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我国房价对经济增长的影响研究

日期:2021年08月08日 编辑:ad201107111759308692 作者:无忧论文网 点击次数:754
论文价格:150元/篇 论文编号:lw202108010851568307 论文字数:28556 所属栏目:经济管理论文
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:硕士毕业论文 Master Thesis

本文是一篇经济管理论文,本文实证分析了房价对经济增长的影响,人均 GDP 取对数为经济增长的代理变量,房价以住宅商品房价格取对数作为代理变量,同时加入对外开放程度、消费、投资率、产业结构、抚养比、城镇化率作为控制变量进行实证分析,为了探究房价与经济增长之间是否有非线性关系,文中选用 2000-2017 年的相关数据作为研究样本,分阶段进行多元线性回归分析,并分成东部、中部、西部和东北部进行分段分析,以明确其区域差异性。


第一章 绪论


1.1 研究背景与意义

1.1.1 选题背景

近 30 年来,东南亚、香港等国家和地区的房价均出现过显著的波动,引发了政府以及学术界对房价与经济增长关系的广泛关注。上世纪九十年代日本房价泡沫破灭和2008 年美国次级房贷危机所诱发的世界金融震荡让我们目睹了房价的大幅波动对经济增长的负面影响。

1998 年我国实行住房改革体制后,集体住房逐渐消失,商品房成为主要新增住房,房地产业实现了跨越式发展,逐渐成为中国经济增长的支柱性产业,对国民经济的发展产生了深远影响。大部分地区的房价和地价的年增长率都在 10%以上,部分城市房价年增长率超 50%,远超国民收入的增长率。地方政府热衷于房地产业,借助规划土地转让增加地方财政收入,资本雄厚的国有资本和社会闲散的资本也热衷于房地产投资,这推动了房价的进一步增长,房价的增长一方面带动了关联产业诸如建材、金融等行业的发展,从而促进了经济增长,另一方面,由于过度投资房地产,使得流向其他产业的资金变少,会挤占实体经济投资和居民消费,从而抑制经济增长。因此,房地产业的稳定发展对宏观经济的健康发展起着至关重要的作用。

近年来我国房价呈现不理性繁荣现象,房价不断上升,家庭住宅商品房平均销售价格由 2112 元每平方米(2000 年)增长至 7614 元每平方米(2017 年)。2000 至 2003年中国房价上升幅度不大,2004 至 2007 年房价上涨速度明显加快,而 2008 年由于遭受世界金融危机的影响,房价出现了下降的现象。然而 2010 年,尽管中共中央出台了诸多政策对房价进行调控(二手房买卖的税收减免政策予以废除,首次买房的受众范围被缩减,二套房首付比重提升,限定购房者和开发商的银行贷款数额,政府开始积极惩处开发商的囤房行为),房价仍呈稳步上涨态势,尤其是 2015 年后我国股票市场火热,房价又开始了新一轮的上涨。与此同时,我国国内生产总值指数在2000-2007 年一直稳步增长,然而 2008 年国内生产总值指数骤降至 109.7,此后虽在2010 年有所上升,但是 2013 年后一直处于缓慢下降状态。因此可以推论,我国房价与经济增长的关系可能是非线性的。

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1.2 文献综述

1.2.1 房价的相关研究

(1)国外关于房价的研究现状

国外关于房价的相关研究较早,尤其在实证方法的使用方面已经积累了丰富的经验。

Bailey 等(1963)提出房地产销售价格指数的方法,并通过构建回归模型来预测未来房价的变动,认为指数价格可以消除对房地产价格的某些随机扰动项,从而提出相对指数价格更为准确[1]。

Wihelmina (1980)研究美国的房地产周期,他认为其周期为18 年[2]。Quigley(1995)通过构建 OLS 模型分析了洛杉矶的房屋销售技巧和途径对房价的影响,结果表明,差别化的营销技巧并未对房价产生显著性影响[3].。目前国外关于房价的影响因素研究较多,主要包括:人口结构、人均收入、土地供给、建筑成本、利率、投机行为、信贷规模等。Abraham 等(1994)认为建筑成本与房价呈正相关关系[4]。Malpezzi(2002)将房价收入比视为因变量,研究人口总规模、人均年收入、政府管控、房产市场区域特点、人口增长率等一系列要素对房价的影响,结果表明,政府对房地产市场的严格管控是影响房价收入比的决定性因素[5]。

Jorge M 和 Luis M(2003)认为对西班牙房价产生重要影响的因素包括两个:一是收入水平,二是名义利率[6]。Deokho 和 Ma(2006)以 1991 年至 2002 年韩国的面板数据为研究样本,探究了房价与利率之间的关系,实证结果表明,长期来看,房价对利率的影响是负向的,短期来看,利率是房价波动的格兰杰原因[7]。Otto(2007)在模型里引入了抵押利率、人口隐私、通货膨胀等因素,主要对近 15 年来澳大利亚房价持续攀升的原因展开了分析[8]。Wheaton 和 Nechayev(2008)以美国 1998 年至 2005 年的 59 个城市的相关数据为样本,分析了人口、收入以及利率等诸多变量对房价的影响,结论表明,利率波动难以解释房价波动[9]。Holly 等(2011)通过分析认为噪音和路边的商铺等都会影响房价波动[10]。Cerutti(2017)探寻了家庭信贷与房价上涨间的关系,结果表明,二者有着密不可分的关系,在家庭和企业信贷均繁荣的情况下房价易暴涨,最终,房价暴涨会引致经济衰退[11]。

