6结论与展望
6.1结论
在环境定位后，本文对比分析三种传统REITs评估方法，选定营运资金现金流折现法作为主要评估工具。同时确定采用蒙特卡洛模拟方法优化估值模型的思路。本文以中金普洛斯REITs为具体案例进行了具体的价值评估研究。研究结果表明：
（1）蒙特卡洛模拟方法在仓储物流REITs价值评估中展现出良好的适用性和可行性。评估结果显示，中金普洛斯REITs的乐观估值为82.82亿元，悲观估值为72.46亿元，中性估值为79.36亿元。与当前市值73亿元相比，悲观估值结果更为接近，中性估值结果与当前市值偏差8.71%。考虑到评估基准日与现时点的时间差及市场预期因素，这一差距被认为是合理的，从而验证了引入蒙特卡洛模拟的营运现金流折现模型在仓储物流REITs评估中的有效性和准确性。
（2）仓储物流类REITs收益的主要来源是租金收入。在中金普洛斯REITs价值评估过程中，本文将租金收入作为主要的营运收入来源，并据此预测了项目存续期间的租金收入。经过现金流出后的折现处理，得到了最终的评估价值。通过对比最终评估价值与市场价值，证明了租金收入在仓储物流类REITs收益中的核心地位。因此，本文重点分析和预测租金收入是合理的，也反映了租金收入水平的提升对仓储物流类REITs收益的决定性影响。
（3）当前市场对房地产及仓储物流行业的普遍预期呈现走低趋势。通过对比本文评估结果与中金普洛斯REITs的市场价值，以及观察普洛斯REITs市场价值的变化，可以看出市场对仓储物流行业收益能力的预期走低。笔者认为这一趋势与我国当前房地产市场价格的普遍走低密切相关。在经历了多年房价上涨后，近两年房地产市场面临降价压力，导致购房意愿降低。市场对房地产行业的预期走低，房价和租金也随之下跌。由于本文案例属于仓储物流行业，其主要收入来源为租金收益，因此认为仓储物流行业市场价格的波动与市场对相关行业的预期变化密切相关。
参考文献（略）
