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成都邛崃平乐旅游地产项目可行性分析

日期:2021年08月30日 编辑:ad201107111759308692 作者:无忧论文网 点击次数:576
论文价格:150元/篇 论文编号:lw202108172206272716 论文字数:35961 所属栏目:旅游管理论文
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:硕士毕业论文 Master Thesis
相关标签:旅游管理论文

本文是一篇旅游管理论文,本文以邛崃平乐地块作为研究对象,对该项目进行了可行性研究。通过对该项目所在地区的经济、人文、旅游业情况、房地产业情况等进行详细的调研与分析,对项目的规划定位、业态构成、成本构成、销售预测、盈利情况等进行一系列的研究与估测,从而对项目所在地的整体情况有了一个清晰的认知,对项目本身的可投资性进行了充分验证,能够比较客观实际的对该项目进行投资有了一个初步的判断,坚定了投资信心。


第 1 章 绪论


一、课题研究背景

(一)旅游地产将成为房地产市场新时代发展的主力军

上世纪九十年代,我国相关部门下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式宣布全面终止福利分房,实行住房分配货币化,标志着我国住房体系开始深化改革,同时房地产领域也迎来了持续发展的“黄金时代”。在这个阶段,行业准入门槛低、国家约束性政策少、房地产企业土地获取成本低且手续简单,信贷环境宽松、市场需求量巨大、利润空间可观。一时间,房地产企业如雨后春笋般迅速出现在中国大地,住宅项目的开发建设成为房地产行业的主流。

2008 年前后,随着限购、限贷等相关一系列调控政策的出台,国家对房地产行业的调控日益紧缩,房地产行业由发展过热回归理性,进入房地产行业的“白银时代”。整个房地产行业掀起一次大规模的革命,整体格局都在发生改变,因而大部分房地产企业都需要进行转型升级。随着房地产领域内的产业载体不断扩充,房地产企业在转型过程中一方面需要从其投资属性角度进行必要的调整和完善,另一方面也要尽可能的推动房地产开发的多元化。

2010 年以来,在我国居民收入增加产生巨大的休闲度假需求和中国城镇化比率加速提升的双重作用下,旅游地产在全国范围内得以快速发展。首创、万科、恒大、华侨城等房地产企业巨头纷纷圈地,全国房地产行业迎来一场旅游地产热。截至 2019 年年底,全国的旅游地产项目数目为两万多个,和一般商业地产进行对比分析可以看出,旅游地产需要具备较高的依赖性,需要依附在具体的旅游产业内,以此满足其复合功能和多元投资价值需求。旅游地产正是因为存在以上显著特性才使得其拥有更加良好的投资价值,相较于其他房地产项目更受到房地产企业的关注和青睐,正在成为房地产新时代发展的主力军。

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二、课题研究的目的和意义

(一)课题研究的目的

通过对成都邛崃平乐旅游地产项目开展可行性分析,一是通过对项目投资可行性开展深入剖析以明确其合理性和科学性,二是要结合国家一带一路的规划思路和房地产行业调控不放松的大政方针,进一步对成都乃至西部地区的旅游地产的发展趋势、方针政策及存在的问题等进行探讨,充分挖掘旅游地产作为房地产新时代发展主力军的优势和潜力,为旅游地产规范化、科学化的发展提出建议;三是探讨中小型房地产企业在开发旅游地产项目时需注意的问题,以及如何与当地的文化和特色相结合,更好地起到文化传承及生态融合的作用。

(二)课题研究的意义

从现实意义上来说,通过对拟投资旅游地产项目进行可行性分析,一是可以为更好地盘活闲置用地进行合理开发、促进当地经济发展和科学开发旅游地产项目提供有价值的实操经验;二是成都地区的旅游地产虽然起步较早,但发展前期都是开发商各自圈地、各自为政,大都是摸着石头过河,从而导致成都旅游地产业的发展缺乏整体规划,存在着项目定位不准确、产品特点与地域特性匹配度不高、旅游地产行业政策法规不健全不完善及规划缺乏统筹性等问题。因此,围绕成都邛崃平乐旅游地产项目进行可行性分析,对成都旅游地产的科学规范发展具有一定的推动意义和现实意义。

从发展角度来看,目前旅游地产项目开发多是以大规模、大投资、大配置为主流,小巧型旅游地产项目还是小众,但是随着城市化进程日益深入和特色小镇建设的不断成熟,大规模旅游地产项目将逐渐减少,散落在各地尤其是著名旅游景点周围的小规模特色旅游地产项目将崭露头角,为广大中小型房地产公司所青睐。所以,作者也希望通过本文的相关内容,能对中小型房地产企业进行旅游地产项目投资时,在开发模式、项目选址、建设风格、产品形式、资产配置等方面提供有益的借鉴。