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第二章 相关理论基础


2.1 房价

2.1.1 房价的概念

房价是指建筑物和其占据的土地在一定时期内的市场价值,包括建筑物和土地的价格。国家统计局中把房价划分为五类:第一,住宅商品房销售价格;第二,办公楼销售价格;第三,高档公寓销售价格;第四,别墅销售价格;第五,商业营用房销售价格。由于我国家庭多以商品住宅房为主,故实证分析采用其价格取对数为代理变量。

2.1.2 房价形成机制

完全竞争市场的构建必须要拥有四项前提条件作为支撑:第一,交易人员数量多;第二,产品同质化;第三,厂商自由进出;第四,信息公开透明。房地产市场与其相比有以下特点:投资大,生产时间长,无法进行厂商出入自由;房屋提供者较少,形成卖方垄断;在房产市场交易中,买卖双方信息不对称,导致双方对商品了解是不同的。很多房地产交易通过房屋中介来完成,其交易价格一般不公开;由于其不可移动性和区域特征,不会产出两件相同的产品。由此可以得出房地产市场是一种垄断竞争市场。

(1)生产价格机制

马克思提出的生产价值理论具体包含四项内容:第一,成本价格的组成。在资本主义社会,所有产品的价值均涉及到产品的成本价值以及被资本家无偿占有的部分。第二,将剩余价值转变成收益。将剩余价值视为所有预付资本的产物时,便获得了收益的形态。第三,不同部门收益均衡化。等量的资本通常会产生等量的收益,各个部门间彼此竞争,使得资本逐渐从收益较低的部门朝着收益较高的部门流转,从而形成了均衡的收益。第四,产品价值被转变成产品价格,主要包含两部分组成,第一是平均生产成本,第二是平均收益。

社会主义产品生产是基于社会化生产来开展的,市场对资源分配具有决定性影响,要使不同部门间的生产要素能够自由流通,生产单位应当遵从等量资本形成等量收益这项原则。这意味着在社会主义市场背景之下,市场价格主要围绕着平均生产成本以及平均收益之和来动态化变动的,生产价格同样是市场价格产生的前提与基础。

表 3.3 2000-2017 年我国房地产开发投资额情况

表 3.3 2000-2017 年我国房地产开发投资额情况

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2.2 经济增长

2.2.1 经济增长的概念

Hagen(1983)把经济增长的含义界定为一个地区或者国家的人均 GDP 或人均国民收入的增加。William D. Nordhaus 和 Samuelson(1985)认为经济增长是指一个地区或者国家潜在 GDP 的增长,而且仅仅比较两个年份的经济增长并不能测量经济增长,需要比较一段时间内 GDP 的持续增加才能测算经济增长。Perkins 等(1987)将经济增长的含义界定为一个地区或者国家 GDP 总量或人均 GDP 绝对值的增加。

西方经济学家虽对经济增长给出不同定义,但基本上将经济增长定义为一个国家或者地区相较于前期所实现的 GDP 绝对数值的增加。通常以 GDP 或人均 GDP 的增长率来衡量经济增长。

2.2.2 经济增长相关理论

经济增长理论历经了两百余载的发展历程,主要经历了古典经济增长理论时期、新古典经济增长理论时期、新经济增长理论时期。

(1)古典经济理论

古典经济增长理论为经济增长理论打下了坚实的基础,具有典型代表意义的人物包含亚当·斯密、李嘉图等。在该理论中,对经济增长具有决定性影响因素有土地、劳动力和资本。土地是不变的,而劳动力与资本是可变的,因此,劳动力和资本是解释经济增长的主要变量。亚当·斯密提出的经济增长理论:

亚当·斯密在《国富论》一书中,全方位的分析了与资本主义社会经济增长相关的一系列问题。他的观点是:不以黄金为基础,而是以贸易为基础,即人们在自愿的前提下交换有价值的物品时,都可以从中获利,因此总财富值就增加了。市场在无外界压力时,往往会自动调节,斯密将其比喻为“无形的手”,它推动着市场自然的走向平衡,需求者在各种供应商之间自由选择,那些在竞争中失败的公司就会倒闭。同时斯密还认为,累积财富的方式有两种:首先是提升劳动生产率,其次是增加参与生产活动的人数。然而就如何提高劳动生产率,斯密提出了两个因素:第一,分工程度;第二,资本积累的数量。劳动者人数可以通过资本的积累来实现。他的思想不仅在当时有着很大的影响,现在也是主流经济增长理论的核心,对经济增长理论的发展起着不可忽视的作用。

表 3.1 2005-2017 年房地产开发企业情况(单位:个)

表 3.1 2005-2017 年房地产开发企业情况(单位:个)

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第三章 房价与经济增长现状分析...........................17

3.1 房地产发展历程....................................