建筑物区分所有权制度研究（下）
（二）专有权的权利义务内容
第二部分，我想讲专有权的权利与义务，就是专有权的内容。这恰好是《物权法草案》没有规定而我们又必须解决的问题。具体办法，或者是我们建议《物权法草案》加入这部分内容，要么《物权法》颁布后再出台相应的司法解释。
首先讲区分所有人的权利。专有权包括所有权的一切权能。对专有部分有完整的所有权，有占有、使用、收益、处分四项权能，就像《物权法草案》中规定的那样。在不违反法律、法规强制性规定的情况下，权利人可以按照所有权的规则自由的处置，不受他人的干涉或者妨碍。对此，我们的《物权法草案》条文（对专有部分行使权利的限制）规定得很对。在所有权里面，所有权人有处分权，有一个事实上的处分权。比如说这盆花是我的，我觉得这花儿很丑，砸烂算了，事实上处分它，让它不再存在，这个是可以的，是没有问题的。但是，区分所有的房子就不行了，你说这房子不好，我把它炸掉，不行，因为这不是你个人的、自己所有的房子，是共有的房子。所以，建筑物区分所有权的专有权部分在处分权上有限制，《物权法草案》里面规定，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，都是对的。
“对专有权部分，可以转让、出租、出借、出典、抵押，可以按照自己的意愿进行装饰，但在进行上述处分的时候，不得把专有部分与共有部分、共有部分中的应有部分以及基地部分中的应有部分相分离而为转移或设置负担。”这不是《物权法草案》的条文，而是专家建议稿中的条文，它说的是全面的。这些就是专有权的权利。这一条文的前面部分，说的是专有权的权利，可以转让、出租、出典、出借、抵押，可以装饰。后边说的这些是什么意思呢？就是说，区分所有建筑物中有一部分是共有的，但有一部分是专有使用的，比如车库，大多数都是共有的，但是你买的车位就是你专有使用的，这个专有使用权和其他的共有就不一样。我们说专有权具有主导性，主要是主导了共有权和共同管理权。在你自己专有使用的部分，就主导不了了。你买一套房子，又买了一个车位，你想把房子卖掉，买房子的人说我买了你的房子，车库是不是就一块儿转移给我了？那不行，我这车库是花了10万元钱买的，你再给我10万块钱，才可以转移，它不能随着房子一起转。再有一层意思就是，共有的部分不能分割，共有部分理论上有多少归你，地基多少，占百分比多少，但是不能分割。
专有权还有一个权利就是追及权。权利人可以请求停止侵害、返还原物、赔偿损失。这个物上请求权和所有权是一样的。请求权是一样的。关于请求权的问题，最近我发表了一篇文章，在《河南政法管理干部学报》上，对请求权的体系做了梳理，包含三种请求权。这个问题说的比较抽象。请求权是这样一个体系，包括：第一，是本权请求权。就是权利本身包含的请求权。比如两个人是夫妻，配偶之间有配偶权，就会有要求同居、相互扶养的请求权。这都是权利本身包含的请求权。第二个是原权的请求权。它是保护权利的请求权。原权请求权讲的是当本权利受到侵害的时候产生的权利保护请求权。第三种请求权是次生请求权，就是侵权请求权。我考虑了很长时间，觉得请求权有这三种。原权请求权和次生请求权是两个保护权利的请求权。比如债权本身就是请求权，这个请求权是本权请求权；当债权（本权请求权）得不到履行的时候，就产生了原权请求权，我们在理论上叫做二次请求权；当债权受到第三人侵害的时候，这时候就产生了侵权请求权。原权请求权的构成一般不要求有过错，只要受到侵害就有请求权；而侵权请求权多数情况则需要有过错，它的构成要件要求高，它的保护比较完整，保护的期限短；而原权请求权的构成要求不高，但保护不够完整，但它的保护期限较长，不受诉讼时效的约束，仅仅受占有时效的约束。
专有权人的义务，首先就要求不得违反建筑物的使用目的，必须要求严格。曾经有这么一个法院的判例，很典型，就是违反了建筑物的使用目的。有个一个人买了商品房的底商的几间门市房，然后又在二楼买了十几套住宅，因为买的是楼花，所以这个买主就要求开发商在他买的一层底商和二层十几套房子之间单独建设一个楼梯。要知道，底商和上面的楼层之间的适用要求是不一样的，底商和住宅之间的楼板在防水等方面的要求比一办的楼板要严格得多。开发商因为考虑到这是一个大主顾，就这么办了，加了一个楼梯。等房子投入使用后，这个人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上楼休息。结果，不到三个月，三楼、四楼甚至五楼住宅居民的地板全翘了，家具打不开了，于是大家就告他。法院判决这个业主败诉，要求他恢复原状，拆掉楼梯，赔偿损失。理由就是他改变了用途。
第二个义务是维护建筑物牢固和完整的义务。不得在专有部分加以改造、更换、拆除。不得在专有部分进行超出专有部分负担的添附，在维护、修缮专有部分或者行使权利的时候，不得损害周围区分所有权人的生活安宁、安全和卫生。
