City General Planning of land used for construction in economic evaluation of
关键词：无忧论文网；城市规划；经济评价
目前,我国开展建设用地经济评价的总体思路和土地定级相似,采用多因素综合评判法,主要技术步骤是:第一,因地制宜地构建影响城市建设用地效益的因素因子体系,并选用适当方法确定相应的权重;第二,划分评价单元;第三,研究各因素因子的作用规律,对评价单元逐一赋分,并作标准化处理;第四,依照各因素因子的权重值,综合叠加计算各评价单元的总得分;最后,按照各分值段的单元数量的聚散分布状况,结合城市具体情况,划定各土地级别的分值区段, 区域规划硕士论文文献据此划分城市建设用地的级别,落实在图上,形成建设用地经济评价成果。
1.影响建设用地效益的评价指标体系
2.评价单元的划分
城镇土地定级规程要求,定级单元划分的原则为:“(1)单元内的主要定级因素的影响大体一致,同一单元的同一主要因素分值差异不得 100/N+1(N指拟划分的土地级数); (2)单元面积的确定在5~25公顷之间……”。随着计算机技术的推广,细化单元的可行性不成问题,但是单元划分太小,反而失去了实际管理的效用。目前,确定单元的常用思路的动态网格法,形状呈方形,和地形地物的边界较难吻合,最终定级时尚需借助人工调整来划定级别边线。而以规划路网为基础,参照用地性质直接划定单元,将有利于和未来的规划用地管理相衔接,也免除在土地定级中多次计算分值、多图叠加和频繁调整边界的繁琐程序。
3.因素因子作用分的计算
影响土地质量的因素因子作用具有规模、等级、强度的区别,对它们在地域、内涵上的甄别,土地定级技术规程都做了详尽的界定,但对于规划方案而言,其实施的时序和实现程度对因素因子作用有独特的影响。按照投资学的资金时间价值理论,未来某年的一笔资金可以按某一利率(或折现率)折算成现今价值相等的金额,同理,未来实现的规划影响也能折现为当前的潜在影响作用分,采用F现=F规/(1+r)n的公式计算, r为折现率,选用一年期的存款利率,n为规划实施年限。经过这一处理,潜在的规划影响便转化为现时的作用。
4.评价单元的得分计算
评价单元单项得分与所受作用的因素因子的影响方式、空间辐射形态密切相关。目前,各类因素因子对不同空间的土地质量作用方式主要有两种:其一,依距离远近由点或片逐步向外衰减,如直线衰减(公式为:Fd=F(1-r/d),F和r分别为该因子的作用分和影响半径)、指数衰减(公式为Fd=F1-r/d),如商业中心、交通设施等对土地设施的影响;其二,按均质区域进行面状赋分,如水压相同的供水区、集中供热区等,较为适合作用尺度大且区域间差异显著的因素因子得分。前者依照空间事物影响的结节性,后者遵循土地质量成因的均质性,目的都在于揭示土地利用效益的区域差异。事实上,伴随现代城市交通系统的完善,单纯的空间直线距离已不再是距离的主要内涵,出行距离的影响更为明显。因此,距离衰减的方式可以改进为分层分段的面状衰减,特别在城市总体规划阶段,建设用地经济评价旨在反映满足规划管理要求的大尺度地域差异, 本论文来源于无忧论文网（ http://www.51lunwen.org/ ）面状赋分的方式能摈弃空间的细微差别,使评价操作避繁就减。成果更有实效性。
