本文是一篇法律论文范文，本文通过理论研究、现状分析、试点经验总结和国际经验介绍等环节，立足于立法推进、税收要素设计以及完善配套措施等层面，对我国房地产税保有环节的立法提出以下建议：第一，提高立法层次，充分授权。由全国人大及其常委会起草《房地产税法》，广泛征求民意，保证房地产税征收的合法性。合理配置税权，授权地方政府因地制宜地推行本地区的房地产税制度。第二，简化税种，提高征管效率。我国土地国有，房产依附于土地，建议合并房产税和土地使用税进行统一征收，降低税收成本。第三，扩大征税范围，设置多种税收优惠。在对房地产普遍征收的前提下，保留对党政机关、宗教团体和公益组织的免征资格。设置以人均住房面积确定的免征额，同时，对低收入人群、老年人、残疾人等设置减免税条款。第四，建立完善的房地产评估体系。以评估价值作为计税依据已经成为国际社会的共识，科学构建房地产价格评估机制是房地产税征收的技术前提。应授权省级政府制定相关房地产评估制度。进一步完善相关配套措施，实现房地产税征收的科学性和可操作性。
第一章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
随着 20 世纪末中国住房制度改革和经济社会的高速发展，中国家庭和个人拥有的房产的数量迅速增长。按照《房产税暂行条例》的规定，房产税的征收范围包括工矿区、建制镇、县城和城市的房产，计算缴纳的依据为房产余值或租金。除了规定应予征收房产税的范围之外还规定了五类免税房产，其中包括个人所有的非营业用的房产。我国首次提出对房产税进行改革是在 2003 年的十六届三中全会上，在满足相应条件的情况下，针对不动产征收具备统一性和规范性特征的物业税（在国外称不动产税、房地产税或财产税）。上海、重庆两地于 2011 年开始进行房地产税改革试点，在此次试点当中个人所有非营业用房产的免征待遇被取消，同时开始针对个人自住房的保有环节征收房产税。“房地产税立法”首次被提出是在十八届三中全会上，征收房地产税需要在房地产税收体系这个整体框架下进行，开征保有环节税收时，需将房地产相关税收进行整合梳理。2017 年 12 月，当时的财政部部长肖捷就房地产税的立法进程进行了介绍，提出要坚持立法先行、充分授权、分步推进的原则。同时提出应当适当降低建设、交易环节税费负担，逐步对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，建立完善的现代房地产税制度。2018 年 3 月，时任财政部副部长史耀斌在全国两会新闻发布会上表示，目前正抓紧起草和完善房地产税法律草案。
与此同时，我国房价居高不下，一些地区的房价已经远远超过了普通民众的承受能力。地方政府为了增加财政收入，过度依赖土地出让金，导致房价上涨。对保有环节征收房地产税一方面可以有效降低土地成本，另一方面能增加房地产的保有成本，在一定程度上促使房地产投资回归理性。
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1.2 研究现状
房地产税保有环节的立法改革一直是房地产税立法研究讨论的热点议题，从以往研究的主要方向上来看，主要分为以下几个方面：
一是房地产税的功能定位研究。吴俊培（2011）认为我国房地产税最重要的作用并不是平抑房价和调节贫富差距，而是厘清中央和地方的财政关系；税收本身属于再分配工具，而收入差距过大和房价过高的问题都属于初次分配的范畴，这些问题无法通过再分配手段加以解决 [2]。魏雅华(2007)认为，开征房地产税会使房价下降。这主要是因为房地产税的开征在一定程度上增加了投机成本，从而实现了对投机行为的抑制，起到了平抑房价的作用，从而使得对房子具有刚需的人能够以合适的价格买到房子。就开发商来说，资金流通速度与房屋供给是正相关的关系，当资金流动速度有所增加时房屋供给相应的也会增加，这会在一定程度上使得政府的财政收入增加，从而能够投入更多的资金用于保障性住房的建设，在这个过程中，无论是开发商还是居民亦或是政府都能获得一定利益 [3]。
程瑶（2012）认为房地产税完全有理由成为地方财政收入的主要来源，通过合理构建房地产税制，其将成为税收法律体系的重要组成部分。李波、唐衍斌（2015）也就房产税的定位进行了阐述，在他们看来，组织地方政府财政收入才是房产税应有的定位。宣志欣（2013）认为不应赋予房产税过多的调控目标，房产税应定位在筹集地方政府财政收入上[4]。而翟继光（2011）则认为，房地产税带来的收入是极其有限的，要想有效增加政府收入还需要改革和调整整个税收体制。从这个层面来说，想将房地产税作为地方税收的主要来源是不现实的 [5]。
