本文是一篇区域经济论文，本文以全国31个省份（直辖市、自治区）2000年至2019年的数据为样本，通过理论分析和实证分析研究人口年龄结构、流动结构对住房价格的影响。
1 绪论
1.1 选题背景和意义
1.1.1 选题背景
住房价格问题是关乎国计民生的重要问题。1998年国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确我国由福利分房制度向住房商品化制度转变。此后，住房市场的活力开始显现，并逐渐成为国民经济的重要增长点，在拉动居民就业、改善人居环境、促进经济增长等方面做出重要贡献。与此同时，房价呈快速增长的态势，住房价格高居不下，根据国家统计局数据显示，1998年至2020年，我国商品房平均销售价格由1998年的2063元/㎡上涨至2020年的9860元/㎡，累计高达上涨351.28%，远高于同期GDP增长率。由此产生了一系列潜在问题，一方面，居民购房负担重，买房难；另一方面，过度泡沫化的住房市场会影响我国宏观经济稳定运行。为了抑制住房价格快速上涨，保障住房的居住需求，习总书记在十九大报告中提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，为抑制投机性需求的调控政策奠定了总基调，2021年中央经济工作会议再次重申坚持“房住不炒”，强调商品房市场要以更好满足购房者合理住房需求为出发点，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
同时，中国正在面临严峻的人口结构转变形势。从我国现阶段人口年龄结构来看，老年人口所占比重大，新生人口数量少。截至2020年末，我国65周岁以上老年人口占总人口数的13.5%，同发达国家的老龄化程度日趋接近，一些欧洲国家为应对严峻的老龄化形势，出台了一系列政策，如改革养老金制度、延缓退休年龄等，而中国面对如此沉重的老年抚养负担，将如何应对人口老龄化对经济社会带来的重大挑战，已成为国内外学者的研究热点。此外，第七次人口普查数据显示，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，远低于2.1的人口替代水平，我国已成为低生育水平国家。为提高人口出生率，缓解未来劳动力不足给经济发展带来的压力，我国的生育政策已经由原先的“计划生育”政策转变为“放开三胎”政策。住房价格的波动根源在于市场供需矛盾，人口作为住房需求的主体，是驱动房价上涨的重要因素。人口年龄结构变动伴随着社会消费偏好、风险厌恶情绪、劳动力制度、房地产需求和养老金偿付压力等社会各个方面的变化，人口发展的新形势可以通过住房消费偏好、抚养负担压力等因素对住房价格产生影响。
1.2 研究内容与方法
1.2.1 研究内容
本文遵循的行文逻辑为：“文献梳理——理论研究分析——现状阐述——基于面板数据的实证分析——结论和政策建议”。全文的研究重点主要在于：第一，研究人口年龄结构对住房价格的影响，第二，研究人口流动结构对住房价格的影响，第三，研究以上影响在区域间的差异性。在结构上可以细分为以下六个部分：
第一章，绪论。本章首先介绍与本研究相关的宏观背景，并对研究意义进行阐述，随后对研究内容及思路进行梳理，最后，提出本研究可能存在的创新之处及不足之处。
第二章，文献综述。本章主要梳理国内外关于人口结构对住房价格影响的相关文献，从人口自然、社会和地域结构三个角度分类评述，指出本研究的立题依据，并界定本文的研究对象为年龄结构与流动结构。
第三章，相关理论基础。本章包括相关概念界定、基础理论介绍和理论传导机制分析三个方面。基础理论中，重点介绍住房市场供求理论、生命周期理论和人口迁移理论，并利用现有理论，探究年龄结构、流动结构变动对住房价格波动的传导机制。
第四章，我国住房价格和年龄结构、流动结构现状阐述。本章首先介绍我国住房市场发展历程、住房价格波动情况及其区域性差异，然后说明我国人口年龄结构和流动结构的变动情况及其区域差异特征，从中国人口发展历程和人口抚养比变化来描述人口年龄结构变化情况；从人口流动规模变动特征和区域分布特征两方面分析流动结构。
第五章，人口年龄结构、流动结构对住房价格影响的实证研究。首先，运用聚类分析方法将我国31个省份按照经济发展水平划分为四类区域，根据住房市场供给和需求模型构建住房市场价格模型，以此作为实证分析的基础。然后选取全国各省份的数据，运用静态面板数据模型，从全国和区域两个维度分别进行实证分析，最后得出实证结果并做出解释。
第六章，结论与展望。本章依据前文理论与实证研究结果，总结出主要研究结论，并从应对人口老龄化、提升生育率、保障流动人口公共服务需求及稳定住房价格四个方面提出政策性建议。
2 文献综述
2.1 国内文献综述
2.1.1 人口自然结构与住房价格
