在小区存在的一系列问题中，在现在，还有今后相当长的一段时期，可能最重要的问题之一是物业交接问题。
为什么这样讲？因为在我们每一个业主入住小区的时候，我们已经有了管家了，这个管家是开发商单方面强行加给每一个业主的。说得难听一点是一个霸道行为，但是对于业主来讲无能为力，这就是所谓的前期物业。大家可能注意到，按照《物业管理条例》帮写法律硕士论文的解释，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理企业按照服务合同约定，对房屋进行配套的设施、设备或相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
《物业管理条例》写得非常清楚，是业主选配物业服务企业，是业主和服务企业签订合同，一系列维护秩序等等活动。但是在前期物业里面看不到业主，所以严格地讲前期物业管理，它应不一定符合业主的真实愿望。既然不是业主的真实意思表示，所以前期物业管理，在法律层面上很难说它是合法的，这就是我们为什么要把前期物业用签订合同的方式给它进行确认。只有通过业主，经过法定的方式，选配了物业，签订了物业服务合同之后，在小区服务的物业企业才是合法的。
但是我们现在北京这么多小区，不论是3000个还是4000个，说法不完全一样，90％以上，甚至更多，比如说95％都是开发商指定的前期物业，现在没有一个准确的说法。最近权衡杂志做了一个调查，讲北京物业暴力现象，那真是触目惊心，北京尚且如此，首战之驱尚且如此。有一位朋友说北京物业换不了，第二就是换的都是大帅，包括人命。所以从前期物业到新物业，这本来是名正言顺的转换过程，为什么这么难？一会儿再说。我觉得这是政府组织、政府部门、业主组织、业主、开发商、物业企业，至少这五个方面必须面对的问题，这也是目前影响小区的安定、稳定的一个关键问题。
为什么要换？我觉得有三个方面。第一就是只有经过业主选聘物业公司签订物业管理合同才是物业；第二就是业主权利，我们前几天投票，是我国公民到18岁以后就享有的权利，但是业主权利不是，业主权利是你花了前半生积蓄，或者是用后半生做抵押，通过购置房产才获得的一份权利，或者是现在房主身份获得的权利。这个权利是在特定的区域才有的，业主权利最基本的方面就是选聘物业服务企业；第三我觉得非常重要的，我们也不用回避，要想斩断现在的前期物业企业和开发商的利益链条，只有通过选聘物业服务企业，哪怕继续用他的服务企业，也要当甲方，不然只能受制于开发商。因为我们目前法律法规不健全，政策不配套，政府不作为，司法不公各个方面的原因。可以讲开发商、前期物业，几乎不同程度都存在着侵犯业主权益的行为，如果业主不行使业主权利选聘物业服务企业，那么我们的权益永远得不到保护，因为他根本不把你放在眼里。
难就难在第一法律缺位，我们目前找不到任何法律条文关于物业交接，《物业管理条例》只是在相关部分间接提到，比如说第26、29、59条，非常间接提到物业交接的问题。《业主大会规程》也谈得非常笼统，只是业主有选聘物业服务公司的权利，但是物业交接怎么规定。北京市建委今年出台物业交接的指导意见，目前还是比较有操作性的，跟过去最大的改变之一是在招投标方式之外，允许由业主来决定是不是采用协议的方式，过去是不允许协议方式的。现在北京市指导意见说只要业主2/3同意也可以用协议的方式。就是用协议的方式和招聘的方式，把选择权还给了业主，但是指导意见有一点非常不具有操作系，一方面说你要交接另外一方面就是新物业不能强行接管，也就意味着哪怕业主大会选聘新的物业企业，因为有这个紧箍咒也不敢进入小区，就跟老物业、前期物业赖着不走留下很好的条件，这就是2月9日执行至今10个月还是无法交接。这就跟我们现有的交接造成了政策上设置的障碍，一方面法规没有，一方面政策上也没有，这是法律法规的缺位，有关行政法规不到位。
另外一个现实问题是政府部门，特别是建委系统这个部门不作为，该管的不管。比如说业主大会2/3多数选聘新物业之后，前期物业既然落聘了，就应该在规定期限内撤离，但是他们不撤，谁管他们？是各区县的建委。但是据我所知，没有一个区建委的部门是真正履行职责的，他们的理由是说我不能违法行动，我所依据的是《物业管理条例》，《物业管理条例》只规定我要是不交接，我发出通知，我让他交接材料，如果不交接材料罚1至10万，1万元对于物业管理企业非常少。管物业企业一个是物管企业，本事就是利益部门不可能管它；再就是行业主管部门即小区办，每一小区办只有2至3个人，1个主任，1个副主任，再加上1、2个兵，这么多年没有和前期物业打交道，没有利益关系还有感情关系，要想让小区前期物业真正管理不太容易。所从目前情况来看，政府部门在力度上，我觉得还得真正加大，还得实现行业主管的任务，履行其责任。
