风险管理才能更好达到效果。
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5结论与展望
5.1论文主要工作与结论
本文通过对越南房地产项目风险管理研究，主要是通过越南现阶段房地产开发中存在的问题，尤其是项目风险管理中存在不足的现象进行研究。基于房地产风险管理理论，本文研究结论如下：
（1）现阶段由于越南房地产公司自身的内部组织以及成本控制的问题以及外部的环境和合作企业等因素的影响都对于越南房地产企业项目风险控制有一定的影响。越南房地产企业在项目开发的整个过程中根据不同阶段的风险可以分为四：决策前风险、项目开发前准备阶段风险、建设过程阶段风险和租售阶段风险。
