本文是一篇物业管理论文，本文通过国内外文献梳理和选取具体高速公路案例分析，研究了 ZJ 物业公司高速公路物业管理模式问题。通过研究得出以下基本结论：（1）ZJ 物业公司高速公路物业管理模式的管理对象与内容具有特定性。是高速公路运营的生产经营及管理功能区域，包括服务区、收费站、办公区、生活区等。内容主要包括秩序维护服务、环境维护及绿化养护服务、房屋本体及附属设施设备管理、工程维修服务、员工食堂服务等基础服务。还有接受业主委托，整合各类资源，围绕运营管理为业主提供个性化的增值延伸服务。
第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
本文的研究背景主要是基于三个方面：第一是高速公路作为基础设施的迅猛发展和行业管理需求的进一步提升，为物业发展提供了广阔空间；第二是高速公路物业管理必要性和重要性日益凸显，它不仅有助于提升交通基础设施投资项目的整体品牌形象，且能起到降本增效等积极作用,对物业企业发展来说具有规范化意义；第三是 ZJ 集团的战略实施和赋予 ZJ 物业公司的企业使命和平台定位，为 ZJ 物业公司实施高速公路物业管理提供了机会。
高速公路作为交通基础设施建设和现代汽车工业化发展水平的重要标志之一，为促进社会发展和经济运行发挥了重大作用。我国竣工通车的高速公路里程至 2020 年初达到了近 15 万公里[1]，。如此庞大的交通服务网络，其涵盖的收费站、服务区以及互联网发展带来的通讯、收费、供配电、机电、通风、消防等服务资源都为物业企业提供了广阔空间。
目前，国内外高速公路物业管理依旧处于分散管理的初期阶段，尚未出现专业化经营的服务企业。随着广大司乘人员对高速公路物业管理高标准、高品质、统一化服务需求的不断提升，当前的高速公路物业管理和国民出行的高需求矛盾愈显突出；2020 年新冠疫情的出现，物业服务进一步向社会公共治理迈进与融合，先天的优势使物业企业获取了行业细分的新赛道，公共治理和城市服务成为物业服务拓展的新方向。高速公路作为交通出行的主要窗口，急需引入一套符合过往司乘和运营需求的物业管理模式，从而更好的服务于运营公司和广大司乘，打造高度公路服务品牌。
随着 ZJ 集团全力打造“升级版五商 ZJ”战略推进，ZJ 集团旗下高速公路投资运营里程近 4000 公里，遍布国内北京、天津、云南、贵州、湖北资产总价值近万亿元。ZJ 物业有限公司作为 ZJ 集团的物业资源管理整合平台。具有物业一级资质，在基础物业管理方面深耕多年，具有很好的基础和底蕴。这些都为笔者进行高速公路物业管理研究提供了很好的研究对象及条件。
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1.2 研究内容、研究方法与技术路线
1.2.1 研究内容
伴随着科技赋能和行业管理业态的不断扩展，物业服务企业的管理模式变革创新被加速推进，传统物业管理从价值创造到价值实现正在发生脱胎换骨的变化。本文围绕发展趋势和行业状况主要研究物业管理模式、基于 ZJ 集团直属 ZJ物业公司的行业环境分析，以及 ZJ 物业公司围绕企业自身定位，结合集团战略，开展的高速公路物业管理模式等。通过研究提出改进和提升建议，为 ZJ 物业公司高速公路物业管理模式完善与改进提供理论依据。
1.2.2 研究方法
本文通过下列三种研究方法对研究对象的管理模式进行研究。
（1）文献研究法。阅读物业及物业管理内涵、商业模式发展的基础理论及进化书籍，查阅国内外有关物业管理及商业模式和创新的文献资料，研究和分析传统物业和高速公路物业的管理和商业模式。
（2）案例分析法。选取 ZJ 物业公司的高速公路物业管理作为研究对象，梳理其高速公路物业发展历程，运用商业模式画布全景展示高速公路商业模式特征，从解构商业模式要素的角度深讨高速公路物业项目的管理模式。
（3）对比分析法。从管理模式及服务内容的角度对比分析传统物业和高速公路物业的差异之处，优势和劣势所在。重点分析高速物业管理的成功和进化，管理模式的创新和突破，并归纳总结在各个关键要素上。
图 1-1 高速公路物业管理模式研究技术路线
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第二章 物业管理企业及其管理与商业模式理论综述
2.1 物业与物业管理内涵研究
“物业”是指竣工并经验收合格后投入使用的各类建筑及与之相配套的附属设施、设备和场地等。其含义为房产、资产、产业等。
“物业管理”是指财产所有者或被财产所有者委托的物业公司对所区分的建筑物共有部分，包括共有建筑附属物、设施和场所的共同管理活动。
物业管理按照管辖人的不同可分为狭义和广义两种类型。狭义的物业管理类型是指全体业主通过合同行为对共有产权服务进行委托；广义的物业管理类型是指财产所有者或财产所有者协同其他人共同管理的过程。