另外一个现实困难就是每一个小区都有人数不等的特殊业主，但是相对于2/3业主来说肯定是少数，但是少数业主往往能量极大，有的就是当地实力非常强的人，甚至有社会背景。因此大多数业主通过的决议，面对少数抵制的人有时候寸步难行，这是很大的问题，有人说这是业主内部的问题，恰恰内部的问题最难解决。说打官司，前期物业可以打官司，甚至可以告小区办，但是业主内部怎么告。
我是在昌平科技园区复兴花园，我们小区是别墅社区，但是除了别墅还有公寓，别墅还分独栋，大的500多，小的200多，还有连体，大的300多，小的100多，公寓有复式，单层，最大400多，最小100多，有一些包工头因为各种原因成为业主，他们长期不交物业费。新旧物业交接一半，旧物业说你要交我31万，但是新物业不愿意交。但是我们是在昌平科技园区，所以我相信乱不起来。
，我的题目是业主和物业主要的矛盾是物权之争。业主与物业公司的矛盾是很多的，诸如收费问题等，但是主要问题还是物权之争。《物权法》是有价物的归属和秩序，而这个秩序就是确认物的归属，使物有其主，而某物置于某人的意志之下形成所有权，没有这样的制度，一个社会就不能有最起码的秩序。《物权法》第五次草案规定建筑物车位、车库归属有约定按约定，没有约定或者是约定不明确属于业主共有。在审议过程中有全国人大常委会委员提出来首先应该明确车位、车库归业主共有，然后才可以去考虑由当事人另行约定，有的常委会委员认为车库、车位只能供业主所有。全国人大常委会反复研究车位、车库归属问题涉及到广大业主切身利益，规划用于汽车停车的车位都作为附属设施首先应该满足小区居民的需要。
我们太平家园小区是在2004年底由开发商委托物业管理合同已经终止了，而太平家园业主委员会成立以后三次以征求意见的形式召开业主大会，都是以2/3以上停止物业管理公司，物业管理公司应当按照规定向业主移交公建设施、物业用楼相关资料，但是该公司拒不撤出，为了达到长期侵占业主公建设施的目的，不惜与黑社会的黑恶势力勾结，频频造成流血事件，成为扰乱社会的公害。如果不加以制止，必将引起社会的动荡。根据社会调查，95％以上的物业公司利用业主的公建设施和公摊面积进行非法谋利，而业主为了维护自己的权益和各种方法与业主进行交涉，由于业主属于弱势群体，处于一盘散沙的状态，根本无法与物业管理公司抗衡。
目前《物权法》就是划清政府、个人各自行使权利的界限，在某种意义上所有权的排他性不仅包括非所有权人，也包括政府，所有权人在法定范围内自主行使物或者是财产的支配权，政府对于保护这种权利的行使。这种尊重和保护是对政府权利的制约，政府不能替代所有权人实行权利，也不能干预或者是妨害个人行使权利。不可否认的是少数混进党和政府机关，并掌握一定权力的一些贪官，充当无良物业和恶事业的保护伞，促使一些物业有恃无恐，变本加厉，侵害业主的合法权益。
事实上，业主对哪个是属于业主大会所有权益，哪个是物业公司巧立名目霸占物业是非常清楚的。北京电视台5套城市节目，深入基层对于太平家园等存在严重问题的小区，连续深入报道，深受广大小区的拥护和赞扬，称赞他们是党的好喉舌，人民的好记者。表示出政府和人大委员对这种现象的强烈关注。在此我们代表我们太平家园的业主委员会，向北京电视台五频道的领导和记者献锦旗。
尽管《物权法》尚未正式颁布，但是每一个业主对《物权法》草案每一处修改表示高度热情和关注，街头巷尾都可以看到人们讨论《物权法》，足见《物权法》对每一位人的重要意义。《物权法》可以说是一个重大的举措，或者说是一个带有里程碑性质的一部法律；其次《物权法》维护我们国家基本经济制度，就是以公有制为主体，多种经济共同发展的经济制度，也是维护社会主义市场经济所必须的一部法律。在市场经济建立的过程中，都需要有完善的法律制度，其中很重要的一部法就应该是《物权法》。我们对于《物权法》非常关注，也企盼在全国人大常委会获得通过颁布。
刚才听了很多专家的讲话，都打开了我们的思路。刚才说空中楼阁、土地私有化，我想这个事不期望多少年内能够实现，但是我们特别想通过我们的论坛来实现，因为业主的权利是由政府职能机关维护，只希望在现有的基础上给居住小区里面的业主一个和谐的气氛，相对公平合理的权利得以维护，我就说到这谢谢大家！
附件：物权法
关于私有财产
改革开放以来，经济快速发展，人民生活不断提高，私有财产日益增加。切实保护公民的私有财产，既是宪法的规定和党的主张，也是人民群众的普遍愿望和迫切要求。物权法草案规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”这些规定，进一步
