本文是一篇项目风险管理论文，本文的研究主要是通过 ZJ 商业地产项目，从投资风险的视角进行商业地产项目风险管理的研究。在本文的研究过程中，充分分析了 ZJ 商业地产项目的技术经济指标、市场环境分析，以及通过访谈和问卷调查的形式对该项目进行投资风险识别。运用SPSS 软件进行了了统计数据的信度分析、效度分析以及因子分析，结合 ZJ 商业地产的项目决策阶段、施工阶段和运营阶段三个阶段的风险类型，形成了 ZJ 商业地产项目投资风险要素指标评价体系。
1 绪论
1.1 研究背景
受惠于改革开放三十年的红利，我国的房地产市场在过去的二十多年时间里取得了举世瞩目的产业价值，也在繁荣经济中做出了重要贡献。随着我国深化城镇住房制度改革的各项措施实施，房地产业进一步促进了居民的消费水平，扩大了内需，拉动了固定资产投资，改善了居民的生活水平，从里到外改变了不少城镇的形象。在产业链上，推动了建筑、建材、设备等产业的发展，形成了完善的房地产行业供给链条及金融服务。从目前的发展形势上来看，虽然房地产业已经产生了不小的金融风险，但在国家的调控政策和地方城市的规定下，抑制非理性需求仍然是当前的调控目的，房地产市场的良性发展态势仍然没有改变。
在住宅房地产受到政策重点调控影响下,商业地产则在近年的发展需求中快速增长。商业地产是区别于住宅地产的另一种地产市场形势，从广义的概念角度来说，商业地产包含了零售、批发、休闲娱乐等多种经营用途，在功能、规模和用途上都与住宅地产有明显的区别。随着住宅地产的火爆发展，商业地产的开发近年多以商业综合体形式呈现，结合了购物中心、步行街、餐饮、商铺等多功能于一体，为社会居民的生活带来了更加丰富的体验。从商业地产的发展来看,仍然有较长的黄金期。特别是目前的商业地产发展已经从一、二线城市下沉向三、四线城市,越来越多的商业地产充实在社会居民的生活中。通过各类研究报告可以发现，商业地产的发展与常驻人口密切相关。虽然商业地产的布局已经从一二线向三四线发展，但是在数量和质量上仍然是一二线城市的商业地产为主流投资选择。以长三角、珠三角等城市集群已经成为各地产商的投资主流选择。其中，人口增长与消费能力增长都是商业地产投资选择的主流指标。
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1.2 研究意义
目前，房地产行业整体增长乏力，企业资金压力不断扩大，营业利润增长率均未超过 2010 年水平。随着我国城镇化改革发展的进程不断加快，商业地产项目直接受到居民消费习惯的影响，以消费场景为主导的线上线下消费体验成为新的消费模式创新点，景观化、时尚化促进了商业地产的升级发展。虽然开发企业的平均净利润持续下降，但商业地产高收益迎合各类资本的投资盈利需求，且住宅地产限购限贷，民间投资资本也陆续转向商业地产。
1.2.1 理论意义
关于商业地产项目的投资风险已经在学术界有了不少研究，这些研究从各个角度进行了商业地产项目的风险分析。但本文认为，商业地产项目除了跟随房地产周期以外，也受到其他具有时代性特征的影响，特别是宏观政策和微观因素等直接影响因素。因此本文的研究能够在当前环境下以开发商的视角进行研究，可丰富对商业地产项目的投资风险管理理论和影响因素模型。
1.2.2 实践意义
本文的研究是以 ZJ 项目为主要的项目进行的研究。该项目位于上海，在我国的一线城市。理论上一线城市的商业地产风险都比较低，但是本文认为任何商业地产项目都存在着投资风险。虽然 ZJ 商业地产项目已经进入实质性的开发阶段，但是对于风险因素的判断和评估不是仅仅在立项前的可行性研究，在施工阶段和运营阶段都有一定的因素影响投资，因此本文的研究能够在一定程度上帮助决策者进行适时的风险评估，并为其他商业地产项目的投资风险管理提供借鉴。
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2 理论基础
2.1 商业地产风险管理理论
2.1.1 商业地产项目的投资风险
商业地产项目是房地产项目中的一种，集结了零售、餐饮、娱乐、休闲健身等用途，形成了具有商业、地产和投资三种类型价值的房产。从价值的本质角度来看，商业地产的投资也是开发企业通过商业地产项目进行的利益获取的过程。一般来说，开发和投资企业为了体现公司的盈利能力，会采用投资高额利润的商业地产项目来实现资本增值。
在过去的的十年里，我国的房地产投资收益远远高于其他投资方式，而近年来的商业地产项目则仅次于住宅类地产项目，尤其以商业综合体形式入驻城市，成为区域的“地标”，因而商业地产项目的投资也成为了国内的地产开发公司的主流投资项目之一。但随着国家的政策调控，房地产市场的风险也越来越大，在商业地产市场日趋饱和的情况下，也面临着诸多问题。
商业地产项目的投资风险也是开发企业和投资企业在商业地产项目过程中发生的风险，包括了投资建设、运营等较多方面的风险，一般会因风险的发生产生资本损失和期望收益缩减。而商业地产项目由于体量大、影响大、资金大，往往在决策过程中就开始针对风险进行分析和防范。
