摘 要:“社区”的概念已经由来已久,以“物业管理”为标志的现代新型房地产楼盘小区的出现又给“社区”带来了新的内涵。业主管理委员会这一新型的社区管理模式和旧的管理模式相比,有其突出的特点和优势,但也存在着社区边界清楚、与外界隔绝、组建运作过程缺乏有效的指导和监督等缺点。
关键词: 房地产楼盘小区; 业主管理委员会; 社区管理; 新模式
“社区”的概念最早是由德国著名社会学家滕尼斯(F. Tonnies)于1887年在《礼法与法理社会》一书中提出的。滕尼斯认为,社区是指那些由具有共同价值取向的同质人口组成的,是关系亲密、守望相助、疾病相抚、富有人情味的社会关系和社会团体。他提出这个概念,是用来和现代社会作对比,借以说明社会变迁的趋势。在滕尼斯那儿,“社区”是与“社会”极端对立的概念。1932年,帕克第一次将“社区”概念传入中国。中文“社区”一词,是当时以费孝通为首的一些燕京大学学生从英文Community翻译而来的,后来成为中国社会学的通用术语[1]。
“社区”是指一定地域内的,有共同人口特征,有特定的生活方式,具有成员归属感并按一定社会制度和社会关系组织起来的相对独立的社会共同体。社区是与社会极端对立的概念,是相对的社会存在结构,团体、公社、共同体也是英文“社区”的含义;中文的“社区”首先强调地域,表现为某种单位,单位型社区是主要的表现形式,其次还强调社会属性。一个完整社区具有5大要素:人———按一定地域和社会关系组织起来的人,具有一定的同质性;地域(时空观)———地域条件;制度———组织结构、制度形式、生活方式;心理归属感;互动———交往、冲突、适应、融合等。
一、业主管理委员会的出现
西方社区的核心管理是以中介组织(非正式组织)为主,我国仍以政府介入为主体,属于“单位模式”。随着房地产市场的不断改革,房屋已由公房转变为商品房,出现了具有私有产权性质的单位型社区———房地产楼盘小区,城市市民也逐渐从“单位人”转变为“社区人”。房地产楼盘小区在区位结构、住房结构、人口结构等方面都有自己的特点,是一种与传统的街道社区有很大区别的居住社区。从静态的角度看,房地产楼盘小区是一个具有特定结构、性质和特征的实体。从动态的角度看,它又是社区的5种要素互相作用、促进社区变迁的过程。社区变迁缘于社区整体与环境、社区内部多个组成部分之间的互动形式:合作、竞争、冲突、协调和同化;这5种互动形式导致现代城市社区的整合与分化、适应与发展。现代新型的房地产楼盘小区多为主题社区,每一个社区都有自己的背景,特别是有独特的文化背景。而“足不出户”(户:指小区)就能够解决所有的生活问题,是中国特色社区模式所追求的最高境界。例如,以宽带服务为主要特色的高档智能化小区,采用IP城域网和ADSL两种接入方式,使小区业主超前享受到INTERNET接入、网络互联、家庭办公、远程医疗、远程教学、网络游戏、视频点播、证券交易等高速、安全、方便、多元化的宽带服务。从社会学意义上讲,房地产楼盘小区就是一个社区系统,但它要成为真正意义上的社区,并不是仅有完善的硬件就可以的,还需要软件的强大支撑。而今的大多数楼盘卖的不只是房子,而是生活方式,只有通过物业服务,通过日常管理、生活配套、社区文化等的建设,才能使“生活方式”有实际的物质支持,并通过管理的科学化、合理化、人性化,让这种生活方式可行。物业管理已成为房地产销售的新卖点,它不仅是城市管理的重要组成部分,也是社区管理的基础。作为房地产市场化和住房商品化的发展方向,物业管理公司的出现是社区现代化的一种必然趋势。
注入了“物业管理”概念的房地产楼盘小区就是一个社区,是一个社会生活的共同体,其中业主的生存发展和社会心理需要又是关注的重点。因为业主在社区需要与其他业主沟通交往互动,需要另外一些人为他提供各种服务,包括维护公共绿化带、清扫垃圾、保护公用设施、防范治安等。而且随着社会经济的发展和人们消费观念的转换,家务劳动的社会化趋势已显露端倪,家庭保姆和钟点工进入了千家万户,向业主提供各类家务劳动,如接送孩子上幼儿园和小学、照顾老人等[3]。在现代的住宅社区中,这类维护业主利益的事务需要一般由物业管理公司来统一组织实施和协调管理,物业管理公司也必须提高社会化管理的专业水平,从常规的物业管理向综合性物业管理发展,才能成为今后社区管理的主要承担者。
以往的社区管理模式具有层级制的特征,通过部门间的隶属关系发生作用;而随着社区的不断发展,现代社区的人性化特征越来越明显,对物业管理的要求也越来越高,它不仅要注重社区外在环境和内在情感的统一,更重要的是,物业管理公司正成为构筑社区网络的桥梁和纽带。随着社会转型的深入,经济管理的社区管理模式逐渐取代以往的行政管理模式,物业公司与业主的结合带来了一种新型的管理模式———业主管理委员会。业主管理委员会是由业主大会选举出的代表组成,代表业主行使职权,与物业管理公司签订委托管理,并监督其行为。它代表了广大业主的权益,是物业管理中常设的最高权力机构,是一个长期的、稳定的组织。