因高速公路修建占地多，涉及沿线环境、文物保护、地方经济发展等诸多方面。受此影响，所以必须经国家各层级审批，朱立河从物业管理学角度对公路物业属性进行了分析，提出公路是政府的最大物业[2]；王梦琪提出引入物业服务对高速公路服务区发展规模专业化、租赁或转让、资产保值增值及服务区建设等能起到重要作用[3]；李寅就集宿地管理提出高速公路绿色物业的必要性[4]。通过大家的叙论可知，高速公路物业管理的需求和必要性。
现行法律规定，物业管理遵循市场规则，由业主自行确定。可以通过市场询价、比选等选择物业公司并签订物业服务合同委托管理，也可以有业主自行实施维护。
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2.2 物业管理模式研究
物业管理模式是指物业管理的运行机制与组织方式，是物业管理活动规律的理论概括，是物业管理活动的本质反应。物业管理模式受经济体制、科技发展水平、市场的接纳程度等一系列因素影响和制约。在计划经济时代，物业管理主要是福利性的管理模式，在市场经济体制下，物业管理模式形成了经营型管理模式。主要育有三种：一是通过合同的形式有全体业主委托专业的物业公司进行管理，费用由全体业主承担；二是成立管委会，由业主自行管理；三是业主+物业公司共同管理。由于着眼点和管理客体不同，并最终导致对服务品质和经营结果的不同。 本课题主要是围绕企业战略、组织结构、管理控制、企业文化等对企业经营业绩及商业模式的影响进行研究。
商业模式最早兴起于 20 世纪 60 年代的美国，又被称为盈利模式，广义上的商业模式是细分客户和运营环节等一系列商业要素的集成。截止目前，尽管国内外学者对商业模式的研究方兴未艾，但至今学术界对商业模式仍无统一的定论。究其主要原因是学者们自身的研究方向、研究内容的侧重点各不相同，因此给出的关于商业模式概念的界定和角度自然迥异。此外，商业模式这一概念本身就十分宽泛，几乎涵盖了企业商业经营的全要素与活动，其中就包含了企业核心资源、组织能力、战略主张、营销运营和盈利方式等企业经营管理的多个方面。
从运营角度研究商业模式。这一观点主要侧重企业制造产品并将产品传递目标消费者的管理过程。不同代表学者给出了自己的观点。1998 年，Paul Timmers认为商业模式与产品、服务和信息流有关[5]。Santos(2009)依据波特价值链理，认为商业模式是相关者之间经济交易和社会关系的活动内容[6]。
从利润角度来说，Afua(2001)认为商业模式是企业实现盈利的方法[7]。Weill(2001)认为商业模式是相关方信息、资金流向的总和[8]。Schweizer (2005)从相关方、利润和竞争优势三个维度阐述了商业模式[9]。Johnson(2008)认为商业模式是企业运用人、设备、材料等向客户传递价值的过程[10]。
图 3-1 ZJ 集团近年来新签合同 图 3-2 各中央企业近年来新签合同
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第三章 行业环境分析及 ZJ 物业公司概况..........................................9
3.1 物业管理行业环境分析.......................................... 9
3.1.1 宏观环境分析.............................................9
3.1.2 产业结构分析......................................10
第四章 ZJ 高速公路物业与传统物业管理模式比较分析................... 14
4.1 ZJ 物业公司波士顿矩阵分析.................................... 14
4.2 两种物业管理模式的服务对象与内容差异................................. 15
第五章 ZJ 高速公路物业管理模式体系、内容及特征分析............ 21
5.1 ZJ 物业公司高速公路物业管理内容与体系................................ 21
5.1.1 ZJ 物业公司高速公路物业管理主要内容............................21
5.1.2 ZJ 物业公司高速公路物业管理体系.............................21
第六章 ZJ 高速公路物业管理模式完善与提升建议
6.1 管理机制与制度建设对物业管理提升方面
通过运营总结和系统梳理分析可知，ZJ 物业公司高速公路物业管理存在管理面积大，管理业务多元，管理区域分散，管理项目丰富等特点，这些客观存在的因素再加以地域特点，导致了复杂的管理要求。目前 ZJ 物业公司高速公路物业项目主要有交通物业部主管，相关部门协管，但是在实际工作中也出现责任不清晰和管理效率低等问题，公