第三个义务就是不得侵害专有部分的共用部分。不得变动、毁损专有部分的共用部分，比如在自己专有部分内的上下水管道、电路和暖气管道等，这就是专有部分中的共用部分。
第四个义务就是准许进入的义务。相邻关系中都有这个义务。比如相邻墙，你要修房子，需要进入墙的对面的邻居家里才能进行，邻居家就得允许你进去修，他有这个义务。相邻关系中本来就有这个允许进入的义务，但是在建筑物区分所有权中，这个相邻关系就更加紧密，义务就更显得迫切。特别是现在的下水管道，大部分都在下面一家的天花板上，你要修管道，是凿开你自己家里的地板去修是经济的呢？还是到下面一家扒开天花板去修是经济的？当然是到楼下一家去修是经济的。所以，这里面就要求有一个允许进入的义务。
第五个义务是损害赔偿的义务。当在专有权人在行使自己专有部分权利的时候，如果超出了范围行使权利，造成他人的损害，就需要停止侵害，造成他人损失的，要赔偿损失。
这就是讲的专有权人的几个义务。
第三个小部分我讲相邻关系。
区分所有权人共居一栋楼中，这个相邻关系就非常重要，对各个区分所有人的行为要严格规范，保持整个建筑物秩序的协调和生活的安宁，保护各区分所有权人的合法权益。
行使专有部分权利的时候，要明确处理相邻关系的规则，使专有权予以适当的延伸和限制。比如，修房子，你到人家家里去修你的房子，就是对你权利的延伸；人家到你家来修他的房子，就是对你权利的限制。在必要的限度内，区分所有权人有权使用其他专有权人的专有部分；有权为使用、保存、改良自己的专有部分而临时使用相邻人的空间；对于不当使用而对共同生活环境造成损害的行为，有权予以制止，比如邻居有人半夜还放着声音很大的音响，影响邻居家休息，就有权制止；有权对可能造成共同生活危险的不当行为提出制止，并要求采取相应措施；对因装修而影响了邻居通风、采光、排水的，有权要求回复原状。与这些专有权人的权利相对应，每一个专有权人都要负担这样的义务。
所以，专有权人的权利、义务、相邻关系都必须规定清楚，各区分所有权人才能在一起生活。我到香港一个学生家里去，一栋楼有480户，一个小区有20栋楼，香港的小区真的像鸽子楼，同学家一个小背投电视，挤到对面的墙上都看不清楚。一个房子就80多平方，还做成了三室一厅，像国内80多平方肯定不会做成三室一厅。你想想看，多少人在一起生活，如果没有细致的相邻关系的规则，怎么在一起生活？
四、建筑物区分所有权中共有权的范围和权利内容
第四部分我要讲建筑物区分所有权中的共有权的范围及其权利内容。
《物权法草案》对建筑物区分所有权的共有权就写了一条，即第76条，这一条写得也不是很好，就说了两部分内容，主要的、最应当说的都没有说到，就是共有的权利和义务，这一部分还要说。因此，这一部分的内容我分三个部分说。
（一）建筑物区分所有权中共有权的性质
先说第一点。建筑物区分所有权中共有权的性质，是互有性质的共有。这种互有性质的共有与其他的共有是不一样。我们说共有性是建筑物区分所有权的共同性灵魂。这种共有是一种不分份额的共有，它比共同共有还复杂、还紧密，是永远不可以分割的共有，是共有的一种特殊情况，就是互有。互有中间最典型的形式，比如有祖产的，一个家族共有的一个祠堂，这是共有的，这个共有财产永远也不能分割，只能一代代传下去，不可分割，这就是互有。建筑物区分所有权种的共有是一样的，也是一种互有。
最典型的共有，有夫妻共同财产、家庭共有财产、合伙财产，还有共同继承，共同继承是继承法上的问题，《物权法》也研究。我国的继承法造成这种共同继承更多。因为继承法规定，在继承发生后，继承人没有表明是否继承的，视为接受继承。国外的继承正好相反，没有表明是否继承，视为放弃继承，其他人就可以分割遗产。我们的继承法规定不同，不作明确的表示就视为接受继承，这样就形成了共同继承。加上中国的民间习惯，父母亲一方死亡，并不马上进行继承，只有等另一方也死亡了，才会去进行继承。所以，中国百分之九十多的继承都是共同继承。这种共同继承就形成了共同共有。所以，建筑物区分所有中间的共有是这四种之外的一种共有类型。这种共有（建筑物区分所有权中的共有），我觉得称谓不对，应该称为互有权才好。不过多数人都认为叫做共有权，也可以，但是要明确它的性质是互有的性质。
（二）共有部分的范围
第二点，讲共有权的客体。区分所有建筑物中关于共有范围的界定，《物权法草案》中提到了两部分，不够完全。
共有的范围应该包括四个方面：第一，建筑物的基本构造部分，包括支柱、屋顶、外墙和地下室，等等，主体的整体构造部分。第二，共用部分及附属物，包括楼梯、消防设施、走廊、水塔、自来水管道、暖气管道，还有仅为部分区分所有权人共有的部分，如层楼楼板、间壁墙等，这是
