本文是一篇MBA论文范文，本文所要研究的主要内容至此告一段落。对 H 商管公司来说，业态规划方案的设计、实施，对公司现有项目而言是富有成效的。对公司未来的发展和集团公司的战略布局也有着深远影响。本文对复合景观商业业态项目进行了业态规划方案研究，剖析了公司目前存在的问题，在此基础上，设计制定了完整的业态规划方案，在此，也对本文的研究做一个总结和展望。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
在我国经济增速放缓、商业地产整体供应过剩的大背景下，购物中心市场竞争日趋激烈，再加之互联网的冲击、零售业进入移动时代，不断加剧的竞争压力使得购物中心开始寻求新的出路。当前，我国消费者的消费潜力仍然巨大，零售业正步入新的发展阶段，购物中心开始探索战略升级和差异化策略，以满足消费者对于购物场所日趋多元化的需求。
过去十几年，商业地产、购物中心经历了蓬勃发展，人们的消费方式、生活方式、娱乐方式都发生了改变，各种各样购物中心的兴建，定义了新的零售时代。购物中心在一个城市的地位、作用越来越大，一个成功的城市综合体不仅仅是购物商场、逛街购物的场所而已，已经成为人们休闲生活、娱乐消遣、满足精神物质需求的日常出行目的地，渐渐成为城市建设中的“必需品”，如同学校、医院等基本基础社区配套形态的存在。
购物中心、城市综合体在我国发展时间短暂，经历过去二十年房地产行业的蓬勃发展，商业地产也迅速成长，但仍处于发展初期，理论研究、建筑风格、经营模式以借鉴、模仿国外为主，经营理念、规划思维、人才体系等很多方面存在很大欠缺。
一个购物中心项目的开发过程中，项目的定位、业态规划、招商、运营管理是贯穿整个项目周期，是最关键的决定因素。在购物中心的发展过程中，业态规划的理念越来越深入人心，已经成为每一个商业地产从业人员的共识：要想做好一个购物中心项目，首先必须做好业态规划。但是在高速发展的地产行业，大部分从业人员都以快速发展、高周转的思维理念运营和拓展项目，常常忽略业态规划的质量，也是导致购物中心项目同质化严重的因素之一。
本文的研究对象 H 商业管理有限责任公司属于 H 集团公司旗下的二级子公司，成立于 2017 年，专注于商业地产项目的管理和运营。公司以文化旅游商业地产运营管理为主要业务方向，努力打造成为具有先进企业管理制度和科学运营模式的创新型企业。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
“购物中心”本就是国外的概念，国外的学者、专家、从业人员经过长期的研究、行业发展，已经形成了大量的研究理论和文献。在对国外理论文献进行阅读时，重点关注购物中心的发展、业态规划概念、现代商业建筑规划设计理论、商业地产理论、业态组合理论等方面。国外理论界对购物中心的定义、发展，业态规划的概念都有大量的研究理论，通过对相关理论的研究，本文将从购物中心业态规划的定义、目的、重要性，业态规划对商场的聚集效应的影响等方面进行阐述。虽然不同学者的观点不一样，但他们都认同业态规划对购物中心的重要性，Tindale[15]、Nevin&Houstn[13]、Lewison[12]三位学者的观点极为相似，J . K.Brueckner 认为通过优化商场内部的业态组合、品牌组合能实现购物中心收益的最大化[10]；Kirkup 和 Rafiq 把业态规划定义成零售商户类型、不同商家在购物中心的数量比例和他们的空间结构分布等各种因素相互影响的组合[11]；Bruwer 把吸引顾客前来消费定义为业态规划的主要目的，只有合理的业态规划布局、提供足够丰富的商品或服务，才能吸引更多的顾客[1]；Christaller的中心位置理论，将地理位置对购物中心的重要性进行了阐述[3]；Eppli 提出的零售需求外部效应理论揭示了购物中心零售商户在吸引消费者购物时所产生的聚集效应[6]；Cymrot，Gelber 和 Cole 的研究将业态组合之间的业态配比、业态布局概念提升到了最重要的关键因素位置[2]。
1.2.2 国内研究现状
购物中心从国外传入中国，在国内的发展本身就处于成长阶段，国内的学者大多以借鉴、模仿国外成熟经验为主，王学军从企业经营管理、营销策划的角度，分析了国外的购物中心项目，提出项目建设和发展的建议[37]；郑思齐、刘洪玉将国外业态规划和项目运作方面的研究成功运用到国内项目，提供理论支持[44]；高飞将美国的购物中心项目与国内的项目进行比较，对存在的问题提出建议对策[20]；李宏宇认为，我国由于房地产行业发展迅速，导致了购物中心发展速度过快，业态规划不合理、定位不准确、经营管理能力不足等问题，并提出了应该寻找特点、引进优秀人才、强化运营管理的措施[28]；余凯总结了我国购物中心如何提升核心竞争力的方法和途径[40]；黄亮生、钱寿海认为市场调研对一个购物中心项目在前期定位中至关重要，还分析了做好定位的各种因素[22]；黄铭和李晟在研究购物中心核心竞争力的基础上，提出了构建统一运营、统一管理的模式，并进一步提出要建立有特点的营销推广策略，满足市场需求[23]；李盈霖将聚集效应的理论成果运用到自己的研究中，揭示购物中心的内在含义，为过我的购物中心发展提供理论支持[32]。
