本文是一篇研究EMBA论文，本文主要是针对佛奥集团的融资策略进行研究，希望通过融资策略的改进，使企业在发展过程中资本结构更加合理，资金流动较均衡，以提升企业竞争力，获得可持续发展的空间。相关研究是通过介绍佛奥集团的概况，结合企业所处的房地产行业的发展情况，以企业的融资策略为研究着手点，简述企业的公司架构、经营概况和财务状况，对财务指标进行较全面的分析，分析过程中也引进行业内上市企业的数据作为比对，以求在研究过程中，对企业现行融资策略和财务状况有较清晰的定位，最后对佛奥集团的融资策略做出相应的改进建议。
第一章 引言
1.1 研究背景和研究意义
1.1.1 研究背景
我国房地产行业的全面市场化始于 1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，到 2003 年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为国家支柱产业，房地产业不但自身发展迅速，对上下游产业链也有明显拉动效应，经过二十年来的发展，其所带动的行业相关税收、土地出让金已成为各地地方政府财政收入的重要来源，同时，房地产行业又关乎国计民生，因而受到了国家政策的重点关注。
房地产行业自实施全面市场化以来，以高投入、高回报的特点吸引了众多投资者，资金通过各种渠道进入房地产行业，为的就是获取高额利润，但行业发展有起有落，伴随着政府的政策调控，既有市场高涨时获利甚丰者，也有低谷来临时随之而来的破产并购、优胜劣汰。房地产行业的发展脉络，一直延续着房价上涨、政府调控、市场告急、救市松绑、房价再上涨、再调控的循环,近两年为抑制房价上涨，政府又通过限价、限购、限贷、限签等“限”字当头的行政手段，来“冻结楼市”，强调“房住不炒”的定位。
2013 年初，为抑制房价过快上涨，国家提出“新国五条”，发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，各地政府也相继出台了相关的细则，作为之前几年限价限购调控政策的升级，但实际上是原有思路的延续，为前几年的调控思路划上句号。其后到新一届政府上任，并未继续强力行政干预。2014 年，长效机制建设成为了房地产行业调控的思路，中央提出“分类调控”，给予地方政府更多的自主权，意味着更多的是通过市场化来解决房价问题。2015 年末召开的中央经济会议，明确提出对房地产进行供给侧改革，化解房地产库存，尤其是库存量高，供大于求的三、四线城市；对于一、二线城市来说，却是供给不足、需求旺盛，应注重抑制投机性的购买需求，满足自住自用的刚性需求。在这种背景下，2015 年下半年开始，金融机构对房地产行业又恢复到大力支持的力度，其中 2016 年的银行业更是对个人按揭贷款给予了前所未有的支持，从总行的政策导向、分行的激励政策和支行等一线经营机构的营销重点，都围绕着房地产而来，但紧跟而来的是各地房价、地价再创新高，新的政策调控随着而来。由此2016 年成为一个分水岭，行业融资环境相对宽松，房地产企业在 2016 年在融资上的战略选择，成为决定其未来座次、影响其生存发展的重要抉择。
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1.2 研究内容与研究思路
1.2.1 研究内容
本文的研究主要是基于我国房地产企业的融资策略对企业发展的影响来进行相关理论研究，房地产企业应根据市场波动，结合自身现状去制定适合企业发展的融资策略。在我国，房地产企业的融资受到政策影响极大，尽管伴随着我国经济、金融的发展，企业的融资渠道、融资方式都有所发展，但对房地产行业而言，金融机构政策的变动才是主导企业融资难易的重要因素，根据金融机构政策的变动，适时调整融资策略，才能及时从金融机构获取资金。
近年来，随着政策调控的深化，房地产的行业集中度将越来越高，中小型房地产企业不可避免地面临着越来越难的融资局面，融资压力逐年变大，各种融资渠道的门槛越来越高，能够适用的融资方式越来越少。而作为房地产企业，如果没有资金，则无法进行新的投资，以获取新的项目，也就无法继续融资，慢慢地将无以为继，只能选择被兼并被收购，或者直接退出市场。
以整个房地产行业的标准来衡量，佛奥集团属于房地产行业中的中小型企业，而从行业的发展情况来看，房地产市场已经形成强者更强的行业趋势，寡头市场形成的迹象初现，中小型房地产企业在行业竞争中越来越处于弱势，融资难的现象更加突出，而金融机构更偏向于和大型房企合作，在准入门槛的设定上普遍形成“名单制”审批的模式。因此，本文拟通过对佛奥集团融资策略的研究，提高企业的融资能力，解决其面临的融资困难。
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第二章 融资策略的相关理论
2.1 企业融资和融资策略的类型
2.1.1 企业融资
