本文是一篇管理论文，本文首先运用文献归纳法通过对国内外绿色建筑评价标识体系的比较分析，总结构建出绿色建筑物业管理评价体系；其次通过层次分析法确定绿色建筑物业管理评价体系各项指标权重，并完善体系评价标准；再次通过将实际项目应用于绿色建筑物业管理评价之中，找出案例项目物业管理的不足之处并提出改进意见，同时也证明出本文构建体系的实际应用可行性。
1 绪论
1.1 研究背景
随着国民经济的飞速发展，人们逐渐意识到在发展经济的同时也要对环境进行保护，优秀的环境是社会发展的基石。2017 年 10 月，“必须树立和践行绿水青山就是金山银山的理念”被写进党的十九大报告；“增强绿水青山就是金山银山的意识”被写进新修订的《中国共产党章程》之中。绿水青山就是金山银山的理念已成为我们党的重要执政理念之一，印证了国家保证生态环境的决心。建筑业是中国影响比较大的支柱产业之一，它对推动中国社会经济的发展起到不可忽视的作用，同时也是改善人民生活水平的重要因素之一。建筑业在促进经济发展的同时消耗了很大的水资源、土木资源，建筑物在修建、使用运行、拆改过程中对环境产生了严重的不良影响。2019 年 11 月，中国建筑节能协会能耗统计专委会于上海发布了《中国建筑能耗研究报告（2019）》，被建筑占用的资源能耗约占全国资源能耗的 21.11%，公共建筑资源能耗占建筑总能耗大约30%。20 世纪中期，“生态建筑”的概念被保罗提出，将生态学和建筑学有机的结合起来。随着 1970 年的能源短缺、环境恶劣、生态不平衡的出现，越来越多的人呼吁建筑业这种消耗资源最多的行业必须走上可持续发展之路，另外，经济的飞速发展和人民生活水平的提高，要求建筑的质量需要符合新的标准，绿色建筑物可以节约能源，同时满足用户对建筑物的质量要求，因此全世界都在广泛关注同时快速发展。风能，太阳能，节能结构等一系列绿色环保技术如火如荼地涌现，节能建筑如一匹黑马冲出建筑行业。1980 年代，节能建筑体系逐步被完善，有更多的选择在发达国家之间，大量研究成果被欧美发达国家运用一系列单项绿色建筑技术所取得，并各自发展适合自己的技术。
由于中国的基本国情等原因，中国的绿色建筑发展晚与发达国家，在解决国内温饱问题后国家才开始注重节能建筑和绿色建筑的发展，但是绿色建筑节能概念一经提出就在我国迅速生根发芽。2006 年住建部发布了{绿色建筑评价标准}（GB50378-2006），此为国内第一部绿色建筑的国家评价标准，在此标准中共把绿色建筑分成三个级别，分别是一星、二星、三星三个级别，并把评价的阶段分为“运行标识”和“设计标识”，该标准的发布使国内绿色建筑有依可循，使得绿色节能建筑在我国生根发芽。截至 2015年 01 月，全国共有 2538 个项目获得绿色建筑标识认证，据统计总建筑面积达到 2.92亿平方米。根据 2008 年至 2020 年 1 月阶段性和星级性绿色建筑分布情况分析来看，绿色建筑的发展在我国取得了一定的成就，我国绿色建筑的占比逐年增大，绿色建筑质量也在不断提高，运营管理方式也在绿色建筑交付后进行稳步向前发展，但在发展的同时也显露出不少问题需要我们解决。
1.2 研究的目的和意义
1.2.1 研究的目的
本论文通过文献分析和对比发现，目前我国的绿色建筑物业管理还处于起步阶段，许多公共建筑还停留在简单的对公共建筑绿色设计和节能改造阶段。目前大多数专家学者仅仅从政府有关部门角度从节能环保这片面角度来对整个绿色建筑的综合评价等级进行衡量，尤为明显的是大部分针对的是初期设计阶段或者是中期的建设施工阶段的评价，极少数有特殊针对运营中物业管理阶段的评价。与传统意义上的物业服务不同的是，物业管理绿色建筑是在传统物业服务的基础上加以改进，对绿化、采暖、电力、给排水、电信、安保、燃气等进行管理和日常维护工作中，坚持可持续发展化和人性化的理念，以建筑全寿命周期为基准，通过了解和选择合适的新型技术，实现节省材料、节约土地、节省能源、节约水源并且保护环境的目的，对绿色建筑运营管理在生态、绿色的角度进行了更深入的解读。通过本课题论文对实际项目的应用研究，以绿色建筑的全新视角，以物业管理为基础来实现绿色物业管理目标，对绿色公共建筑的运营品质加以提升以及对使用的舒适度的提高，把绿色建筑在运营维护阶段设计目标提升一个档次，从而达到其在全生命周期内实现节省材料、节约土地、节省能源、节约水源的目的，保护环境的目的。争取做到项目在绿色建筑运营管理阶段三大效益（社会效益、环保效益、经济效益）三方面的有机统一。
1.2.2 研究的意义
虽然目前绿色建筑在全国大规模推广，但是与其配套的绿色建筑物业管理的案例并不多，尤其是酒店类项目，更是凤毛麟角。本论文通过构建绿色建筑物业管理评价体系并结合 XED 酒店项目实例，研究分析目前项目配套的物业管理存在的不足，致力于通过改善物业管理水平从而达到节约能源保护环境的目的，具有积极的研究意义。
