本文是一篇工程论文发表，本文运用多元回归模型和自回归分布滞后模型，分别从土地供应总量政策对城市整体房价的影响和土地供应量区域结构政策对住房价格的影响两方面，探讨土地供应量政策对住房价格的影响。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
自住房市场化以来，全国住宅商品房平均销售价格由2003年的2197元/平方米上涨到2020年的9980元/平方米，上涨了3.54倍，期间政府出台限购、限贷、限售等政策调控房价，但房价总体仍保持上涨态势。房地产业的快速发展带动了经济增长，但房价的过快上涨，给人民带来了巨大负担，这不仅会阻碍居民消费潜能释放，限制经济结构转型，还有可能影响社会稳定。
为抑制房价过快上涨，在中央政府的部署下进行了多轮房地产调控。从需求端看，2007年北京、广州等一线城市率先推出“限价房”，保障中低收入人群的住房问题；2010年北京最早开始实行“限购”、“限贷”，规定每个家庭只能新购买一套房；2017年厦门率先出台“限售”，规定新房需要满二年才可上市交易，此后，这些政策逐渐推广至全国，对稳定房价发挥了重大作用。从供给端看，2010年出台增加住房用地供应总量，抑制地价过快上涨；2015年出台控制住宅用地规模，优化用地供应结构；2017年提出根据各地具体库存消化周期，供给住宅用地；2018年推进农村集体用地入市，实现土地多元化供应；2021年实行“两集中”供地政策，都从土地供应方面调控房地产。政府不断出台房地产调控政策，在抑制房价过快上涨方面做出了巨大贡献，但房价总体仍呈现上涨态势。2016中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，成为房地产调控的基本指针，各级政府因城施策出台稳定房价。
在此背景下，各地政府加大了住房市场调控力度，既有需求管理政策，也有供给管理政策。但是现有文献更多的是研究限购、限贷等需求管理手段的政策效果，较少研究土地供应、住房供给等供给管理政策的效应。因此本文以土地供应量政策为研究对象，探讨土地供应总量政策对城市整体住房价格的作用，分析土地供应量区域结构政策对城市中心城区及外围城区房价的影响效果，进而从土地供应角度帮助政府制定合理调控政策，促进城市土地资源合理配置和抑制房价过快上涨。
1.2 文献综述
1.2.1 关于土地供应政策的研究
关于土地供应方式政策的研究。2004年之后，经营性土地出让的方式主要以招标、拍卖、挂牌为主。冯吉光分析划拨土地的重要性和独特性，结合土地供给侧改革要求，提出了划拨土地供应侧结构性改革的路径[1]。周文静将土地供应方式对房价的影响分为两种，一种土地供应方式不会直接对房价产生影响；另一种土地供应方式通过地价传导至房价，引起房价的攀升[2]。钟国辉使用土地出让金来衡量土地供应方式对经济增长的影响，研究得到土地供应的市场化推动了经济的增长[3]。王媛和杨广亮从地方政府干预土地市场化视角出发，认为挂牌比拍卖在程序设计上有更大的干预空间，体现为禀赋差的城市挂牌出让占比更高[4]。陈志刚和吴国维使用土地的招拍挂出让价款作为工具变量，发现总体上地方政府债务推动了区域经济增长，但两者关系呈现倒U型，并且随着地方债务的逐渐增多，对经济增长的作用也逐渐减弱[5]。张凯等根据商业用地对周边住宅用地的正向溢出效应，发现政府会更多通过挂牌出让商业用地，实现长期价值[6]。
关于土地供应结构政策的研究。高晓娜通过对比国际大都市与我国同类城市，发现我国居住用地比例偏低，土地资源向工业用地倾斜，垄断性土地制度推动了高房价的形成[7]。江荣灏等提出地方政府对土地财政的依赖降低了保障房用地供应，并且工业用地优先的策略会挤压保障房用地的供应空间[8]。王春杰等发现在经济发达的东部地区，地方政府的选择性供地确实能够显著地提升城市创新水平，其中，工业结构调整是重要路径[9]。陈金至等构建动态随机一般均衡模型，发现越是偏好基础建设的地方政府，越是容易引起较大的土地供应结构变动；开征财产税在一定程度上有助于降低房价，但并不能根除土地结构失衡的问题[10]。
2 相关概念和理论基础
2.1 概念界定
2.1.1 土地供应量政策
土地供应政策从供给端影响住房市场，主要包括土地供应方式政策、土地供应结构政策、土地供应价格政策和土地供应量政策等。土地供应量政策是地方政府为了满足土地管理目标，调整住房供求状况，制定并实施的影响土地总量的各种规范和规则[61]。 本文的土地供应量政策包括土地供应总量政策和土地供应量区域结构政策。土地供应总量政策是城市土地管理部门为了调节住房市场，制定的在一段时期内增减城市土地供应总规模的政策。土地供应量区域结构政策是地方政府为了调节城市某一区域或某些区域，以及整个城市住房价格，在特定区域增减土地供应量的政策。