企业生产经营的基础是投资，投资的前提依赖于企业融资，在企业发展过程中，资金是企业生产经营的血液，企业能否获得稳定的资金来源、及时足额筹集到生产要素组合所需要的资金，对企业的经营和发展都至关重要。无论是企业初创之时，还是在企业成长过程中扩张规模，乃至日常经营周转过程之中，都可能会涉及到融资活动，融资活动贯穿始终，融资是企业财务管理的首要环节，可以说，很多企业在发展中遇到的最大障碍就是融资困境。本文对企业融资和融资策略的相关研究侧重于企业与金融机构合作所取得的资金。
企业的融资管理要解决的问题是多方面的，企业做出融资决策既要注重债务和股本的搭配比例，也要注重融资成本和债务风险的影响。首先，融资决策要考虑资本结构的合理安排，以保障企业财务既有稳定性又有灵活性；其次，融资决策要考虑成本控制，任何资金的提供者都会要求获取资金收益，但要求会有所差异，企业必须对此进行较广泛的比较，进而做出选择；此外，融资决策过程中，应密切关注企业生产经营和对外投资的资金需求，做到适时、适量。
2.1.2 融资策略的类型
融资策略是指企业在融资决策中针对长短期资金安排，采取不同比例的策略。可分为以下三种类型：
激进型融资策略：公司的全部长期资产和一部分长期性流动资产由长期资金融通，另一部分长期性流动资产则由短期资金融通，全部临时性流动资产也由短期资金融通。
适中型融资策略：是指对流动性资产，采用短期融资的方式来筹措资金；对长期性资产，包括长期性流动资产和固定资产，则用长期融资的方式来筹措资金，使资产使用周期和负债的到期日相互配合，属于较理想化的融资策略。
保守型融资策略：公司不但以长期资金来融通长期流动性资产和固定资产，而且还通过长期资金来满足由于季节性或周期性波动而产生的部分或全部临时性流动资产的资金需求。
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2.2 资本结构理论
2.2.1 资本结构的定义
资本结构的定义一般有广义和狭义之分，财务金融界对其定义尚未形成一致的看法。从广义上来讲，资本结构是指企业通过不同融资方式所取得的全部资金及其相互的比例关系，包括了债务资本和股权资本的结构、长期资本与短期资本的结构、以及债务资本的内部结构、长期资本的内部结构等。狭义上的资本结构是指各种长期资本构成及其比例，尤其是指长期债务资本与（长期）股权资本之间的构成及其比例关系，其构成限于长期资金来源，不包括短期资金来源。本文所指的资本结构更倾向于广义的定义。
资本结构指的是自有资本（权益资本、股权）与借入资本（债务）的比例关系，即所有者权益和流动负债、非流动负债之间的相对比例关系，资本结构是企业一定时期融资行为的体现，是一个动态的过程，融资行为合理与否，必将通过企业的资本结构反映出来，某种程度上决定着企业的偿债和再融资能力，决定着企业未来的盈利能力。
从这种意义上来讲，企业的资本结构即为融资结构，是企业融资决策的核心问题，应根据企业生产经营所处的阶段不同，运用适当的方法确定当期最佳的资本结构，即负债在企业全部资本中所占的比重，并在以后再融资过程中继续保持合理的资本结构，避免结构失衡导致融资风险。
合理的资本结构应发挥财务杠杆的调节作用，使企业获得更大的自有资金收益率。理性的管理者都希望能够找到一个最佳的资本结构，以使平均加权资本成本最小化和企业价值最大化。
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第三章 佛奥集团公司基本情况介绍 ........................13
3.1 房地产行业概况 .............................. 13
3.1.1 我国房地产行业的现状 ................................. 13
3.1.2 房地产企业的融资渠道 .................................. 15
第四章 佛奥集团公司融资策略分析 ..............................23
4.1 佛奥集团的财务指标分析 ................................. 23
4.1.1 偿债能力分析 .................................... 23
4.1.2 营运能力分析 ................................ 24
第五章 融资策略改进方案和保障措施 ............................................42
5.1 融资策略的改进方案 ........................................... 42
5.1.1 采取更积极的融资策略 ................................. 42
5.1.2 优化企业资本结构 .......................................... 43
第五章