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2.2 商业地产项目风险评价方法
层次分析法（AHP）是国内外在商业地产项目投资风险研究中常用的一种方法，也是作为指标评价的重要方法。该方法主要是在二十世纪七十年代由美国的运筹学家托马斯·塞蒂创造，能够通过定性、定量相结合的方式，系统化的将复杂问题简单化，具体的实施是采用问卷调查的形式获得专家打分的，将复杂目标形成系统化的分解。层次分析法的步骤包含以下几个方面：
（1）建立层次结构模型
主要通过建立目标层、准则层、方案层三个层次进行总目标的因素分解，形成目标层由准则层支撑、准则层由方案层支撑的总体逻辑结构。
（2）构造判断(成对比较)矩阵
主要通过两两比较的方法对各因素之间进行权重比较，一般采用九级标度法（如表 2-1 所示）形成判断矩阵。
（3）层次单排序及其一致性检验
层次单排序以 λmax 为特征向量，经归一化进行因素之间的相对重要性排序，并且进行一致性检验，通过公式（2-1）形成检验系数 CR 的结果，要求检验系数 CR<1 则满足一致性检验要求。
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3 ZJ 商业地产项目概况 .................... 11
3.1 ZJ 商业地产项目简介 .......................... 11
3.2 ZJ 商业地产项目主要经济技术指标 ................. 12
4 ZJ 商业地产项目投资风险识别 ............. 15
4.1 ZJ 商业地产项目投资风险识别的基本思路 ................... 15
4.2 风险识别方法 ....................... 16
5 ZJ 商业地产项目投资风险评估 ............. 22
5.1 构建指标体系 ........................ 22
5.2 评估过程 ................... 23
6 ZJ 商业地产项目投资风险防范
6.1 基本原则
6.1.1 安全性原则
对于地产项目来说，投资的目的是为了获取利润回报。因此在设计风险防范措施时，需要明确安全性原则。重点原因是地产项目建设周期长，一般商业地产项目短则 3年，长则 10 余年都有可能，而且投资大，质量要求也高，参与的团队比较多，整个工程过程也比较复杂。ZJ 商业地产项目是具有 34 层的超高层建筑，因此在整个项目的各个环节上都需要遵守安全性原则。坚持把安全管理目标放在首位，风险防范前置，实现事前风险管理目标确定，制定风险管理计划，并且做好各方面的资源准备工作。
6.1.2 全面性原则
对于 ZJ 商业地产项目的风险防范也需要在设计和制定中从多个角度来考量，这就需要在风险防范时具有全面性，要求参与到项目中的各利益单位都有风险防范的意识，主动参与到风险防范当中，避免遗漏产生的风险损失。将风险防范贯彻至项目各个环节，使风险防范具有整体性。
6.1.3 动态性原则
对于 ZJ 商业地产项目的风险防范也应当有一定的动态变化设计。随着项目的开展阶段的进行，由于外部环境不断变化，内部也有调整，因此对于外部风险的影响也需要进行一定的针对性调整，必要时需要采用动态管理方式进行风险防范。
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7 结论与展望
7.1 结论
本文的研究主要是通过 ZJ 商业地产项目，从投资风险的视角进行商业地产项目风险管理的研究。在本文的研究过程中，充分分析了 ZJ 商业地产项目的技术经济指标、市场环境分析，以及通过访谈和问卷调查的形式对该项目进行投资风险识别。运用SPSS 软件进行了了统计数据的信度分析、效度分析以及因子分析，结合 ZJ 商业地产的项目决策阶段、施工阶段和运营阶段三个阶段的风险类型，形成了 ZJ 商业地产项目投资风险要素指标评价体系：项目运营风险（包括工作流程组织、合同风险、事故风险、维护运行风险、市场风险、火灾风险、建设单位管理风险 7 项二级指标）；项目组织和经济管理风险（包括：业主方人员的构成和能力、监理工程师的能力、承包方管理人员的能力、宏观和微观经济风险、资金风险、可行性研究风险 6 个二级指标）、项目技术风险（包括勘察设计风险、施工技术风险、工程机械风险 3 个二级指标）和项目工程环境风险（包括地质风险、自然灾害风险、气象风险 3 个二级指标）四项指标，经过 7 位专家的打分及层次分析法来确定各项因素的权重，并结合对应的发生概率产生了最终的 ZJ 商业地产项目投资风险因素结果。
从本文对 ZJ 商业地产项目投资风险的分析结果来看，事故风险和资金风险在整体的风险因素上最为突出，得分超过了 0.001，是该项目最为需要重点防范的风险类型。而宏观和微观