（1）理论意义
通过构建绿色建筑物业管理评价体系，对国内相关项目的物业管理系统进行评价，找出不足之处并加以改进，不仅可以完善物业管理体系，还可以通过物业管理的方式节约能源保护环境，为发展国内绿色建筑物业管理提供理论基础。
（2）现实意义
丹东地处中朝边界，作为国家边境线上的门面城市，在国家大力发展走可持续发展道路的阶段，通过应用绿色建筑物业管理评价体系来对此处酒店做已评价分析，找出在酒店投入使用后物业管理上存在的问题，针对这些问题提出一些前沿性意见和改进建议，希望可以对丹东某酒店起到一些启示，因为具有一定的现实意义。
2 相关理论概述
2.1 绿色建筑理论
2.1.1 绿色建筑的定义
（1）“绿色建筑”是指以可持续发展为主要方向为首要目标，设计师在完成对一个作品的设计过程中，将最大化的利用所需的资源，将土地、煤气、水、暖、电等进行充分利用，将尽可能的对废弃能源进行二次利用，将最小化的污染环境，将在建筑的每一个环节都能充分体现出绿色生态的理念。“绿色建筑”同时也可以被叫做“全生命周期可持续化生态建筑”。
（2）“绿色建筑”中的“绿色”不是单纯的绿化或者人们认为的颜色而是指一种特殊的概念，是指在建筑的美观性上和实用性上即可以满足用户使用需求，又可以尽最大可能的减少对生态环境的基本平衡的破坏，而且无损害或不损害人体的可持续化建筑。
（3）“绿色建筑”从表象意义来看是将生态环境的可持续发展与建筑有效的融合起来，敬畏自然，使人类不是征服自然而是与自然和谐共生，使环境效益与经济效益有机的融合在一起。
2.1.2 绿色建筑的发展与特点
发展：伴随着现在社会的不断进步与发展，并且随着诸如洛杉矶光化学污染、伦敦雾都事件之类环境问题此起彼伏的出现，在上世纪 70 年代的时候第一次“中东石油危机”的背景下，能源危机被西方国家的相关人士所意识，环境污染对人类产生不可逆的影响，地球的资源是有限的，人类只有一个可以生存的环境，“绿色建筑”的概念由此引发了。“绿色建筑”在国内起步晚于国际上，中国还不是发达国家，需要以满足人民温饱为大前提，之后才可以对其它方面的需求进行发展。在 2002 年绿色建筑的概念逐渐步入国内大众的视野，最初仅仅是在风力、太阳能、水利等可再生能源领域进行应用，此后由于可再生能源在建筑行业的更为宽泛的利用，并且伴随着中国市场大量的展览欧洲的零能耗建筑设计，人们越来越多的有意识的将绿色生态概念在建筑领域应用。
2.2 物业管理的概念及特点
2.2.1 物业管理的概念
物业管理，是指甲方通过委托相关的机构，运用合约的形式，对甲方的房屋及配套的设施设备和相关附属场地进行管理和维护，使得管理区域内得以正常有序的运行并且拥有良好的环境。
2.2.2 物业管理的特点
(1)发物业管理服务具有综合性和公共性；
(2)物业管理服务收益主体的广泛性和差异性；
(3)物业管理服务的及时性和无形性；
(4)物业管理服务的持续性和长期性。
绿色建筑物业管理是指物业在保持传统管理方式以及服务内容不变的原则上，通过建筑全寿命周期，运用节能、环保、智能化等先进的理念，尽可能的减少能源消耗、削弱环境污染，使人们拥有健康、舒适和稳定的生活环境，针对传统物业开展的一系列升级管理活动。需要强调的是，绿色建筑物业管理依旧是物业管理，它涵盖了物业管理所有的一切服务内容，但又不是完全等价于传统的物业管理，它是在传统物业管理的基础上加入了“绿色”元素，是对传统物业管理服务的升华。
3 绿色建筑物业管理评价体系的构建.................................11
3.1 绿色建筑评价标识体系......................................... 11
3.2 绿色建筑物业管理内容分析...................................13
4 丹东 XED 酒店绿色建筑项目物业管理评价实证分析.....................36
4.1 概况介绍...................................36
4.2 各项指标评价............................36
5 绿色建筑物业管理措施和建议............................... 41
5.1 针对 XED 酒店绿色建筑物业管理建议...........................41
5.2 绿色建筑物业管理发展建议......................................42
5 绿色建筑物业管理措施和建议
5.1 针对 XED 酒店绿色建筑物业管理建议
本项目达到了绿色建筑物业管理一星级水平，基本上达到绿色建筑物业管理服务标准，在评级过程中也发现了一些可改进的问题
