第一章 绪论
1.1 课题研究的背景
在我国，二十世纪八十年代，房地产才刚开始起步并初步发展，九十年代开始膨胀与调整发展，2003 年以后开始体系完善与繁荣发展[1]，同时房地产标准化也开始迈向成熟。2005 年，随着《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”）的出台，近十年来，国家对房地产宏观调控的政策越来越多变；同时，房地产公司如春笋般的出现，市场竞争更加激烈。同时，房价泡沫风险、三四线城市供给过剩风险以及房产资金流动性风险也越来越突出。房地产风险是当前中国经济稳健发展的最大隐患之一。2010 年以后，国家不断出台房产限购政策，加强市场宏观调控，房地产行业将会面临着新一轮的洗牌。在此环境下，房地产企业要实现利润的稳定增长，可通过大规模快速开发的方式，加快资金高周转率，实现利润最大化。而要实现大规模快速开发，最有效的方法就是实现产品设计的标准化。因此，房地产企业借鉴制造业的产业化成功模式，把标准化、模块化生产理念引入到房产产品设计过程中。2003 年，万科率先开始实行住宅标准化，内部发布了《住宅使用标准》和《住宅性能标准》文件。目前，万科、绿地、恒大、保利、龙湖等龙头标杆企业都是通过标准化设计产品的复制，使其规模得到了快速的发展。同时，一些为追求更大发展的中小型房地产企业，也纷纷开始学习、研究并尝试实施住宅的标准化设计，提升住宅品质，降低开发成本，更好的面对市场竞争。改革开放实践证明，标准化在我国经济发展中起着不可替代的重要作用。房地产行业标准化也不仅仅是静态的过程，而是动态的、不断优化、逐渐完善的过程。
我国房地产项目从投资决策阶段、设计前期阶段、设计阶段、施工阶段以及租售阶段形成收益的全过程是在复杂的社会政治、法律政策、经济条件、自然条件和技术条件的系统环境中进行的，易受到众多因素的综合影响，各种影响因素多变，相互之间关系错综复杂，具有复杂性的特征。由于我国房地产行业发展历史较短，对房地产行业标准化的风险研究也才刚刚开始，还未达到成熟阶段。因此，绝大部分房地产企业风险管理经验还不足，对风险的识别、分析和应对还没有引起较大的重视。房地产开发企业往往无法全面掌控复杂性风险影响因素，从而引起项目延期、费用超支、质量下降等问题，与预期的目标相背离，给项目的收益带来很大的损失。要实现避免或减少损失风险，房地产开发企业就必须对房地产项目的相关风险因素及其性质、规律进行研究，从而有效的实施风险管理。设计是房地产项目开发阶段的关键性环节之一，设计的好坏直接影响到项目的成功与否，包括项目的定位、功能、成本等因素。住宅项目标准化设计的风险管理就是通过对住宅项目在设计阶段以及设计前后相关阶段的风险因素进行识别、分析和应对，使决策更加合理科学，标准化设计更加完善，促进项目能够快而好的顺利进行，最终为业主提供满意的产品。
.........................
1.2 课题研究的意义
1.2.1 研究的理论意义
近几年来，我国房地产行业对标准化理论研究有了很大的进步，随着我国房地产住宅项目标准化设计体系的逐步建立，相应的项目风险管理理论也有了长足的进步。目前，风险管理理论在房地产住宅标准化实施过程中已经逐步成为一个不可或缺的管理理论。但是在房地产住宅项目标准化实施的管理领域内，风险管理理论水平还没有达到成熟的水平。在房地产企业设计标准化成长的过程中，风险管理仍处于摸索阶段，房地产企业通过各自的实践、理解来制定各自的风险管理方法，风险管理体系正在逐步的建立与完善中。
本文通过对房地产住宅标准化设计的风险管理研究，旨在促进住宅项目在标准化设计实施过程中科学合理的进行风险管理与决策，并相应能避免或降低决策的风险，进而有利于房地产行业标准化设计体系与风险管理理论体系的完善。
1.2.2 研究的实际意义
我国许多大型房地产企业的住宅项目标准化设计已日趋成熟化，不少中型房地产企业正在学习住宅标准化设计的模式并进行一定程度上的研究模仿。房地产住宅项目实行标准化的主要目的是：为住宅设计产品大规模快速开发提供规范的复制范本，并降低成本、提升产品品质，并达到业内的“三控制”标准：进度控制、成本控制以及质量控制。对于房地产开发商更有利的一方面是，通过实施标准化规模开发来缩短项目的运转周期时间，有利于提升房地产企业的资金周转率，还可减少项目的大额贷款利息偿还。
.......................
