本文是一篇法律论文范文，本文认为人民法院在审理此类案件的过程中，在能够通过现有证据排除债务人与案外人间存在恶意串通逃避执行的情形时，可以对《执行异议和复议规定》第 28 条所附的条件甚至时《民法典》物权编所规定的不动产物权变动规则进行适当的变通，即不再刻板的按照《民法典》物权编的物权公示原则确定案涉不动产的归属，而是可以优先考虑援引《执行异议和复议规定》第 28 条的规定进行审理，这样既可以在执行程序中兼顾各方当事人的利益，也可以推动我国不动产交易市场平稳健康的发展。
第一章 案例介绍以及反映出的问题
一、案例介绍
（一）张克栋、王丽莉案外人执行异议之诉纠纷
2016 年 1 月 8 日，债权人王丽莉向人民法院申请执行债务人万通地产公司名下的涉案房产。在人民法院对案涉房产进行强制执行的过程当中，作为本案的案外人张克栋向人民法院提出了执行异议， 2018 年 7 月 27 日，一审法院作出了执行裁定书，驳回案外人张克栋的执行异议。案外人张克栋不服，随后向人民法院提起了案外人执行异议之诉。
经审理，人民法院认为本案争议的核心问题是案外人张克栋是否对涉案房产享有足以阻止人民法院强制执行的权利。从《物权法》对于不动产物权的变动规则来分析，本案中，不动产登记簿记载的涉案房屋登记在万通地产公司名下，因此该房产应该归属于万通公司所有。与此同时，案外人与被执行人就涉案房屋所订立的房屋买卖合同从性质上其实是名为买卖合同实质却为被执行人向案外人抵债的行为，双方签订协议的目的在于将案涉房屋向案外人冲抵债务。以房抵债协议的首要目的为冲抵债务人与债权人间的金钱债权，而债务人将房产交付给债权人占有使用仅能视为履行以房抵债协议的方式。因此，案外人基于以房抵债协议而占有使用该不动产，在该不动产完成变更登记前，该以房抵债协议所形成的债权并不能优先于其他的一般债权。
综上，一审判决：驳回张克栋的诉讼请求。
二、案例所反映出的问题
（一）人民法院对于适用何种法律规范审理该类案件存在争议
通过对上述两组案例的梳理与分析可以看出，在有关不动产的案外人执行异议之诉中，当不动产所有权出现名义登记人与真实所有权人不一致的情形时，《民法典》物权编规定不动产物权以登记作为公示要件。但《执行异议和复议规定》第 28 条所规定的内容与之存在不同观点。因此这往往会造成地方各级人民法院在审理相类似的案件时，出现截然相反的判决。在司法实践中，部分学者认为在案外人提起执行异议后，只可以将《执行异议和复议规定》第 28 条的规定用作判断案外人与案涉房产是否同时满足该司法解释的条件，若案外人与案涉房产间不满足该司法解释所要求的任何一个条件，那么案外人在执行异议之诉中的主张将无法得到支持。与此同时，也有学者主张，人民法院在审理涉不动产案外人执行异议之诉时，不能仅仅就案涉不动产是否登记在案外人名下进行审查，还应当对涉及执行程序认定的事实和法律适用问题作出评判。而且根据特殊优于一般的原则，理应最后再适用《民法典》物权编[1]的物权变动规则。最后还有部分学者认为人民法院在审理此类案件时应直接依据《民法典》物权编的规定进行审理，而不再适用《执行异议和复议规定》第 28 条，只有这样才能最大限度地保障交易安全和物权登记的公信力。
综上所述，《民法典》物权编创立了不动产物权变动的公示原则，即不动产物权未经登记，不产生物权变动的效果；但《执行异议复议规定》第 28 条的观点却主张：不动产的一般买受人虽然未办理变更登记，但其已支付房屋价款，并已经实际上占有使用了该不动产，且对于未办理不动产变更登记的行为不存在任何过错，因此，人民法院在此情形下不应当强制执行该案涉房屋。正是由于两种法律规范所规定的内容存在差异，使得在司法实务中人民法院审理此类案件时往往束手无措，这大大影响了法院判决的司法公信力。
第二章 解决问题的思路与理论依据
一、实务中法官审理不动产案外人执行异议之诉的不同观点
（一）若符合《执行异议和复议规定》第 28 条，适用该规定审理
部分人民法院在审理此类案件时，对于《执行异议和复议规定》第 28 条的看法时，案外人的权益若达到足以阻却执行的程度必须同时满足以下四个条件：（1）案外人与被执行人在人民法院采取执行措施前便已经订立好了房屋买卖协议；（2）在人民法院强制执行案涉房屋前被执行人已经将该房屋转移给案外人占有使用；（3）案外人已经就该案涉房产支付完毕合理的对价（4）对于案涉房屋未办理过户登记不是案外人的过错。该条规定的精神是为了保护在不动产交易中无过错的不动产一般买受人的权利。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”与此同时，类似于债务人与案外人间的以房抵债协议等约定，并不能认定为案外人可以成为案涉的不动产买受人范围，不能援引该条司法解释进行保护。