本文是一篇风险管理论文，本文最终以三门峡市房地产市场为例，深入地分析当地房地产金融风险的可能性及引起房地产市场供求不平衡的原因，针对这些问题提出防范控制策略。尽管房地产业作为各地政府的支柱产业，给财政税收带来了巨大的收益，但是目前房地产市场仍然不容乐观，所以房地产投资者在做地产项目投资之前，必须要做好全面的项目评估、风险分析等工作，全面进行市场调查，并制定出控制策略方案降低风险，创造收益。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
衣、食、住、行是人们日常生活的四个主要方面，其中人们的住房问题成为目前广受关注且最为棘手的一个问题，而我国政府也在不同时期推出一些政策以解决居民住房问题[1]。自 1998 年起，我国开始实行住房货币化的政策，不允许各类企业和用人单位再进行实物分房，这一政策的实行也引发了中国整个房地产行业的大发展，而房地产行业对我国GDP 走向具有重要的影响作用。在这个期间，除了 2008 年美国金融危机影响，我国房地产市场得到了十分快速的增长，直到 2014 年，房地产行业已经一跃成为中国国民经济的主要支柱产业[2]。然而一方面房地产行业目前在我国处于非常重要的地位，另一方面房地产行业对金融业的依赖性又大，所以当前社会上也有一部分百姓表示对房地产行业现状十分担忧，一旦房地产市场泡沫破裂，其破裂所带来的一系列金融风险和经济动荡问题将会产生十分恶劣以及难以挽回的影响[3]。显然，高库存就是房地产泡沫破裂前的重要标志。自我国在 2015 开始意识到房地产泡沫问题的严重性，出台了一篮子针对性的政策，政策主要针对我国三、四线城市，这些城市房地产库存较多，风险更大；紧接着在第二年，习总书记就再次提出有关政策，要求减少“房地产”库存，分析了当时的国内外经济形势，部署了当时的经济工作[4]：拥有农村户口的民众在城市购房时可以享受每平方米 200 元的补助资金，其他人员则是每平方米 100 元的补助资金。2 月 19 日，国家发文要减免房地产契税，计划于当年 2 月 22 日起正式实施，也由此可见国家对房地产业的重视程度。2017年，习近平总书记在党的十九大报告中明确提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，这样“房住不炒”的明确概念，也让中国老百姓对国内的房地产市场又重新迎来希望[5]。1998年，政府要求停止住房的实物分配，当时出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，货币化、商品化、社会化取代了实物分配。这项政策出台之后，房地产行业开始飞速发展，同时在当时中国经济整体向好的大背景下，工业化和城市化的快速推进也助力房地产行业一下转变成为跳跃式发展模式，完全脱离了其原本的发展轨迹。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
国外对房地产市场的研究更多的偏重于房地产市场的金融研究方面，关于这方面的研究起步要早于我国。早在 1983 年时，美国学者 RosenL 和 B.Smith 等就对美国房地产市场的自然空置问题开展了深入的研究[7]，其着重分析了房地产市场价格与房地产空置率之间的内在关系，并对房地产空置率的影响因素进行了相关总结，例如住房需求、人口增长等，这些因素均会影响到城市房地产的合理空置率，从而引起房地产价格波动。但是英国学者Wheaton 在 1997 年的研究中[8]，发现不仅住房需求影响着房地产空置率的变化，房地产市场的供应能力也与其有着不可分割的直接联系，而且市场供给的影响远超大众想象。
Karl E.Case 曾详细解读了英格兰在 1984～1992 年期间的房地产行业如何从繁荣到崩溃的一个过程[9]，其研究发现，英格兰的房价在 1984～1992 年期间快速增长，理论上其刺激了房地产的消费型需求上涨，然而高资本化率、低房租率以及高空置率又都不利于房地产行业消费型需求的提升；当时的英格兰，建筑业的从业人员短短几年内增长了 50%以上，导致英格兰整个经济的发展几乎都是通过房地产经济来实现的；而且在这个房地产繁荣期，英格兰房地产行业的贷款占银行贷款的 72%，房地产行业的资金链断裂，会导致商业银行出现呆账坏账，这部分资金在全部资金损失中占比可高达 90%。另外，当一些社会数据如就业率稳定增长、个人收入持续增长和失业率低于百分之三时，民众在房地产行业的相关需求以及投资收益都将普遍升高。
在 2001 年，美国学者 Stephanj.Goetz 和 Anil Rupasingha 对城镇的土地价格进行研究[10]：他们针对国家政策和城镇土地价格之间的关系，利用微观经济学的方法研究住房和土地供应会受到一定程度上的抑制，例如税收政策、城镇增长控制、土地使用规划等政策产生时，若住房供应和土地供应曲线移向左，住房需求的曲线移向右，则说明住房和土地供给与建造房屋的数量成反比，这样一来，需求增加，供给反之，就会导致城镇土地价格不断上涨。
