本文是一篇项目风险管理论文，本文特色与创新之处在于：①利用头脑风暴法和检查表法，对德化大厦商业项目前期准备、工程施工和竣工交付三个阶段的风险因素进行识别；②利用风险管理的列表排序法和专家评判法，对项目三个阶段的风险因素进行了定性和定量分析，为风险应对提供决策依据；③对不同风险问题，提供河南大正置业公司德化大厦项目风险管控策略，形成了河南大正置业公司商业地产项目风险管控的系统性流程文件。
第一章 引言
第一节 研究背景与意义
房地产行业是我国国民经济发展的支柱性产业之一，在 2014 年以前的发展中，地产行业特别是商业地产具有高收益性，但同时具有高风险性。随着国家产业政策的调整，地产行业的高收益性在逐步降低，商业地产作为实体服务行业受互联网电商的冲击，其收益比率严重下滑，而其高风险性依然丝毫未发生变化。目前，我省直至我国房地产项目在开发过程中，存在的各种问题和风险具有多样性和复杂性，甚至同一风险问题在不同项目表现的形式也不一样，因此项目风险管理水平的提高，对项目开发建设的顺利实施具有一定的决定性作用。
项目具有一次性、创新性和独特性特点，在项目从意向开始至项目交付使用，将受到各种内部环境和外部环境各种有利或不利因素的影响，这些影响使得项目各项工作结果存在变数。虽然风险管理课题已提出并进行研究很多年，
但现状不容乐观，基本上是靠经验进行风险识别和决策，缺乏科学的、系统的管理方法。
河南大正置业公司是经郑州市人民政府批准于 2007 年 7 月在郑州市工商行政管理局注册成立的自然人合伙出资企业，主营房地产开发、建筑、装饰装修工程施工、地产销售和实业投资等。河南大正置业公司作为郑州市本土一家中小规模成立比较晚的房地产开发商，成立之初资金实力不强，因此该公司发展的战略规划是以一个项目为起点，逐步做大做强，虽然目前已完成了郑州市德化大厦商业项目、25 万平米的南阳大正翡翠城品质住宅小区项目的开发建设这两个有影响力的商业和住宅楼盘，但风险管理水平依然停留在起步阶段，是项目管理的薄弱环节。因此，建立有效的、全面的开发项目风险管理管控体系已刻不容缓。
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第二节 主要研究内容与方法
本文结合项目风险管理系统理论，借鉴相关项目风险管理成功案例，以河南大正置业公司已完工程德化大厦项目为研究对象，通过项目在实际开发过程中出现的风险、制定的应对方案和最终采取的应对措施以及措施的效果进行分析，系统的提出项目风险的评估、识别等管控策略，为以后项目开发的风险管理提供详实的案例参考。对于德化大厦项目的风险管理工作，将项目分为前期准备、工程施工和工程竣工交付三个阶段，利用检查表法和头脑风暴法对三个阶段的政策技术风险、项目目标和团队建设风险、施工方案和施工图设计风险、安全风险、进度风险、质量风险、施工成本风险、工程竣工验收和工程交付风险进行了识别，然后采用定性和定量分析的工具对上述风险进行风险评估和分析决策，在风险分析的基础上提出不同风险的应对措施：风险转移、风险减轻、风险自留、风险利用、应急措施或风险分担。文中对不同风险因素采取的应对措施进行了详细的说明和解读。
本文主要研究内容共分为六章，主要研究框架如图 1-1 所示。
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第二章 河南大正置业公司德化大厦项目风险问题分析
第一节 河南大正置业公司现状
本节对河南大正置业公司成立和发展情况以及公司组织管理结构形式进行了介绍，分析了商业地产的发展概况。
一 河南大正置业公司简介
河南大正置业公司是经郑州市人民政府批准，于 2007 年 7 月在郑州市工商行政管理局注册成立的自然人合伙出资企业，主营房地产开发、建筑、装饰装修工程施工、地产销售和实业投资等。该公司的成立源于德化项目的意向。
2007 年，郑州市是乃至河南各地市，商业地产发展迅速，商铺价格一路上扬，自 2000 年至 2007 年，价格增长了四倍左右，特别是商圈中心区域的商铺。以紧邻二七广场的百年德化风情购物公园为例，其一层普通位置的商铺在 2003年底销售时价格时每平米 2 万元，在 2007 年 10 月份，该铺位对外二手销售时，其成交价格为每平米 8 万 3 千元；而紧邻二七广场在德化街上的友谊大厦一层铺位在 2001 年售价（期房）每平米不足一万元，2007 年底时二手房售价为 9 万元。依据市场的发展行情，未来几年该区域的商铺价格上行的空间依然较大。河南大正置业公司领导给予此种情况，研究了德化街和苑陵街交叉口西北角的地块后，注册成立了河南大正置业公司，对该地块进行拆迁、开发。
