本文是一篇SCI论文发表，本文通过对房地产经纪机构信用评级指标体系研究与建立及应用验证的全过程，得出以下几点结论：（1）信用评级指标体系的建立要基于评价的目的综合考虑企业以及所在行业特征，更加注重信用评级指标体系的实用性。除利用企业财务指标考察企业的运营能力外，也应该考察来自宏观环境和行业发展前景等外部因素对企业信用的影响。同时在建立信用评级指标体系时，根据具体的评级目的和企业的特征有目的响。同时在建立信用评级指标体系时，根据具体的评级目的和企业的特征有目的调整各指标的权重。
第一章 绪论
1.1 选题的目的及依据
对特定企业或行业进行主体信用评级的主要目的是揭示其违约风险的程度，通过分析评级对象企业的团队素质、经营财务状况、支付偿还能力等内容，将其信用状况用简单、明晰的符号和释义进行总结，便于政府主管部门、投资者、合作者、消费者等快速地掌握其信用信息并为其决策提供一系列的参考。企业信用等级的高低也会影响企业的融资、主营业务的发展等核心问题，同时对于国家及行业主管部门对企业进行监督也具有一定的参考价值和实际意义。随着时代的进步与发展，企业的运营方式、业务类型、规模大小等影响企业发展的因素进一步分化与细化，不同的企业及行业形成了较为鲜明的特点与特色，在这一大背景下，对于不同企业进行信用评级时，需考虑企业及行业的特点，在相应评级指标和方法选择上需遵循特定企业的运营模式和发展规律。目前国内外对于金融机构，如商业银行、证券公司、担保公司等企业的信用评级体系相对完善。对中小微企业的信用评级体系的建立也成为行业内研究的重点，但就目前的情况而言，信用评级指标体系契合细分行业特点及特色这方面尚在探索和深入，行业针对性有待加强，对于某些特殊行业和企业并未能全面、及时反映其信用状况，所以加强特定行业和企业的信用评级指标体系建立，有着十分重要的作用和积极的意义。
首先，在中国共产党第十八次全国代表大会上提出了从政务诚信、商务诚信、社会诚信以及司法公信等四个方面全面加强社会信用体系建设的要求；其次，在党的十八届三中全会中也重点提出了面向全社会建立健全诚信制度，鼓励诚信行为，大力惩处失信行为；再次，在《中共中央国务院关于加强和创新社会管理的意见》中也提出了“建立健全社会诚信制度”的要求；另外，在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中也明确阐述了“加快社会信用体系建设”的总体要求等内容。根据以上政策精神，为了全面加快我国社会信用体系的建立与健全，明确社会信用体系建立的基本原则，国务院于2014年6月印发了《社会信用体系建设规划纲要》，规划期为六年。
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1.2 论文选题的现实意义
第一，为企业信用状况提供科学、公正、客观的证明。首先，信用评级是由专业的评级机构做出的，专业的评级机构是独立的第三方机构，与评级对象之间没有必然的组织关联和经济往来，能够站在客观公正的角度对评级对象的信用状况做出专业的评判；其次，评级机构建立的评级指标体系，遵循合法合规、专业科学、合理适用原则，从行业实际出发，使评级结果更有行业针对性；最后，评级机构本身也是经济活动的参与者，如果其做出的评级结果有失公正，必然会影响其自身的信用状况及经济效益，这也进一步提高了专业评级机构对评级对象信用状况评价结果的可信度。从而使得信用评级结果可以作为企业信用情况客观公正的证明。
第二，为企业建立良好的融资渠道。信用状况不良的企业在融资渠道建立的时候会遇到相当大的阻力，从而阻碍公司的发展。在没有信用评级指标体系时，投资者往往只能依靠收集被投资者以往的履约情况、交易状况等资料来判断其信用状况，资料来源零星、甄别难度较大、判断容易出现片面性。而依靠专业评级机构根据信用评级指标体系出具的信用评级报告，可直接了解融资者的信用信誉状况，全面了解、把控投资风险。
第三，作为企业风险管理的重要依据。通过制定相关的信用政策，指导和协调企业内部各有关组织及部门开展相关业务活动，并主要对客户的信用情况、合同的履约状况、应收账款和已收账款的比例和时间等方面进行全面的监督与控制，达到降低企业风险的目的。投资者是否对企业或者项目进行投资，除评估项目本身的预期收益外，更关心的是项目本身的风险。而被投资企业的自身信誉风险是主要的风险来源，这会直接影响投资者的信心。
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第二章 房地产经纪行业分析
2.1 房地产经纪行业特点
如何界定房地产经纪行业的业务范围是明确梳理出房地产经纪行业特点的前提，目前理论界对于房地产经纪行业的界定有着不同的认识。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中对房地产中介服务机构的界定我们可以看出，在立法层面上将房地产评估机构、房地产经纪机构和房地产咨询服务机构三者定义为平行存在且相互独立的经济组织，并独立开展相应专业业务。但是从房地产经纪机构实际的市场运作过程中来看，其具体开展的业务涵盖的内容较多，大致可以划分为以下两个方面：