2 相关概念界定及基本理论
2.1 房地产市场概念
2.1.1 房地产市场定义
诗圣杜甫曾写下千古名句：“安得广厦万间，大庇天下寒士俱欢颜”，此等豪言壮语，也表现出了人类向往和憧憬着温暖舒适的住所。经过了上百年时间的洗礼，房地产行业已经是一个独立且有规则的行业，并且它也有一套自己独一无二的市场运营方式。
“房地产”，官方名称叫做不动产，英文名称—— “real estate”，就是把“房”和“地”两个概念合并之后的另一个称呼。建设在土地上的包罗万象的屋子，包括住的地方、工作的地方、堆放商品的地方、堆放材料的地方、为人们提供休闲娱乐的地方、教书育人的地方、治病救人的地方等这样的种种场所都被称作为房产。土地用来做什么的决定权力及其上下固定范围的空间，包括地下的各种必不可少的设施和建筑，裸露地表的交通设施等也被叫做地产。因为房产总是与地产在客观存在上有密不可分的联系，房子的建设一定要依赖土地，土地一定是房的载体；建设、买卖、租售等都是两者捆绑在一起的，不可分割的。
土地、房屋由自然属性演变出了经济社会属性，是因为商品经济的发展和城市化进程的加快，随着房地产的开发、建设、经营、管理、服务等一系列产业的产生和发展，慢慢地形成了一种场所供房地产进行买卖，被叫做房地产市场。
主要钻研与房地产的构造设计、施工建设、项目运营、装修和销售的房地产市场是在完成运营环节中形成的一个相对独立的交易环境和平台。房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押、转让、继承、遗赠等各种交易活动都包含在了房地产市场当中。土地卖出和买入是房地产开发的基础条件，是房地产市场在建设过程中的首要环节，土地买卖后的房产开发与建造是房产交易的前提，是房屋作为商品得以市场化、货币化的过程环节，而前两个环节顺利实施的保障不得不靠后期的不动产登记、买卖、租赁、抵押、转让等环节。房地产市场中最主要的是房地产业，同时由于它的独特性，还涵盖了房地产建筑行业。如果把房地产市场具体来讲的话，进行土地规划、屋子的施工、室内的装修安装、房屋所有权利的售卖、土地使用权利的合理分配、售卖给其他人、改变房子的所有权、租赁给其他人、把房子抵押给别人换取一定时间的流转资金，这些都包含在房地产市场当中，是一个综合性的市场，在国民的生产、生活中占有举足轻重的作用。房地产市场是流通的，它负责把房产、地产作为商品来做交易，也可以说是交换双方关系的和。房地产市场与人类的生产、生活都息息相关、密不可分，深远的影响着社会经济的发展和人类生活方式的改变。
2.2 房地产市场风险概念
2.2.1 房地产市场风险定义
关于房产市场风险，早在二十世纪初， A.M.Willet 就在《风险与保险的经济理论》中进行了学术范围内非常严密的定义：“风险是不愿发生的事件，及其发生的不确定性之客观表现”，而 Williams.C.A 则将风险定义为:一个事件未来结果的变动，要求在某特定时期、给定条件下 [28]。二者的定义之所以不同，是因为两位研究者对“风险”的界定条件和看待事物的角度有所区别。而单从风险的分类来看，可以分为广义和狭义上两种。一般情况下，在特定的时间等一系列条件下，只要事物存在一定的不稳定以及不确定性，包括任何方面的变动，都可以称之为广义上的风险；而单单计算可能会发生的损失，则是狭义上的风险。
而本次对“房地产市场风险”的研究仅限于对损失的分析，也就是我们所说的狭义上的“风险”。即因为房地产的供需之间不平衡所造成的，对个人、企业乃至整个社会的影响和损失，而究其风险形成的原因，主要在于政府的宏观政策以及房地产市场本质上的缺陷或是特征。至于与之相对的广义上的风险，则是指，在房地产经营上所遇到的一些经营难题，主要影响的是房地产企业的利益，很少会影响到个人或是整个社会。
2.2.2 房地产市场风险特点
房地产市场之所以有其特殊性，是因为他的经营范围会受到限制，很难跨区交易，除此之外，市场对供求关系的反应不太灵敏，还有投入资金数额一般比较巨大，也因此，会与金融投资行业有着比较密切的关系还会受到政府非常严格的管控，同时，房地产也与国民的生活有着密不可分的联系。特点有以下几点：
（1）地域性
作为一件商品，房地产具有非常大的固定性，所以房产的价值也会很大程度的受地域的经济发展，城市建设等各个方面的影响。由此，各地的房价也不尽相同。除此之外，交通、文化习俗、消费习惯等等也是房地产产品价值的重要性制约因素，这些水平的差异，也就会带来单位价格、供需关系等各个方面的不同。但是，这种区域性也很好的隔绝了不同区域之间的价格、供需的波动变化，与此同时，一地的房产市场出现波动，几乎不会对其他地区产生波及。而在同一区域内，房地产的市场又有一定的相同之处。总结来看，不同区域互相影响作用较小，同区域间又有一定的相同之处的这一特点，这就是区域性。
（2）周期波