二、业主管理委员会的特点
与住宅小区内各种各样旧的管理模式相比,新型的小区管理模式有一些新的特点和优势:
1.真正还权于民,树立了业主的管理者地位,有助于理清关系、明确权益,统一实施社区的一体化管理。
2.业主与物业公司的关系得到根本改变。从社会学角度讲,业主与物业公司之间既是一种契约关系,又是一种“互惠”的交换关系,具有共生共存性。在新的管理模式下,业主成了真正的主人,成为管理者来管理社区。这样可以充分调动业主的积极性,让他们自觉参与物业管理,使业管会真正成为业主自律性组织,双方共同努力,促进社区的发展。
3.业管会加强了社区系统的平衡和稳定,在社区内起到了整合功能作用。整合作用主要包括情感整合、规范整合和功能整合作用[4]。
4.业管会有助于树立业主对社区的认同感和归属感。面对邻里关系的解体,社区应为业主创造一个安全、舒适与和谐的生活居住环境和自我完善的人际环境。现代都市发展的一个副功能是生活及社会的一切活动都趋向于“程序化”,业主之间特别需要建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系。在新型小区内,不仅服务完善,而且社区活动丰富,业主之间关系相对容易协调,社区文化的建设使得业主对于社区的认同感和归属感加强。
5.关注精神世界,营造文化氛围。在满足业主的基本生活需求的同时,还要关注他们的精神世界,通过体贴入微的家庭式关怀,使他们在享受生活服务的同时得到精神上的满足。通过社区文化活动、邻里互助活动、社会公益活动等,为业主营造沟通思想、交流情感的人文环境。
1991年,深圳天景花园在借鉴同行经验的基础上,率先推行由业主参与小区物业管理,成立了国内首家业主社团法人组织———“业主管理委员会”,这是最早的业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”。
康乐香港城的社区物业管理采用民主共管方式,于1997年4月份成立了小区业主管理委员会,代表1 600余住户的共同利益协助并督导物业管理公司共同建成生活保障、公益保障、教育保障、交通文明保障的高保障社区。杭州的一个著名楼盘———“白荡海人家”,就成为此类现代新型房地产楼盘社区的典范。它提倡“自主管家,还权于民”的理念,摆正业主、业主管理委员会、物管公司、开发商之间的关系,让业主成为小区真正的主人。小区交付使用后半年内,采用公开、平等的竞选方式产生业管会;业管会成立以后两年内,采取小区物业管理公司公开招标的方式确定“白荡海人家”的社区服务方式。他们希望建立和发展与业主之间的平等与互动关系;把“物业管理”变成“社区服务”,这是物管理念的一个全面提升,也是顺应时代要求的具体表现。
三、业主管理委员会存在的问题
可以说当代房地产楼盘所形成的新型物业管理小区,具有典型的现代意义,它由中介、社团、企业来管理,属于居民自治的商业化管理模式,也是未来中国社区的发展方向。但是它也有自身的缺点,如边界清楚、与外界隔绝、组建运作过程缺乏有效指导和监督等,存在不少问题:
1.排异性。业主管理委员会具有自主性和社团性,是非正式组织,互动相对加强,具有同质型强的特点,易产生排异性。
2.维权意识较差,多关注自身利益。大多数业主只对物业公司能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣,而对物业公司为维护共有、公有业而付出的劳动不大关心。而业管会的委员都是业主的代表,同样具有一般业主的思想倾向。
3.业管会自身素质不高,无法较好行使职权。绝大多数业主对参加业管会都非常漠然,这就使本来需要高素质人才的管委会吸纳不到适合的业主参加。
4.业管会出现的时间不长,多数业主还需要一个认识过程,社会各界对业管会的认同也存在一定差距。勺海市场研究公司曾于2000年10月19日对北京市普通居民家庭进行的一次随机抽样电话调查,结果显示,在109户家庭中只有21%被访者明确表示听说过“业主管理委员会”;在住所由专业的物业管理公司管理的被访者中,也仅有27%的被访者听说过。虽然业主管理委员会的管理形式还不是非常成熟和完善,但它毕竟在某种程度上反映了社区组织的非政府层面,这是一个质的飞跃。现在,由业主委员会自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的新的物业管理格局正在形成并取得初步成效。
随着房地产业的日益发展和成熟,越来越多的房地产楼盘小区会成为独立的新型社区,根据我国现行法规,每一个物业区内都应成立业主管理委员会,业主管理委员会是物业区内的最高权力机构,物业管理公司是由业主管理委员会聘请并且委托来物业区内进行管理的,所以,业主管理委员会有权管理物业管理公司。但遗憾的是,尽管有关法规颁布已久,但真正成立了业主管理委员会的楼盘小区却