第一方面，房地产交易过程中提供居间服务或代理服务。居间是指经纪机构以自己的名义为买卖双方提供渠道搭建、信息服务、合同签订等服务并促成交易达成的经济活动，目前我国的房屋租赁以及二手房交易多以此模式开展；代理是指受委托人委托，在代理权限和时限内以被代理人身份从事的民事活动，经纪人以被代理人的身份进行商品房买卖，新增商品房及存量商品房多以代理的形式开展销售工作，也就是我们通俗意义上的一手房销售代理业务。
第二方面，房地产交易过程中提供评估、咨询、策划、市场调研等业务。随着我国房地产市场的快速发展，为了更好的完成商品房租赁及交易业务，房地产经纪机构也对其主营业务进行了必要的拓展和延伸，例如房地产评估、房地产开发与管理咨询、营销策划等业务也逐渐成为房地产机构的主营业务。
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2.2 房地产经纪行业运行机理
目前在我国房地产经纪企业的经营模式主要有两种，即无门店经营模式和有门店经营模式。有门店经营模式一般应用于以房地产居间业务为主的房地产经纪机构，从事二手房销售与租赁工作；无门店经营模式主要应用于房地产代理业务为主的房地产经纪机构，一般而言此类房地产经纪机构的经营地址多在办公楼内，根据承接项目的不同组织项目工作团队进驻房地产项目售楼部开展具体工作，而售楼部多为非固定性工作场所，所以定义为无门店经营模式，本文的研究对象即为此类房地产经纪机构，也就是我们俗称的一手房经纪代理机构。
一手房经纪代理机构是目前比较常见的新增商品房及存量商品房代理机构，此类房地产经纪机构的客户类型主要是法人客户，例如房地产开发企业，其具体的业务内容主要包括商品房的销售代理工作，目前更为主流的业务内容除商品房销售代理外，房地产经纪机构也会负责参与房地产项目开发的前期准备工作，如市场调研、可行性研究、项目定位、规划设计方案制定、项目营销策划等其他工作内容，即全程代理。
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第三章 房地产经纪机构信用评级指标体系建立目的...................... 20
3.1 信用评级指标体系建立的基本目的............................... 20
3.2 房地产经纪机构信用评级指标体系建立的一般作用.......................... 20
第四章 信用评级指标体系建立的原则及依据........................ 23
4.1 信用评级指标体系建立的基本原则......................... 23
4.2 信用评级要素的确定.............................. 24
第五章 基于扎根理论对指标体系要素指标的确定....................... 35
5.1 指标体系要素指标确定的方法........................... 35
5.2 基于扎根理论的房地产经纪行业信用影响因素分析.......................... 35
第七章 房地产经纪机构信用评级指标体系应用实例
7.1 研究对象选择
本章内容选取SLH集团股份有限公司（公司名称隐去处理）为例，说明采用本文所构建的房地产经纪机构信用评级体系进行信用评级的过程。
SLH集团股份有限公司，公司于1993年成立，是国内最早从事房地产专业咨询、交易代理、价格评估、投资策划的综合服务机构。2009年，公司在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。2014年，正式更名为“SLH集团股份有限公司”，并开启战略转型，截止至2016年SLH集团股份有限公司覆盖交易、运营、投资等涉及资产全生命周期的三大核心业务板块基本成型。目前公司主要业务涵盖不动产交易、顾问策划、装饰装修、房地产金融服务、资产管理、物业管理、公寓运营、养老运营等多个板块。
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第八章 结论与展望
8.1 研究总结与结论
研究总结：房地产经纪行业在房地产交易中起着居间人或代理人的作用，是联系房地产开发企业与消费者的重要桥梁，是开发企业实现经济目标、消费者如愿实现购租房目的必不可少的服务性环节。我国房地产经纪行业业务开展较晚，上世纪末由港台等地区传入。新世纪以来房地产经纪行业伴随着房地产市场的逐步成熟而呈现出高速发展的状态，同时也暴露出了一定的问题，如行业门槛低，从业人员流动性大、服务质量参差不齐、业务开展不透明、非公平竞争、违约和随意承诺甚至违法违规、坑蒙拐骗现象严重等现实问题。目前房地产经纪行业之所以存在这些问题，一方面是因为行业的运作具有较强的专业性，行业外的企业和个人很