2.1.2 住房价格
住房价格指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制[62]。
本文研究的住房价格是指住房作为商品在一个城市或同一城市不同区域内的平均价格水平。由于房地产调控更多的是针对新建住房市场，甚至采取了“限房价”等行政手段，所以新建住房价格不能真实反映住房市场的价格变化，不利于研究土地供应量政策对房价的影响。而二手住房市场特别是二手住房价格受到的政策干预较少，且二手房价格和真实新建住房价格变动一致，因此二手住房价格能够较好地反映住房市场整体价格的变化。在本研究中选择二手房价格指数来表征住房市场价格。
2.2 相关理论和方法
2.2.1 替代效应
替代效应是指消费者实际收入不变时，某种商品价格变化使得消费者选择该种商品的替代品，造成对该商品需求量的影响。在本文中，当某区域住房供应少，不能满足购房者的需求，而该区域的邻近区域住房供应多，基于两区域间的交通成本、节点区位吸引力等因素，居民在两个区域间通行方便，购房者选择邻近区域的住房，此种情况就是邻近区域对于某区域的土地供应量政策有替代性。
2.2.2 预期理论
预期理论主要是强调未来的不确定性，对市场主体的经济行为的影响作用，根据预期的形成机制可以把预期分为静态预期、外推预期、适应性预期和理性预期。本文中的预期主要指的是理性预期理论，土地供应能够通过影响市场参与者的预期而影响住房价格，减少土地供应会给公众带来住房供给减少的预期，从而导致住房价格的上涨。
2.2.3 供需理论
根据经济学理论，需求是买者在一定的时间和一定的交易价格下愿意购买的总量(D)，价格越高，消费者购买的越少；价格越低，消费者购买的越多，需求曲线是向下倾斜的曲线。供应是卖者在一定的时间和一定的交易价格下愿意出售的总量(S)，价格越高，供应者在利润的驱动下增加供应；价格越低，供应者就会减少供应，供应曲线是向上倾斜的曲线。当供应大于需求，商品价格就会下降；当供应小于需求，商品价格就会上升；当供应等于需求时，市场处于均衡状态，此时在均衡点E0处的均衡价格为P0。市场是动态的，供需关系呈现“平衡—不平衡—平衡”的状态，均衡点也随着购买者和消费者的变动不断变化。
3 土地供应政策梳理和住房市场发展现状分析 .................... 15
3.1 土地供应政策梳理 ....................................... 15
3.2 住房市场发展现状分析 .................... 17
4 土地供应总量政策对城市整体房价的影响分析 .......................... 22
4.1 样本城市选择 ................................. 22
4.2 变量选择和模型构建 .................................. 22
5 土地供应量区域结构政策对住房价格的影响分析 ........................ 30
5.1 样本城市区域选择 ............................ 30
5.2 变量选择和模型构建 ................................ 30
5 土地供应量区域结构政策对住房价格的影响分析
5.1 样本城市区域选择
为了全面地研究土地供应量政策对住房价格的影响，保持前后文的一致性，本章的样本城市仍是广州市和济南市。本文以《广州市城市总体规划(2010—2020)》为基础，结合数据可得性和完整性，广州市的中心城区包含四个行政区，分别为越秀区、海珠区、荔湾区和天河区；外围城区包含四个行政区，分别为花都区、白云区、黄浦区和番禺区。以《济南市城市总体规划(2011—2020年)》为基础，并且结合数据的可得性和完整性，济南市的中心城区①包含三个行政区，分别为历下区、槐荫区和天桥区；外围城区包含四个行政区，分别为历城区、长清区、济阳区和章丘区。
统计样本城市各行政区房价数据发现，在城市中心城区房价普遍较高，住房矛盾较大，因此本章节围绕中心城区展开分析，并且由于外围城区分布较为分散，本文暂不分析城市外围城区土地供应量政策对外围城区各行政区房价的影响，研究内容主要包括三部分：城市中心城区土地供应量政策对中心城区各行政区房价的影响、外围城区土地供应量政策对中心城区各行政区房价的影响和中心城区土地供应量政策对外围城区各行政区房价的影响。
6 结论与建议
6.1 研究结论
本文运用多元回归模型和自回归分布滞后