若当事人之间的真实目的不是为了买卖不动产，而是将签订房屋买卖合同作为实现其他目的的外观来表示的话，那么这种行为实质上只能认定为被执行人以案涉房屋向案外人折抵债务，因此不可以认定双方的这种行为中案外人属于“不动产买受人”的身份。将房屋买卖合同作为担保案外人与债务人间的其他行为所形成的法律关系与《执行异议和复议规定》第 28 条的立法精神不一致。因此，其行为无法参照该司法解释进行适用，也不能据此认定事件的案外人具有物权的期待权。综上所述，由于案外人在执行异议之诉中的理由并不满足《执行异议和复议规定》第 28 条所规定的条件，那么此种情形下，应当不再援引该司法解释的规定，并依照《民法典》物权编所规定的不动产物权的公示原则进行审理。
二、对于参照适用《执行异议和复议规定》第 28 条时存在的问题
（一）如何认定当事人之间无恶意串通逃避执行的情形
1．从债务人与第三人间协议形成的时间来看
（1）债权形成于协议签订之前
在人民法院执行案涉房产的过程中，若案外人认为其与债务人所签订的协议中关于案涉房产的权属问题足以能够使人民法院的执行程序停止下来时，其需要对其所提出的理由承担证明责任。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定：“案外人需对其对案涉房产享有合法的产权、案外人有充沛理由明显对涉案借款的发生不知情或与该笔债款无关，或债权人对债款人与案外人间存在案涉房产的协议的存在是知情的。假如案外人不能举证证明则应承当举证不能的不利结果。在债款没有偿还的情况下，案外人没有充分的理由证明其对在协议中约定好的房产归属问题不存在歹意且案涉房产的物权没有发生改变的，不发生阻碍人民法院强制执行的后果。债款人与案外人在协议中约好将案涉房产转移给另一方占有使用，此种约定仅对两边具有约束力[4]。但假如案外人明知债务人有债款需归还仍与债务人作此约定，则案外人与债务人间的行为很可能存在假借协议转移财产进而逃避人民法院强制执行的主观目的。且因案涉不动产的登记簿并未发生改变，此刻善意的债权人并不需要受该协议的约束，因此案外人与债务人间的协议无法阻止人民法院的强制执行。
（2）债权形成于协议签订之后
此类状况需更多地考虑协议的签定意图和当前案涉不动产的占有使用状况。依据《民法典》物权编的规定，不动产未经登记不可以发生不动产物权变动的效果，且从《执行异议和复议规定》第二十五条第一款的规定来分析，不动产的所有权以登记为准，当事人间的协议并不能对房产产生物权改变的法令作用。但若案外人有依据证明该协议的存在远远早于债务人向申请执行人所负担的债务，双方不存在恶意勾结躲避还款义务之嫌的，此种情形下，认定案外人的权利足以对抗执行更有益于平衡当事人间各方的利益。
第三章 结论................................21
一、将《执行异议和复议规定》第 28 条作为特殊规定附条件的优先适用..........21
二、加大对恶意串通逃避执行问题的处罚力度........................22
三、将《民法典》物权编作为保障债权人的兜底条款予以适用...................23
结语.................................25
第三章 结论
一、将《执行异议和复议规定》第 28 条作为特殊规定附条件的优先适用
2015 年，最高人民法院以司法解释的形式颁布并实施了《执行异议和复议规定》，其中第 28 条规定有关不动产买受人在执行异议之诉中可以阻碍人民法院强制执行的情形，可以作如下理解：（1）案外人与被执行人在人民法院采取执行措施前便已经订立好了房屋买卖协议；（2）在人民法院强制执行案涉房屋前被执行人已经将该房屋转移给案外人占有使用；（3）案外人已经就该案涉房产支付完毕合理的对价（4）对于案涉房屋未办理过户登记不是案外人的过错。但与之相对照的《民法典》物权编却认为，案涉不动产究竟是否属于被执行人的财产，还是要以不动产登记簿记载作为判断标准，但实际上《执行异议和复议规定》是在与司法实践紧密结合，并经过理论反复论证后所制定的。该司法解释赋予了案外人在没有将自己的名字登记在不动产登记簿上时，若满足该司法解释的规定，案外人有权排除对该涉案不动产的强制执行的权利。这并不意味着该司法解释就违背了《民法典》物权编，因为该司法解释的内容仅针对不动产能否被执行，而并没有涉及到不动产物权的归属问题，其内容既符合基本法理，也符合当前我国的现状，可以说《执行异议和复议规定》将《民法典》物权编的内容进行了更为深入的细化，因此不能说两者之间的立法精神存在冲突与对立[12]。并且在我们实际生活中，不动产交易过程的复杂程度远远超出了我们的设想。实务中经常会出现被