侯一麟（2012）认为，从本质来说，房地产税属于直接税的范畴，通过房地产税的征收，居民会更为理性的进行消费。郭宏宝（2016）认为，立足于终生视角，通过税收优惠政策，如针对特定群体的免征政策能够使房地产税调节贫富差距的作用更为充分的发挥出来 [6]。李霞（2017）认为，在过去几年当中，我国房价上涨迅猛。房产对于我国居民来说本身属于重要资产组成部分，属于高投资价值资产。房价的上涨意味着这部分资产实现了保值增值，这无疑会使得我国贫富差距进一步拉大。此外，作为直接税，房地产税负不易转嫁，这意味着其可以起到调节收入的作用。邱泰如（2014）则认为，我国土地面积广阔，不同地区的发展程度有所不同，因此，各个地区的税收政策也有很大差异，这就会在一定程度上影响房地产税发挥自身调节收入的功能，可能会存在不公平的现象[7]。
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第二章 房地产税一般理论分析
2.1 房地产税的概念和特征
房地产税指以房地产为计税依据的税的总和[24]。即房地产税是指以房产、土地为征税对象的一类税收。是一个综合税制，一个税收体系。据统计，世界上 130 多个国家和地区都设立了房地产相关税制，且多数都把其作为地方政府的主要财政来源和重要的调节分配工具。其名称多种多样，税制也不尽相同。有些国家称之为“不动产税”，如奥地利等，有些国家称之为“财产税”，如美国、加拿大等，有些国家将其称为“地方税”，如新西兰等，而也有地区将其称为“物业税”，如中国香港[25]。但是无论叫什么名称，其核心都是一样的，都是对不动产征收的税种。其中，保有环节是指房地产的所有人或实际使用人对房地产的使用或持有状态。保有环节的房地产税就是对处在持有或使用房地产阶段的纳税人课征的一个税种，属于财产税的范畴。
我国目前还没有统一的房地产税制，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，由产权所有人或实际使用人缴纳。除此之外，我国还设立了三种以土地为征收对象的税种，即城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税。长期以来，“房产税”一直为人们耳熟能详，而“房地产税”的概念还较为模糊，未能为大部分公众知晓。2011 年、2013 年以及 2018 年都有关于房地产税的论调。其中，“十二五规划纲要”明确提出要 “研究推动房地产税改革”。十八届三中全会则进一步强调要加快房地产税的改革和立法。2018 年 3 月初，财政部副部长史耀斌在全国两会上对房地产税法律草案的起草工作进程进行了介绍。都使用了“房地产税”一词。由此可以看出，我国的房地产税立法倾向于将房产税和相关土地税合并征收，一字之差意味着房地产领域的税收改革将上升为房地产税税制体系。
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2.2 房地产税的功能属性
2.2.1 筹集政府财政收入
税收是筹集财政收入的有力途径，房地产税天然地也拥有此项功能。首先，房地产税收入稳定、长久，并且由于房产、地产的价值升值，有利于地方政府稳定、长期的获得税收。其次，地方政府可以立足于自身实际状况，制定符合本地实际情况的房地产税税收政策。充分考量中央政府、地方政府的税收分配比例科学设计税率，有利于根据地方政府实际需求，有效筹集地方财政资金。再次，房产税具备受益性原则，由于房地产价值的实现与房屋周边环境、公共基础设施、教育医疗水平等息息相关，政府若想提升房屋价值就必须首先提供良好的公共服务。这就需要房屋所有者向政府支付一定的费用用于政府公共设施，这就为财政提供了长期稳定的收入来源。
2.2.2 调节居民收入分配
进行房地产税改革还有很重要的一个目的，就是通过房地产税的征收，对财富进行再分配，改善中低收入人群的住房条件。目前我国大量低收入人群住房需求尚不能完全满足，征收房地产税以后，将一部分的房地产开发成本转移到了房产保有阶段，可以一定程度上抑制房价的上涨，从而解决低收入阶层购买力较弱的问题。不仅如此，由于房地产税是直接税，其税负难以转嫁，能够实现收入再分配。同时，政府可以采取转移支付的方式再分配社会财富，将调节收入分配的功能发挥出来。
2.2.3 合理调控房地产市场
通过房地产税立法，对住房保有环节征税，这就增加了投机者的持有成本，使得房地产投资者更为理性，降低闲置住房数量，以此完成对土地的重新配置，减少投机行为。具体地说，通过房地产税立法，引导民众的住房消费导向，有利于土地资源的合理开发和利用，提高土地利用率，降低房屋空置率。
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第三章 我国房地产保有环节税收改革与立法缺陷..................... 11
3.1 现行的房地产税制体系............................11
3.2 沪、渝两地房产税改革试点分析...........................11
第四章 域外房地产保有环节税收法律制度的比较与启示..................... 18
4.1 域外房地产保有环节税收法律制度的比较...............................18
4.1.1 立法权限的国际比较....................