人口年龄结构如何影响房价是一个国际性重点关注命题，同时也是具有中国特色的典型命题。鉴于我国住房市场相较于国外起步较晚，国内学者关于人口年龄结构与房价的研究主要集中于最近二十几年。综合来看，现有大多数研究都是从生育率和老龄化两条思路来展开。
在强调生育率对房价的影响研究中，关于这一问题的研究结论主要有两种观点。
第一，部分学者认为，生育率代表未来住房市场的潜在需求，因此少儿抚养比上升将会对住房价格产生较大的正向影响。如刘学良等（2011）从人口冲击角度对住房价格持续、快速上涨这一问题做出解释，认为1980年代的生育高峰对2004年后中国房价快速上涨具有很强的解释力度[1]。在这一点上，陈斌开（2012）等与其保持一致，为了找到2004年以来中国住房价格上涨的主要原因，他基于2000年、2005年的人口普查数据进行实证研究，结果表明，上世纪80年代出现的“婴儿潮”是理解这一现象的重要因素 [2]。杨华磊等（2015）也利用我国1960-2010年间我国出生人口的数据进行分析，发现当我国出生于80年代生育高峰期的人口进入婚配年龄后，会对住房价格产生向上的压力，同时他基于人口出生率的拐点预测房价将在2014年下降[3]。
第二，学者们认为少儿抚养比与住房价格间存在反向相关关系，主要影响路径在于少儿抚养比上升会加重家庭抚养负担，从而对住房购买产生一定的挤出效应。如成德宁、卢翊鸥（2021）构建包含人口抚养比、财政赤字数据和住房价格的中介效应模型，实证结果显示，少儿抚养比与住房价格存在负向变动关系，少年抚养负担的下降是房价提升的重要推动力[4]。邓宏乾、张雪（2021）运用全国31个省市2000-2017年的数据进行实证分析，结果表明少儿抚养比与住房价格之间呈显著负相关，当出生率降低时，父母用于抚养子女的开支会减少，他们将会有更多的资金投向房地产，造成房价上升[5]。
2.2 国外文献综述
2.2.1 人口自然结构与住房价格
国外研究人口自然结构对住房价格的影响，主要集中在人口的年龄结构上。国外学者较早认识到人口年龄结构与住房价格间的关系，他们的研究分别从婴儿出生率、老龄化程度、人口抚养比等因素出发考虑对住房市场的影响。上世纪60年代，Campel（l1963）较早从人口年龄结构角度进行定性研究，指出住房需求会受到其间接影响[38]。Mankiw和Wei（l1989）将人口年龄结构为作为解释变量，率先构建住房需求模型即M-W模型，实证研究后发现，二战后美国人口出生率的井喷式增长是导致美国上世纪70年代住宅价格上涨的重要原因，当时出生的婴儿在20年后产生较大的购房需求。反之，他预测生育低谷将会导致90年代美国的房价下跌[39]。McFadden（1994）等人的研究为这一观点提供了有力佐证，即生育高峰会导致未来住房需求的增加[40]。但由于90年代美国住房市场并未如预期那样发展，不少学者对Mankiw和Weil的研究产生质疑，Swan（1995）指出M-W模型没有充分考虑到经济、社会等因素，在对住房价格、收入进行控制后，人口年龄结构与住房需求呈现显著相关关系，他认为住房需求和房价会随着老龄化程度加剧而面临下行压力[41]。Myers和Ryu（2008）等人的研究也充分证明，人处于不同生命周期将会对房价产生不同影响[42]。Takats等人（2010）的实证研究以22个发达国家为研究对象，选用1970-2009年的研究数据，实证结果显示抚养比每上升1%，会导致实际房价下降0.66%[43]。Norbert和Oliver （2016）使用87个德国城市1995-2014年的数据建立混合回归空间面板模型，发现老龄化程度与住房价格升值速度呈反向变动关系，并指出人口老龄化对不同住房领域的影响存在差异，公寓和小户型住宅的销售价格增长与老年抚养比的强劲增长呈负相关，而老龄化和实际租金增长呈正相关[44]。Wasanth和Mahinda（2019）选取澳大利亚1950-2014年的数据分析后，指出对房价影响最为重要的因素是经济发展。此外，人口结构也起到了一定作用[45]。综合来看，由于学者的研究视角存在差异，人口年龄结构对住房价格的影响是正向还是负向的，目前还没有统一定论，但学者普遍认同一个地区的人口是长期住房市场上最主要的影响因素。
3 概念界定及相关理论基础 ....................... 15
3.1 概念界定 ............................ 15
3.1.1 人口结构相关概念 ......................... 15
3.1.2 住房及住房价格相关概念 ........................ 17
4 住房价格与人口年龄结构、流动结构现状分析 ........................... 24
4.1 住房价格现状分析 ..
