本文是一篇税收论文，本文以最后一轮“营改增”作为研究背景，基于房地产行业角度研究“营改增”后企业的税负变化情况，同时提出相应的应对措施，并采用理论分析与实证分析相结合的方式，阐述营业税改征增值税后房地产企业的税负变化及应对措施。
第 1 章 导论
1.1 研究背景及意义
营业税改征增值税（简称“营改增”）是我国财税制度改革的一项关键举措，目的在于解决营业税税制存在的重复征税问题，以降低企业税收负担,切实发挥税收调节经济的作用。根据国务院要求，“营改增”工作需加紧实施，于国家“十二五”工作计划期间完成改革。2012 年伊始，国家最初定于上海市交通运输业和部分现代服务业两个行业开展“营改增”试点，经过几年的实践，试点不断扩大，2016 年 3 月 5 日李克强总理宣布自 5 月 1 日起，全面实行“营改增”，包括建筑业、房地产业、金融业、生活服务业在内的所有行业实行增值税税收管理。至此，延续了几十年的营业税退出历史舞台，继而施行征收方式更加科学合理的增值税税收制度，这也是我国税收发展进程中的重大飞跃。
本文基于房地产行业角度研究“营改增”后企业的税负变化情况，同时提出相应的应对措施，旨在为企业提高净利润，合理的降低税收负担，增加企业可利用资金，有助于企业的良性发展及社会产业结构的调整。本文的研究意义主要体现在以下三方面：（1）加快我国税收制度的改革与完善，避免产生重复征税现象，最大程度的优化制度规范与征管方式，促进经济稳定持久的发展。（2）优化行业产业结构，提高房地产行业的开发效率，推动产业结构合理科学的改善。（3）促进房地产行业的健康发展，有效的降低企业税负，为合理地筹划税费提供空间与参考依据，加快企业的发展壮大步伐。本文选择房地产行业作为研究方向，首先因为房地产行业作为建筑业的下游企业，与建筑行业同时纳入到“营改增”范围内，两行业相互影响因素较多，联系密切，对于政策的敏感度相当；其次，房地产行业是调节国民经济指标的重要杠杆行业，体量大，权重高，
对于当地财政收入影响明显，直接关系百姓的切身利益，作用范围广泛，因此具有更强的研究需求与现实指导意义。
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1.2 国内外文献综述
1.2.1 国内文献综述
近年来，我国学者们针对我国的税收制度及税制改革存在的问题进行了诸多研究，对此也提出了诸多建设性的意见与措施，为研究“营改增”的改革成果与现实意义提供了更丰富的理论与实际基础。
从研究成果与对策角度来看，学者们各抒己见，但基本的核心观点都是围绕“营改增”的必要性与必然性展开。邓文勇（2006）认为营业税的税收负担是阶梯式增长，易造成重复征税，随着我国的经济实力逐年提高，流转税制改革时机已出现；李晶（2009）认为现行课税有待进一步完善，应取消行业限制，将除国家限制发展的特殊行业外的其他行业纳入到增值税转型范围内 ；邢丽（2012）认为，“营改增”是渐进性的改革，影响企业的税收负担变化关键在于税率的选择 。郭祥（2012）指出，通过数据分析可知，营改增对房地产行业的影响在于税率的设计 ；李曼（2012）认为，增值税中性原则的确立，应建立在实行统一税率的基础上，并应进一步实施增值税扩围改革。万志红（2013）认为，在房地产行业实施增值税应考虑“公平优先，兼顾效率的原则”，公平性与效率性并不矛盾，可以协调统一 ；刘佳(2013)则认为房地产征收营业税破坏增值税抵扣链条，不利于房地产市场的健康发展。建议房地产的销售应该与不动产登记制度相匹配，综合考虑土增税、契税等其他税种的协调，可借鉴土增税超额累计制度，针对不同性质的住房纳税人施行差额征税，体现量能征税原则；胡绍雨（2015）认为，随着我国改革的逐步开放，商品和服务的界限越来越模糊，增值税与营业税并存的矛盾日益突出，增值税制度改革具有重大意义。
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第 2 章 营业税和增值税基本原理
2.1 营业税和增值税征税原理
营业税，是对应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。属于流转税制中的一个重要税种。其计算公式为： 营业税应纳税额=计税营业额×适用税率
增值税，是以商品或应税劳务，在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种税。属于价外税，核心点在于增值，有增值才征税，无增值不征税。按纳税人身份按其经营规模大小以及会计核算是否健全分类，分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人的计算公式为：
增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
销项税额=销售额×税率
