本文是一篇内部审计论文，本文通过对 FL 房地产公司内部审计现状以及审计中存在问题的阐述，详细分析了其问题产生的成因，并提出了具有针对性的解决措施。该研究结论可以有效的指导 FL 房地产公司内部审计的发展，提高审计质量。虽然解决问题的措施和方法是针对 FL 房地产公司这个具体的实例分析而提出的，但解决问题的思路和运用的逻辑思维可以为整个房地产行业的内部审计的发展提供指导。通过本文的研究得出以下结论：（1）房地产公司的审计人员必须提高对风险的关注度。房地产行业和其他行业相比，面临的风险更大，种类更多。FL 房地产公司实行项目审计，项目从立项、实施到竣工结算，每个阶段都面临风险，但在审计的各个流程中审计人员对风险的关注度都较少，导致内部审计存在很多问题，发展的不充分。只有重视风险，尽早的对风险进行识别和评估，提前策划好应对措施，才能使企业在激烈的市场竞争中脱颖而出。
1 相关概念与理论基础
1.1 相关概念
1.1.1 内部审计
内部审计是企业的内部审计相关部门在管理层的委托下于企业内部开展的审计活动，它与政府和注册会计师的外部审计一起构成了整个审计范围，就二者的不同点来看，外部审计的主要任务是对被审计单位的财务状况、经营管理的合法合规性进行审查，发现其中的问题并为被审计单位提供改进意见，而内部审计的重点却在于对企业内部控制有效性、经营目标设置的合理性及企业应对各种风险的管理活动效果的检验。
1947 年国际内部审计师协会( IIA )第一次提出了内部审计的定义，后来随着内部审计工作的逐步开展，IIA 又结合具体的工作情况对内部审计的定义进行了不断的调整和修改。2001 年 IIA 对内部审计最新的定义指出：内部审计是一种能够独立、客观、公正的提出指导建议的活动，通过运用一系列系统、严谨的方法，评价和改善风险管理、控制和治理程序，旨在改善组织运营的效率效果，促进组织创造更多的价值。
我国在对内部审计做出定义时，充分借鉴国际的经验，针对本国内部审计工作的实际发展状况不断对内部审计的定义做出更新。中国内部审计准则 1101 号——内部审计基本准则将内部审计定义为一项独立、客观的确认和咨询活动，通过使用系统、规范的方法，对业务活动、内部控制及风险管理是否有效适当进行检查和评估，以期完善组织治理、增加企业价值和实现组织目标。
根据目前国内外对内部审计的定义可以看出，内部审计在企业内部管理与控制、识别与管理风险以及帮助企业实现发展目标等方面都发挥着重要作用，与企业组织模式相协调的内部审计能够帮助企业不断优化公司治理结构，完善企业对风险的评估与管理，监控整个经营管理过程，帮助企业更好的实现经营目标。
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1.2 相关理论基础
1.2.1 委托代理理论
委托代理理论发展于上世纪六七十年代，其实质为研究如何设计最优契约以缓解在委托代理关系中存在的因信息不对称而造成的委托方与代理方之间的利益冲突关系。
委托代理理论是现代企业理论的重要组成，其主要内容是由于委托人和代理人之间的目标不一致、信息不对称等而产生所谓的“委托代理问题”，导致具有信息优势的一方对另一方进行利益侵蚀。
近数十年，国内外专家对委托代理理论展开充分研究，已逐渐将委托代理理论发展成一个较为成熟的公司治理问题的分析框架，也对委托代理理论与应用进行广泛探索，经历了从对西方委托代理理论基础模型的修正、完善和简单应用，到目前针对国内不同行业、不同环境下多重委托代理问题的相关决策模型的构建与激励机制的完善。
1.2.2 风险管理理论
风险管理概念最早产生于十九世纪三十年代的美国，在经济危机中，越来越多的企业开始意识到对风险的管理，为了生存与发展纷纷建立起了风险管理部门，在这样的背景下，全面风险管理理论随之产生。我国引入风险管理概念始于十九世纪八十年代，但那时对风险管理的概念尚没有统一、明确的认识，后来随着风险管理理论的发展和应用，加上信息技术对于完善风险评估体系的支持，企业逐渐在生产经营过程中加入风险管理活动。风险管理就是管理和控制企业面临的各种内外部风险，通过对风险的识别、评估、管理，在一定程度上减少风险对企业经营造成的恶劣影响。
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2 FL 房地产公司及内部审计现状
2.1 FL 房地产公司简介
FL 地产股份有限公司于 1994 年成立，2005 年 7 月 14 日在香港联交所主板上市。业务范围涉及：房地产的开发与经营、房屋租赁及咨询服务、仓储服务、场地出租、房地产装修装饰、房屋配件销售、铝合金窗、金属扣件、酒店管理等，最早是一家家族企业，经过二十多年不断的发展，目前已经拥有华东、华北、西北、中南、华南、海南、海外 7 个发展大区共 670 多个子公司，涵盖国内 26 个省份及马来西亚、澳大利亚、柬埔寨、韩国、英国五个国家。2019 年 9 月被评为“2019 中国商业地产企业品牌价值 10 强”。
