本文是一篇项目风险管理论文，本文以工行 X 分行为案例做风险评价分析，在此基础上确定了房地产贷款项目的风险管理和他们应对风险所采取的措施，采取理论和实际案例相结合的方法来对本文研究的课题进行论证。
1 绪论
1.1 研究的背景及意义
1.1.1 研究背景
房地产行业市场的出现与发展在近几年的市场经济中发挥着非常重要的作用。越来越多的投资者将资金投放在了房地产行业上，引起了政府部门、专家们极大地关注。在现阶段的经济发展条件下，金融业和房地产行业两者关联性较大，相互影响，相互促进。房地产行业的运作过程中会牵扯许多问题，比如面对银行的还贷任务一些房地产公司很难及时完成。而房地产公司本身的资金并不充足,因此需要向商业银行贷款，寻求发展资金。站在银行发展这一层面来看，随着房地产行业贷款发放效率的提升，有利于为银行创造更高的经营收入，因此，银行为了扩大房地产市场份额，会不断扩大贷款规模。
房地产公司在社会经济发展过程中数量不断增多，贷款需求不断增大，银行所要承担的风险数额也在不断地增长。按照这种趋势不断发展下去，必然会导致我国的商业银行风险加大，甚至给商业银行以及房地产行业市场带来很多负面影响。而同时由于我国商业银行支持房地产贷款开发项目的资金基础比较薄弱，在没有预先做好准备的情况下，大量的实施发房地产项目的贷款，会形成现金流量的缺失，因此在房地产项目贷款业务中进行有效的风险识别，做好应对措施，有益于在一定程度上保护房地产项目贷款资金的安全。
1.1.1.1 国家政策不断调整变化
十多年来，根据房地产市场发展情况，国家相关管理部门陆续颁布出台了国家开发土地使用地，金融融资以及和税务相关联的财政方面的规章制度。目标就是控制发展过于快速的房地产行业的市场化进程，在政策的主导上减少开发商主观臆断的贷款融资现象，控制商业银行的有效现金流。同时在以后长时间段内，国家相关部门会增大对房地产行业的管辖，加强管理力度。从另一个角度上而言也给房地产公司带来了一些不确定的因素和影响，间接会造成房地产行业风险加大，从而造成信贷资产性质发生改变，最后，进入到不良贷款率不断提高的恶循环中。
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1.2 国内外研究现状
国外对房地产项目贷款风险相关理论不断完善。国外研究学者从多个角度来分析房地产贷款市场发展，包括价格、抵押品等。
Takatoshi（2013）分析了上个世纪年代日本经济发展状况了解到，造成经济危机的根本原因在于经济政策执行过程存在的问题，因此政府首先要制定宽松的金融政策。同时在制定政策过程中也要全面分析政策与宏观环境之间的关联性，包括与资产价格变化影响。Lisa(2011)分析了信贷市场信息不对称问题了解到，如果放贷者无法全面分析到借贷者风险，但借贷者自身能够更好的掌握风险，从而造成信誉机制不完善的借款者最后以固定利率为标准的抵押贷款，而信誉机制不完善的借款者主要选择浮动利率为标准的抵押贷款，但是拥有信誉低、高风险的借款者都会希望可以选择浮动利率为标准的抵押贷款方式。由于这种差异，商业银行在确定借款者风险等级时，能够对借款者信用做具体分析，并采用这一方式来将借贷风险市场上借贷风险控制在合理范围内。RichardJ.Herring(2009)分析了东南亚金融危机现阶段发展状况，同时，归纳了东南亚房地产发展规律，以及与金融业之间的关联性做了具体分析。通过研究我们可以发现欧美国家的房地产价格会受到房价调控政策以及财政政策和货币政策等宏观政策的影响，而其他因素也会影响房地产价格。分析了房地产价格与商业银行信贷规模之间的关联了解到，房地产价格的上升和商业银行房地产贷款规模的扩张是相互关联的，在此基础上分析了我国银行贷款具体信息，包括房地产价格变化，在此基础上研究了双方影响力：房地产价格变化也是其贷款规模的重要决定性因素，而商业银行房地产贷款规模基本不会影响房地产价格。同时，在研究过程中分析了多个房地产发展指标，包括价格、贷款余额，包括多个发展阶段来得出结论：在短期，房地产规模基本不会影响价格。从长远发展状况来看，房地产价格变化与银行信贷扩张两者存在直接性关联。甚至采取实证研究的方式确定了这种观点。并采取实证研究的方式了解了基本数据：房地产企业自身抵押品价值决定了房地产信贷总量，而杠杆作用对抵押物的价值，也是影响房地产企业抵押资产的重要因素。Gau(2002)研究分析了各金融企业发展过程的具体数据，并建立了一套抵押贷款违约风险来做深入研究，从而发现，借款者的职业与违约率存在直接性关联，同时还要考虑借款者信用等级，商业银行也要在此基础上完善信用评级机制。
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2 基本理论概述
2.1 风险管理理论概述