第二章 文献综述
2.1 风险概述
“风险”一词表现为损失的不确定性,源自意大利语的“RISQUE”。20世纪以后，西方学者对风险一词进行了大量的研究，风险的定义不断的涌现了不同的概念。1901 年，美国学者 A.H. Willett 其博士论文 《风险与保险的经济理论》(《Economic Theory of Risk and Insurance》)认为，“风险”一词是不想发生事件发生的不确定性的客观表现”。1921 年，美国著名学者 F.H.Knight在其著作《风险、不确定性和利润》(《Risk, Uncertainty and Profit》)提出“风险”一词是“可测定的不确定性表现”。1964 年，美国经济专家理查德汉斯和威廉斯在《风险管理与保险》(《Risk Management and Insurance》)一书中认为风险是“客观的状态”。1985 年，C.A.Williams 在《管理与保险》认为风险是“在某一特定的条件和时期内，未来结果的变化”；1995 年,美国专家A.H.Mowbray 认为风险特性为不确定性。关于“风险”的定义，有着很多类似却又不尽相同的定义，目前专家学者们还没达成统一的意见。
我们可以从不确定性、可能性、波动性和危险性等角度进行解释和界定，基于上述分析，可引入概率来表示，具体公式函数如下:
R=f(P, C)
式中:
R 表示风险;
P 表示损失或不确定性出现的概率;C 表示损失或不确定性出现的结果。
........................
2.2 风险管理概述
2.2.1 风险管理发展历程
风险管理的雏形很早以前在世界各国就有了，而风险管理的思想源自欧洲。在十八世纪中期，法国科学管理大师亨瑞 法约尔在《工业管理和一般管理》一书中正式把风险管理思想引入企业经营体系内，但并未形成完整的制度。直到 20 世纪 50-60 年代，随着二战后西方社会的重建，尤其是西欧经济的复苏，风险管理学科才正式形成，得到了研究与应用。在 21 世纪，风险管理技术得到了更加广泛的成功运用与实践。
从众多文献资料来看，风险管理的应用起始于保险行业，后来逐渐在其他各行各业得以推广应用。下面列表为风险管理的发展历程。
.........................
第三章 房地产住宅项目标准化设计的风险因素识别 ......................13
3.1 房地产住宅项目标准化设计的特点和对风险管理的要求...............13
3.1.1 房地产住宅项目标准化设计的基本概念.....................13
3.1.2 房地产住宅项目标准化设计的特点 .......................15
第四章 房地产住宅项目标准化设计的风险分析评估和应对.........................30
4.1 房地产住宅项目标准化设计的风险分析评估概述...........................30
4.1.1 标准化设计风险分析评估的目的 .........................30
4.1.2 标准化设计风险分析评估的依据 ..................30
第五章 应用实例 ..........................42
5.1 项目概况.......................42
5.2 项目实例中的模糊综合评价模型建立 .....................42
第五章 应用实例
5.1 项目概况
本文选取全国某大型地产公司华东地区某住宅标准化项目为实例，该项目位于浙江省嘉兴市，总占地面积 11 万平米，总建筑面积 36 万平方米，占地面积 11 万多平方米，容积率 2.3，绿化率为 30%，首期住宅为 26-32 层的 15 栋小高层，地下车库 2 层，总户数 1866 户。项目规划定位为高档住宅小区，并建有剧场、会所等小区商业配套。
该小区住宅高层结构设计使用年限为 50 年，抗震设防烈度为 6 度。住宅采用纯剪力墙结构，基础采用桩筏基础，基础底板厚 600mm，桩型为后注浆钻孔灌注桩，地下工程防水等级为一级，基坑围护形式为工法桩+斜抛撑的基坑支护。
集团公司设计管理部的标准化设计编制内容已完成但未成熟，其产品库中的各类产品的规划、建筑、结构、给排水、电气、暖通、室内精装、园林景观、智能化等各单元库也基本成型。
该小区住宅建筑、结构、水暖电、装修以及景观园林均根据集团公司标准化设计成果要求进行设计。 在项目标准化实施的过程中，小区住宅标准化设计的特点为设计管理流程标准化、设计评审标准化、设计工期标准化和设计变更控制。
由于该项目为上海区域公司第一个住宅项目，设计院为嘉兴当地的设计院，其对集团公司标准化设计要求的内容不熟悉，之前也没做过标准化设计项目，需要一定时间的熟悉与消化。另外，部分房产公司管理人员之前也没做过标准化管理，缺乏一定的工作经验。
..........................
第六章 结论与