随着企业业务范围的不断扩大以及项目开发越来越多，为了适应企业的飞速发展，2009 年年底，FL 房地产公司进行了一次组织结构变革，管理方式从操作型转变为战略型，摒弃了高度集权的管理方式，适当的放权给子公司。管理方式变革后，各区域子公司独立核算、经营，总部授予区域子公司一定的人事权、财务权，尽量减少对子公司运营的干预，只对各子公司进行整体管控和监督，在各个大区分别成立一个审计部门，每年都由各个大区审计部对该大区所有子公司进行审计，大区审计部门由所属大区直接管理，并接受总部审计中心的业务指导及运营管理，其他职能部门各子公司可以根据自己的实际需要设置，由子公司全权负责自身的管理，总部只负责制定战略目标和年度要求指标，公司目前的组织机构设置见图 2-1 FL 地产股份有限公司组织结构图。从管理方式的改革至今，FL房地产公司不仅管理方式得到了优化调整，经营业绩也明显提升。
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2.2 FL 房地产公司经营的特点及对内部审计的要求
2.2.1 FL 房地产公司经营的特点
（1）项目开发周期长且资金需求量大
FL 房地产公司按项目实行经营管理，累计拥有项目 410 多个，每个子公司根据具体项目的开展设立项目组，房地产项目的开发是一个漫长的过程，有些项目的持续时间甚至长达十几年，从项目的立项到选址、建筑、竣工结算、销售，每一个环节都需要大量的时间，因此项目的开发周期较长。另外，房地产项目的成本投入较高，项目的购地、建筑、装修等每个阶段都需要投入巨大的资金量，由于项目数量多且大型项目的开发持续时间较长，导致资金回收缓慢，还没有收回资金就进入到下一个项目的筹资投资阶段，对资金的需求量较大。
（2）经营风险较高
FL 房地产公司的经营项目众多，业务领域范围广，面临的风险较大，首先，国家政策和子公司所在区域对房地产的相关规定会给公司带来较大的政策风险；其次，资金的需求量大且回收慢，一旦发生坏账损失金额巨大，公司面临的财务风险较大；再次，有时招标时间短，来不及对投标的建筑公司进行全面的质量审核，或者合同签订存在的法律问题没有准确识别，会给公司带来较大的招标合同风险；最后，在具体的项目建设过程中，施工质量、施工安全、建筑单位对设计的还原情况等方面都会给公司带来较大的工程管理风险，除此之外，公司还面临其他多种风险，公司在经营过程中面临的风险较大。
（3）经营对象的地域特点明显
FL 房地产业务领域多元化，但主要是对房屋的建设、销售和出租，经营对象具有固定性，而且子公司遍布各地，涉及国内 26 个省份及国外 5 个国家，拥有子公司 670 多个，每个子公司的经营项目都存在很大差异，发展的区域特征明显，每个子公司地理位置相距较远，各子公司的经营发展状况受所在区域大环境的影响较大，所以领导者在做出发展决策时应充分考虑子公司的地理位置特点。
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3 FL 房地产公司内部审计存在的问题及成因分析....................... 19
3.1 FL 房地产公司内部审计存在的问题.............................19
3.1.1 内部审计的发展受到审计环境的制约............................19
3.1.2 项目审计不注重对风险的识别与评价..........................21
4 完善 FL 房地产公司内部审计的建议............................... 29
4.1 优化内部审计环境.....................................29
4.1.1 提高管理层对内部审计的重视程度...........................29
4.1.2 完善内部审计组织机构并规范审计流程.....................30
4 完善 FL 房地产公司内部审计的建议
4.1 优化内部审计环境
4.1.1 提高管理层对内部审计的重视程度
对于一个大型房地产企业来说，管理层对内部审计的重视程度直接决定了内部审计工作的发展状况，因此，要想从根本上改变传统的审计模式，充分实施风险导向内部审计，改变审计人员陈旧的审计观念，最重要的就是要提高企业领导对内部审计的重视程度。
首先，FL 房地产公司的审计部门集中于总部审计中心及各大区管理处，审计部门组织结构的设置不利于内部审计工作的开展，而且现有的审计制度建设尚不完善，可见管理者并没有对内部审计给予充分的关注，为了给内部审计构建良好的发展环境，管理层应提高对内部审计的重视程度，对内部审计的作用进行全面的认识和了解，明确