进项税以收到的增值税专用发票上注明的税额为抵扣依据。当月抵扣不完的可在下一征期继续抵扣。
对比营业税与增值税两种税种可看出：（一）课税基础不同。营业税针对商品或服务的应税收入全额计征税款，增值税针对商品流通过程中增值的部分计征税款。（二）计税方法不同。营业采取税率计算的方法，按企业的应税收入乘以适用的税率得出应交税费，增值税采取税率计算后再抵减的方法，按企业的销售收入乘以适用税率计算得出销项税额，减去进项税额的差额进行征税。
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2.2 “营改增”与税收中性原则
税收中性原则起源于亚当·斯密的“看不见的手”理论，这个理论在其名著《国民财富的性质和原因研究》中曾系统论述过。税收中性原则的根本涵义是：国家征税时，不影响公民因纳税而产生负担的同时，防止公民承担其他额外的经济负担和经济损失。国家征税应避免对市场经济的正常运行进行干扰，特别是不能使税收超越市场机制而成为资源配置的决定因素。据此原则，一个好的税收制度，对人民的生产和消费及经济的运行不会产生重大的影响。
税收中性原则的体现离不开市场机制在资源配置中的决定地位。鉴于自然与经济资源的有限性，人类在生存与发展的过程中对资源的合理化选择与利用，才能最大限度的发挥资源在经济运行中的重要作用。西方经济学家亚当·斯密、马歇尔等人的观点不一，但是对于税收公平性原则的观点是高度一致的。营业税作为间接税种之一就存在着流通环节中重复征税的问题，违背了税收中性原理中的公平性原则，相比具有税收中性的增值税，因其针对商品或劳务的增加值征税，更具公平性。税收的效率性主要体现在两方面：一是税费征收的效率，即简单便利的计税方式与征收途径。二是税收对经济运行的效率起基础作用。这要求税收征收部门对于税费征收过程中，尽可能的降低额外税费支出。浅显易懂的计征方法、清晰便捷的申报流程都是保证税收合理高效运行的条件，另外，征税作为经济发展的经济杠杆在不干预市场运行的前提下，调节生产、经营、流通、消费的各个环节。
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第 3 章 “营改增”对房地产企业的影响 ................... 9
3.1 对企业税收负担的影响 ................. 9
3.2 对企业购销模式的影响 ................. 12
第 4 章 “营改增”对房地产企业的影响测算---以 A 控股股份有限公司为例.............16
4.1 A 控股股份有限公司情况简介 ................. 16
4.1.1 A 控股股份有限公司基本情况简介 ........................ 16
4.1.2 A 控股股份有限公司生产经营及税收特点 .................. 16
第 5 章 “营改增”后企业税负变化的原因及应对措施 ................... 29
5.1 “营改增”后税负变化的原因 ................... 29
5.1.1 税率的提升造成整体税负变化 ........................... 29
5.1.2 进项税抵扣范围有限，取得抵扣凭证艰难 ................. 29
第 5 章 “营改增”后企业税负变化的原因及应对措施
5.1 “营改增”后税负变化的原因
5.1.1 税率的提升造成整体税负变化
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结论
本文主要通过理论分析和实证分析相结合的方法，阐述营改增改革后房地产企业税负变化情况，分析产生的原因并提出相关应对措施。通过对A公司的实际经营数据测算，对比改革前后企业的主要税种的变化结果，得出了以下研究结论：首先，以 A 公司的代表性项目为测算基础，测算出基于改革前税率基础上老项目选择 11%税率时的净利润率虽然略高于 5%的，但 11%税率时的流转税税负率是 5%的将近 2 倍，因此老项目应充分利用过渡期政策，选择简易征收方式，最大限度的降低应纳税税额，减轻企业税收负担。其次，由于改革初期企业进项税额抵扣不足，可能造成企业税负不降反增的现象发生，但可通过降低“甲供材”，增加精装比例，提高售价等手段来转嫁销项税税负。同时，从增强企业自身制度建设、完善内控系统和提高办事人员专业素质等方面入手，提高进项税额的抵扣比例，从而达到整体降低税负的目的。最后，从税收征管机构角度考虑，建议征管部门加快完善标准税率和增值税法制化建设，简化征税流程与办理手续，提高税收征管效率，同时应该加强企业检查规范的力度，提高税务稽查水平，增强税法政策的宣传，组织企业加强学习，帮助纳税人更好的掌握政策法规变化。两者密不可分，互相配合才能使房地产企业乃至整个行
