本文是一篇项目风险管理论文，本文在研究长春市伊通河棚户区改造项目的基础上，结合项目特征，对项目融资在改造的各个阶段将面临的风险因素进行逐一分析，并实地调研了解棚户区改造项目的基本情况，采用专家打分方式识别项目融资的主要风险因素，运用层次分析法与模糊综合评价法对风险因素权重进行量化和对项目融资总体风险进行评价，最后针对融资风险评价结果提出应对措施。
1 绪论
1.1 选题背景及研究意义
1.1.1 选题背景
长春市棚户区由来已久，主要由三部分构成。一是位于老城区内，伪满时期形成的铁路附属地、商埠地和旧城区，人口密度高，拆迁量大，基础配套设施不齐全；二是由于早期城市开发遗留下的开发“死角”；“三是城中村”。这是我国城市化进程中存在的普遍现象，人口与面积的机械扩张，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构。这些棚户区家庭人均居住面积小，60%以上低于长春市人均居住面积，最小的人均居住面积不足 4 平方米；大部分是砖木结构房屋，低矮破旧，还有部分是土坯房，年久失修，室内阴暗潮湿，空间狭小；基础设施不齐全，生活条件艰苦，无下水，无煤气，无供暖，无室内厕所，无室外照明，无硬铺装道路；下岗职工、低保户、特困户和残疾人等低收入群体占相当比重，人均月收入低于全市平均水平，自身无能力改善居住条件。由于棚户区基础配套设施薄弱，居民的生活垃圾、作坊工厂的废水和工业垃圾无法通过市政设施管道排出，极易造成环境污染。特别是长春市伊通河及其支流沿岸 8662户棚户区居民的生活污水及垃圾直接排放，已成为伊通河主要污染源之一。
当前正是新一轮吉林振兴和谋划“十三五”的关键时期，站在这一重要历史借点，长春市将目光锁定在绿色人文智慧生态城建设上，借势发力，加快城市生态环境建设，伊通河作为长春市的母亲河，具有历史文化底蕴，是集城市生态安全功能、多样化的居住功能、市民游憩休闲功能、新型商务功能和城市重要市政廊道五大功能于一体的城市综合发展区。它对提升长春市的品味与活力及打造国际化的城市名片提供了得天独厚的条件。长春市委、市政府决定把伊通河水生态综合治理工程作为“一号工程”实施，并被省政府确定为全省五大重点项目之一，高位统筹、强力推进。本次治理，结合市政配套设施多元化治理，变“工程治河”为“生态治河”，变独立作战为合力攻坚，重点解决水质污染、水源补充问题。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
因为棚户区的概念在国外还没有明确的定义，所以对棚户区改造的研究对象主要是旧城区中危旧房屋的改造建设，而对棚户区改造融资的研究主要体现在对旧城区中危旧房屋改造建设所需资金的需求额度及来源渠道[3]。在城市发展的初级阶段，随着城市规模的不断扩大，随着新区建设的蓬勃发展，之前的旧城区就会形成大面积的贫民窟区域，这就需要大量的建设资金投入到旧城区的房屋改造中，以改善城市的面貌。
（1）在国外对棚户区改造融资的研究中，美国在实施住房改造中，采取了税收优惠政策，并发放城市活动补贴，鼓励私人资本进入住房改造项目，制定税收政策保护投资者不亏损。祖金（2009）对纽约市的保障性住房研究后得出结论，从融资的角度来看，政府建造的保障性住房可以根据家庭的收入水平，采取不同的收费标准合理收取租金。如果家庭属于低收入群体，租金应处于很低的水平甚至免租金，这样就保护了低收入群体的利益，到达政府保障的目的，在住房改造过程中不能忽视被保障对象的利益[4]。
J.Dolin（1987）研究了芬兰的房地产开发融资体系，由于房价相对于人们的收入来说还是比较高的，开发和销售房屋是房地产开发商的利润来源和资金来源。芬兰构建了良好的房地产金融体系和信用评价体系,房地产投资方在芬兰可以凭借良好信用进行多元化融资,信用环境建设对旧城改造的融资支持有很好的参考价值[5]。 Grego Hare 和 Miehael Brake（1998）分析了印度孟买的贫民窟旧城改造项目，该项目以公共部门和私营部门合作的方式进行改造，通过银行信贷进行融资建设，即使在贫困的社会金字塔底层，因数量庞大且具有巨大的购买力，如果能提供相应的融资政策及扶持机制，项目改造后的销售收入还是比较客观，从而就能推动贫民窟的改造[6]。
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2 棚户区改造项目融资风险评价理论综述
2.1 棚户区改造项目融资风险管理概述
2.1.1 棚户区形成的原因及特点
自 2005 年以来，东北三省启动了一系列城市棚户区改造的热潮。棚户区这个术语在政府政策和新闻中被广泛使用。在相关媒体报道中。棚户区被定义为“在城市范围内，建筑寿命很长的平房集中连片居住区”。长期以来，人们对棚户区的印象为屋檐低矮相连，脏乱、阴暗、垃圾成山、污水刺鼻，居民如厕难、出行难、取暖难、就学难、就医难的居住地区。随着棚户区改造在全国各地开展，各地区对“棚户区”的定义有了不同的定义。乌鲁木齐市把棚户区改造内容扩展到城市建成区范围内，人均居住面积小、建设使用年限久、房屋质量差的连片区域；上海棚户区改造主要集中在城市的危房；西安市棚户区改造则是贫困人口多，生活条件差，暴雨涝、火灾隐患大的“城中村”。