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第 2 章 购物中心业态规划基本概念和理论基础
2.1 购物中心业态规划基本概念
2.1.1 购物中心的定义和商业模式
（1）购物中心的定义
“购物中心”是一个来自国外的概念，是由英文单词"Shopping Mall"或"ShoppingCenter"发源而来。在西方国家，购物中心历史优秀、产业发达，一般被认为是一个由大型建筑构成，有许多的百货商店、零售商铺以及各种各样的综合功能型商铺、消费场所组成的综合性商业体。
随着经济社会不断发展和进步，购物中心的模式也发生着变化。在不同的国家和地区，对它的认知也不尽相同。
在美国，购物中心是零售业态与配套商业设备共同聚集在一起的综合体，有一个产权主体对其进行修建、开发和运营；在日本，对其定义进行了量化，营业面积要大于 3300 平米、要有 15 家以上的商户、最大的营业店铺面积不能超过商场总面积的80%、全部商家需要进行整体营销和运营管理；在我国，从二十世纪九十年代末开始，发展迅速，商务部将其定义成由各种零售商铺、配套服务设施聚集到一个建筑体或区域，为消费者提供各种商品和服务的集合体。
国际购物中心学会（ICSC）把购物中心定义成为一种有着各种零售商店、相关配套服务场所、娱乐休闲场所、停车场等构成的综合体，统一进行规划、管理、运营。在不同的区域、商圈，购物中心的建筑规模和店铺梳理都是不同的[21]。ICSC 把购物中心分为四个类型：邻近类、社区类、区域类、超区域类。邻近类型购物中心，一般都是以超市为主，营业面积不大，满足邻近居住居民的日常消费、生活日用品等消费需求，辐射范围 5 公里以内；社区类型购物中心面积稍大，销售的商品更多，除了超市日用品以外还会提供服装、烟酒、百货等商品品类，业态形式呈现多样化，一般会辐射到附近区域 5 公里到 10 公里；区域类型购物中心辐射的范围就广了，除了满足消费者日常消费产品，还会提供更多更全的商品，以大型超市、百货、购物商场为主，品类齐全、选择丰富，营业面积更广、辐射范围更大，一般会辐射到附近区域 10 公里到 20 公里；超区域类型购物中心，顾名思义超越了区域范围，辐射范围一般都以整个城市区域为目标，多以城市综合体形式呈现，集合了零售、购物、消费、餐饮、娱乐、休闲、体验等多项功能，占地面积广、人流量大，地标性明显。
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2.2 相关理论基础
2.2.1 现代商业建筑规划设计理论
这里谈到的现代商业建筑，通常是指为人们提供各种日常用品、服务需求的公人们从事相关生产经营活动的建筑。商业建筑的整体规划和设计、布局，功能区分必须明确，方便商家和顾客，随着经济发展，逐步形成了各式各样的商业建筑群体。商业建筑不是住宅也不只是一个百货购物中心或写字楼，它涵盖的服务内容和功能结构要比一般的建筑类型更复杂更丰富更多样。
现代商业建筑的规划设计，在综合体建筑外立面的设计上，基于“建筑表层与建筑实体等价”的理念，把建筑的外观与内在融合一体，将文化注入设计中，从视觉上冲击，从感官上激发想象力。建筑大师们在创作设计过程中，都会注重建筑的视觉观感和物质实体的统一。商业建筑的外观、景观设计、规划设计与它本身的商业性能是密不可分的。设计师们推陈出新，商业建筑的商业模式也走向成熟。各类商业建筑有着不同的设计特点，本文研究的对象主要是购物中心、城市综合体项目，把单一的商户店铺聚集成多功能集合的商业综合体。
从二十世纪九十年代，国内开始出现购物中心综合体，引入业态以及业态规划的概念开始，城市综合体发展迅速，相关的理论研究、学术文献也开始出现，但理论参考、研究历史都相对有限，不够完善，且在有限的理论研究中，大多也都集中在城市综合体的业态布局、招商运营等方面，对大体量城市综合体景观部分的研究非常有限。但不管什么样的理论研究，都会提及城市综合体的景观复合性概念。
王桢栋在《当代城市建筑综合体硏究》中，从城市问题出发，考虑城市的资源、空间、发展等因素，分析、总结了城市综合体的建筑特点[38]。根据不同城市的类型，不同用途的社会生存空间，例如住宅、写字楼、商场、酒店、娱乐休闲场所、交通建筑等，通过对公共空间的描绘和梳理，将分散的空间、建筑整合到一起，充分发挥不同建筑物体之间的空间协调，并有机统一，将他们的功能作用进行互补，进而形成各种各样的建筑群，有单一独立的也有联排组合的或超大体量的建筑群体。在他的研究中，不管是开放式