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第 2 章 旅游地产开发模式借鉴


一、旅游导向型土地综合开发模式(TOLD 模式)概述

(一)TOLD 模式基本概念

作为我国特有的开发模式,旅游导向型的土地综合开发模式无疑在长期的发展过程中积累了一定的实践经验。其概念内容最早可以追溯到 2010 年,我国学者徐小波和吴必虎(2010)依托深入的调查分析,明确了旅游导向型土地综合开发模式的基本概念定义和覆盖范围,同时其也可以被称为 TOLD 模式。该模式是指在一片具备一定规模的地区范围,将旅游开发作为主体功能导向,有效衔接房地产产品、商务会展产品等开展合理系统化的土地开发[39]。由于其整体开发过程中会涉及不同的开发资源,因而需要结合其开发主题进行不断的旅游资源创新,并且要尽可能的扩展其功能特性,以此为我国旅游业及土地利用开发提供新思路。

(二)TOLD 模式表现特征

1、围绕特定主题,提供多种产品

“泛度假旅游”多见于中国房地产市场,通常将休闲、观光、娱乐、度假与养生、宗教、购物、房地产等多种属性集中体现在同一板块,“主题化混合性”较为突出。

2、面向多元市场,允许多地区复制

TOLD 综合体从根本上为旅游度假、娱乐休闲提供优质平台,重复消费作为鉴别是否为观光旅游或度假休闲需求的标准。经类比研究表明,同一地域集中于特殊时间的需求量反复出现,就可以说该地区可移植性与复制性并存。华侨城分别于上海、成都、北京、深圳成功创立欢乐谷综合体就是这种可复制性的成功体现。

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二、田园综合体模式概述

(一)田园综合体基本概念

冯建国等(2017)提出,所谓的田园综合体就是新时期的现代农业园区,自身具备相对丰富的功能特性,覆盖农业、社区以及旅游等诸多领域,能够在推动个体和自然协调发展的同时,完成第三产业和第一产业的统筹建设,以此充分发挥乡村文化特性,打造城乡一体化发展新局面[40]。

田园综合体是对属地自然生产、环境资源、农田风貌、旅游观光加以利用,并结合农林牧渔业、乡村农俗文化等多种板块与农家生活相结合,建立新型综合体,聚合周围区域资源,引导共生增值。

田园综合体将农民利益作为首要发展核心,在农业生产与田园景观建设基础上,齐头并进,全面发展,是以观光休闲功能为主题的乡村发展平台。

(二)发展田园综合体的意义

2017 年初,国务院相关部门下发《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》,田园综合体作为新型乡村建设亮点写入文件[41]。  庞纬(2018)指出,海南、云南、甘肃、浙江、内蒙古等共计 18 个省市成为开展田园综合体建设试验点,大步向乡村经济建设多层次发展迈进,致力于打造农业+旅游相融合的特色乡村[42]。田园综合体发展的现实意义基本涵盖以下四方面:

1、张诚等(2017)提出,以发展理念推动乡村建设,协同合作。田园综合体中“农业+文旅+地产”的多元结构产业发展模式顺应了此次农村供给侧改革的实际需求,进而促进产业间相互联系,以此提升农村地区的经济发展活力[43]。

2、有利于新农村建设和新型城镇化建设,实现城乡共融。

3、有利于加快推进生态文明建设,保护农村生态环境。

4、有利于实现农业的现代化,提升农业综合效益。

图3.1 邛崃平乐地块位置示意图

图3.1 邛崃平乐地块位置示意图

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第 3 章 平乐项目开发背景及项目概况..............................14

一、平乐项目开发背景...............................14

(一)进军成都地区的背景情况........................14

(二)落户邛崃地区的背景情况..............................16

第 4 章 平乐项目投资分析与规划定位分析................................21

一、平乐项目投资环境分析....................................21

(一)邛崃地区 PEST 分析.........................21

(二)邛崃地区近三年旅游业情况分析..........................23

第 5 章 平乐项目投资效益分析....................................48

一、经济效益分析....................................48

  (一)平乐项目总投资情况分析..........................48

(二)平乐项目资金筹措情况分析....................................50


第 5 章 平乐项目投资效益分析


一、经济效益分析

(一)平乐项目总投资情况分析

1、土地成本测算

一号地块净用地面积 18517.06 平方米、合 27.7756 亩,每亩 30 万元,地价约 840 万元;二号地块占地面积 87.78 亩,合 58518.88 平方米,规划建筑面积 70223 平方米,成交价价格为 6144 万元,合计每平米地价 1050 元,楼面地价 875 万元。由于该地块交易时间较早,结合近年平乐土地市场成交地块和当地房价走势,在计算土地成本时,拟将二号地块地价确定为 1200 元/㎡,土地成本约为 7020 万元。一二号地块合计土地成本为 7860万元。

2、建安成本

根据项目业态划分,商业