从经济角度来分析，棚户区产生的原因在于市场经济下居民出现了收入和物质条件基础的不同，居民的收入有高有低，低收入群体在棚户区居住导致了该群体的居住区域聚集。从社会分析来看，经济收入的不均衡是棚户区长期存在的主要原因。不同收入人群对居住位置、居住环境和居住空间大小有不同的要求。高收入人群一般更喜欢居住环境优美、交通便利、配套齐全的区域，而低收入人群更喜欢居住成本低的区域。不同角度分析的棚户区产生的原因基本相同,以棚户区居民的经济实力很难完成对自己房屋的改造,所以需要在政府的帮助下,改变目前的生活居住条件。
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2.2 棚户区改造项目融资风险管理概念及过程
2.2.1 棚户区项目融资风险管理概念
项目融资近年来发展成为公用设施、基础设施、能源项目等大中型项目建设筹集资金的重要手段,在国内外得到了广泛的运用[26]。而棚户区项目融资的风险管理是指对棚户区项目在改造和建设中筹集所需资金过程中所面临的风险进行评估及应对。风险的发生导致预测出现了偏差，需要不断优化目标，避免给棚户区项目投资、开发、改造、建设和债务偿还造成各种损失。风险一般可以表示为对项目预期收益的影响、对项目遭受损失的可能性。
棚户区项目融资风险管理是一项综合管理的系统工程，与其他类别或综合型风险管理在理论、识别评价方法上有许多相似之处。项目的风险管理应基于项目全周期的各个阶段的管理活动。项目风险的识别、量化是项目风险评价的两个基础环节[27]。
从棚户区改造项目改造的各个阶段来看,棚户区改造项目的融资风险管理就是一种控制风险的管理过程。主要目的是为了使未来土地收益与实际投资额度能做到收支平衡,即到达了改造棚户区的目的，也不增加地方债务。对棚户区改造项目各个阶段影响融资的风险因素进行识别，并对项目融资风险整体进行评价，根据结果采取相应的应对措施。虽然每个棚户区改造项目未来规划、占地面积大小、征收规模等都不相同，但无论项目具体现状怎样，棚户区改造项目的融资风险管理都应该按照风险识别、风险评估、风险应对来进行评价，其关系如图 2.1。
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3. 长春市伊通河棚户区改造项目概况及融资风险识别.....................20
3.1 长春市伊通河棚户区改造项目概况...........................20
3.1.1 长春市伊通河棚户区改造项目现状......................20
3.1.2 长春市伊通河棚户区改造项目融资情况..................21
4 长春市伊通河棚户区改造项目融资风险评价.....................32
4.1 项目融资风险评价方法介绍....................32
4.1.1 层次分析法..............................32
4.1.2 模糊综合评价法...................34
5 长春市伊通河棚户区改造项目融资风险应对措施.....................43
5.1 政策风险的应对措施...........................43
5.2 技术风险的应对措施........................43
5 长春市伊通河棚户区改造项目融资风险应对措施
5.1 政策风险的应对措施
在长春市伊通河棚户区改造项目中，政府财政、住建部门都参与了项目立项时的决策过程，因为棚户区改造跟政策及政策执行密不可分，所以政策风险带来的影响必须重视的。
首先要保证长春市伊通河棚户区改造项目按照项目立项前制定的改造方案执行，改造进行中不轻易改变的方案；项目承接公司必须随时关注国家、省市出台关于融资的最新政策，并根据新政策做出相应的应对措施，还要与政府各职能部门沟通密切沟通，认真仔细搜集资料，领会国家和当地对棚改融资政策的最新要求，尽量避免政策变化对项目融资的影响；在关注融资政策的同时还要对长春市房地产行发展趋势予以关注，尤其关注土地及房屋销售价格，为项目腾空土地挂牌出让做好准备。
项目承接公司要安排专人对项目关联方之间签订的协议，密切跟踪管理执行情况，保证协议内容按照既定计划执行，尤其是项目承接公司和各级征收管理部门会签订征收委托协议，征收工作按照规定由政府管理部门来做，企业只有配合，缺乏一定主动权，但征收工作又是改造工作的重点，所以必须在委托协议里明确征收时限，任务量，在平时管理中对征收资金的使用也要严格管理，按照征