2.1.1 风险和风险管理
2009 年 11 月 15 日，国际标准化组织（IS0）召开会议，有 130 多个国家代表参加，对经过 4 年多讨论，4 易其稿的“风险”概念，制定了 ISO31000：2009 标准《风险管理--原则与指南》等多个发展标准，明确强调了“风险”不稳定性与预期目标之间的关联，以及对风险主体目标的影响。国内近些年来学术界对风险的认识及定义的界定有多种说法，一是风险客观说。持该观点的学者认为风险在不同的方面是存在客观损失的，损失的程度具有不确定性，这就意味着客观存在的风险是能够进行预测的。在对风险事故进行全面观察之后，能够通过客观概率来对风险存在的不确定性进行描述以及定义，并且能够通过定量分析来对风险产生的影响进行预测；二是风险主观说。持该观点的学者，坚持认为风险主要来自于主观。因为个体对未来不确定性的认识与估计，同个人的知识、经验、精神和心理状态等主观因素的不同而有所差异，不同的人对同样的风险会做出不同的判断。三是风险因素结合说，该部分学者着眼于风险产生的原因与结果，认为人类的行为是风险事件发生的重要原因。
《哈佛商业评论》2009 年 1 月刊《盘点风险管理工具》中指出，风险管理指企业发展过程中能够将风险最小化的过程。风险管理首先对风险做好具体分析，并进行正确评估，确定最佳风险控制方案，并在此基础上采取多种控制风险方式，并不断降低风险，提高企业管理效率。尤其是市场波动，我国法律法规变化，产品创新能力的提升都会导致波动，提高企业经营风险。完善的风险管理机制有利于提高管理效率，降低企业损失，并提高企业本身的附加价值。
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2.2 房地产项目贷款理论概述
2.2.1 房地产项目贷款
房地产项目贷款是指商业银行为房地产经营发展过程中提供的生产性流动资金贷款。房地产项目贷款活跃度较高，也是金融业发展过程中的重要组成部分，现阶段，政府与银行采取多个优惠政策来推动住宅建设，并为银行提供多种筹资渠道，而信贷资金资金来源渠道主要包括两个组成部分，个人及企业的储蓄存款等。
2.2.2 房地产项目贷款审批流程
商业银行需要按照审贷分离、分级审批的贷款管理制度进行贷款审批。
商业银行房地产信贷业务流程是从申借人提出贷款申请，到银行收回全部贷款本息的整个过程，该过程一般经过以下程序：
(1)提出申请与贷前调查评估
房地产企业根据相关政策以及政府批复开发计划，给银行提交书面借款申请，在这份申请里，要明确借款用途、金额、还款时间以及资金来源等信息，并且和借款相关的政府文件以及合同等相关材料。银行在接到了书面申请之后，先要对书面文件进行严格的审查，这里面就包含了审查资料完整性以及相关资料的完备性，完成审查之后，银行需要对借款企业或者个人进行全面的评估，对信用等级等信息进行调查，并且要对企业经营情况、资产等信息进行核查，对抵押物进行核对，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。
(2)订立借款合同，发放贷款
银行在完成了上述审查和评估之后，要和借款企业签订贷款合同，在合同里要明确：借款双方事务负责人和担保单位的名称信息，要明确贷款的金额、利率、还款的日期、计划等方面的信息。在完成了合同签订之后，银行需要按照合同约定的时间和方式，给贷款的企业或者个人放款。
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3 商业银行房地产项目贷款风险识别.............................18
3.1 商业银行房地产项目贷款风险识别方法...........18
3.2 商业银行房地产项目贷款风险识别................19
4 商业银行房地产项目贷款风险评价........................26
4.1 LEC 评价法............................26
4.2 工行 X 分行房地产项目贷款风险管理概况...................27
5 商业银行房地产项目贷款风险应对措施...........................34
5.1 科学选择和设计风险识别指标...................34
5.2 设立贷中风险监测机制.........................34
5 商业银行房地产项目贷款风险应对措施
5.1 科学选择和设计风险识别指标
商业银行应首先要建立完善的风险指标量化体系，并将多种计算方法相结合，确定企业今后的盈利能力，与偿债能力，在此基础上充分把握好企业经营状况，对企业今后的发展趋势做具体分析，尤其是信贷风险做正确评估。同时也要了解客户资信，财务风