由于河南大正置业公司起步晚，成立之初资金实力不强，因此公司发展的战略规划是以一个项目为起点，逐步做大做强。自河南大正置业公司成立至今，已完成了郑州市德化大厦商业项目、25 万平米的南阳大正翡翠城品质住宅小区项目的开发建设。
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第二节 德化大厦项目概况
本节主要介绍德化大厦项目建设时的商业地产发展背景，对德化大厦项目进行简单介绍。
一 德化大厦项目背景
河南大正置业公司成立之时也是德化大厦项目意向阶段，电商刚处于起步阶段，对实体商业基本无任何影响，实体商业正处于黄金时期，因此商业地产特别是综合性购物广场的开发刚好迎合人们逛街购物、娱乐、游玩为一体的休闲需求。商业地产商铺的销售、租赁市场相当火爆，价格一路上扬。目前，互联网技术日新月异，物流网络迅猛发展，网上购物方式各式各样，购物品种琳琅满目，使得很多人甚少再花时间去逛街同时也失去了逛街购物的乐趣。电商对于实体店的冲击使得太多的商铺客流和销售额锐减，商铺的销售价格和租赁价格自 2015 年起直线下滑。
二 德化大厦项目简介
河南大正置业公司开发的德化大厦商业综合体项目占地 16.2 亩，地处郑州市二七商圈核心位置、二七广场紧邻的德化步行街中心地段，位于德化街和苑陵街交叉口西北角。该地块使用人为二七区人民政府、二七区房管局和临街商户，该项目属性为旧城改造项目。
在立项前期，河南大正置业公司对德化大厦项目的定位是：将项目建设成为集休闲、购物、娱乐、游玩和办公于一体的商业综合体，打造德化步行街商业改造的标杆工程。项目意向阶段，郑州市除二七商圈外，其他商圈均为建成或投入运营，因此该项目的建设在该位置显得尤为注目。因该项目处在德化商业步行街的核心位置，项目收益前景乐观，而由于郑州市关于旧城改造的管理办法酝酿了多年未颁布，因此项目前期的项目审批和控规指标落实推进速度十分缓慢。
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第三章 河南大正置业公司德化大厦项目风险因素识别 .................. 12
第一节 德化大厦项目阶段划分与风险识别流程 ..................... 12
一 德化大厦项目阶段划分 ................................... 12
二 德化大厦项目风险识别方法和流程 ......................... 13
第四章 河南大正置业公司德化大厦项目风险评估 ...................... 24
第一节 德化大厦项目风险评估方法与流程 ............ 24
一 列表排序法与专家评判法 ..................... 24
二 德化大厦项目风险评估流程 .................... 25
第五章 河南大正置业公司德化大厦项目风险防范策略 .................. 41
第一节 德化大厦项目前期准备阶段风险应对 ....................... 41
一 项目目标与团队建设风险应对 ............................. 41
二 项目审批与控规指标风险应对 ............................. 43
第五章 河南大正置业公司德化大厦项目风险防范策略
第一节 德化大厦项目前期准备阶段风险应对
本节对项目目标与团队建设风险、项目控规和建设指标风险、施工方案和施工图设计风险的不同风险因素采用了相应的风险应对策略。
一 项目目标与团队建设风险应对
依据表 4-2 德化大厦项目团队建设主要风险因素分析结果，影响项目团队建设的风险因素很多，该项目可对排序前 13 位的风险因素进行重点管理，后三项风险因素采用风险自留加不可预见费用或编制应急预案的办法进行管理即可。如表 5-1 所示：
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第六章 结论与展望
本文通过对河南大正置业公司德化大厦商业项目工程管理全过程风险的研究与分析，通过对德化大厦商业地产项目风险识别、风险分析和风险应对，为以后公司商业地产项目风险管控提供了方法和经验。
本文的研究和分析用以提高商业地产项目风险管控的水平，为进一步促使房地产企业全方位、全过程风险管控提供有效支撑。主要研究成果有以下几个方面：
(1) 本文将商业地产工程管理生命周期分为施工准备、施工
