本文是一篇合同法论文，在本文的撰写过程中，笔者对国内外预约制度的研究成果进行了深入学习和探讨，充分考察了现阶段司法实践中存在的大量相关案例，对理论和实践中出现的相关问题进行理论探讨和案件剖析，为更好解决司法实践中遇到的问题，提出相应的立法建议。在充分理解当前理论界提出的多种观点的基础上，对比分析其各自的优点和不足，总结出自己的观点。由于受到理论水平的限制和文字功底较弱，在分析相关理论和案例分析中可能会存在错误，笔者将继续关注预约制度的立法完善和实践应用，完善不足。
第一章 案情介绍及争议焦点
一、案情介绍
（一）成都迅捷诉蜀都公司案（以下简称案例 1）
本案原告为成都讯捷公司，是涉案房屋的购买者，被告为蜀都实业公司，是涉案房屋的出卖者。案由为买卖合同纠纷。本案中，原被告双方签订了购房协议，对房屋的价格、定金和交款时间等内容进行了约定，待日后双方签订正式的网签合同并生效后，原告之前给付的定金将自动转为购房款。被告也已经实际将涉案房屋交付给了原告。后原告发了正式书面文件给被告要求降低房屋单价，但是被其拒绝。买卖双方对于涉案房屋的购房款支付和所有权转移问题存在不同意见，双方各执一词，不能形成一致意见，后被告拒绝将房屋出卖给原告，明确表示拒绝履行相关合同义务。因此，原告向法院提起诉讼，请求确认签订的购房协议有效，并要求继续履行。
本案历经一审、二审和再审程序。一审法院认为，购房协议中的相关条款已经符合我国对合同法的强制性规定，不能将其看作定金合同，尽管不是正式的网签合同，但不改变买卖合同的性质。遂法院判决合同有效，不予解除。
上诉后，二审法院对原被告签订的购房协议定性为预约合同。二审法院对于案件事实部分未提出异议，但是认为，根据民法典物权编关于不动产的相关规定，房屋所有权是否转移应以房产证所记载为准。而涉案房屋的房产证上所有权人依然是被告。判定被告有权单方解除合同。
后双方就该案件申请了再审程序。再审法院指出，该案的争议焦点是就涉案房屋签订的购房协议的法律性质问题。而该协议到底属于预约性质还是本约性质，应当根据买卖双方的真实意思表示来判定。再审支持一审原告要求继续履行的诉求，认为购房协议已经履行，涉案房屋已经交付原告，原被告双方用实际行动认可了购房协议的效力，并不存在法定解除情形。
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二、争议焦点
（一）预约合同的性质
预约合同的性质，一直是房屋买卖预约合同法律问题的基础理论探讨，结合最高院发布的公报案例，法院在审理房屋买卖预约合同类型的纠纷时，要先对双方签订的购房协议的性质进行认定，不论签订的是意向书、预约合同，都应该遵从当事人的意思表示进行界定。案例 1 中，再审法院总结案件的争议焦点是原被告签订合同的法律性质，并指出其到底属于预约性质还是本约性质，应当以双方的真实意愿作为判定依据，不能仅看合同名称和内容。而案例 3 和案例 1 的判决截然不同。由此可见，基础理论的性质认定会影响整体审理的观点，所以我们对预约合同的性质的研究是不可缺少的。
（二）判决生效后的强制履行
案例 2 的争议焦点可以总结为以下二点：1.双方签订合同的法律性质，到底是预约还是本约；2.可否继续履行。二级法院均认可了预约合同的效力，认为双方对于涉案房屋的相关具体情况，以及面积大小、位置和单价等主要条款均已做出详细约定，可见买卖双方在签订预约时已对本约的主要内容达成合意，应按照预约的约定签订正式的网签备案合同，被告获得预售许可但却拒绝与原告缔结本约，视为违约行为。一审法院判决认为被告的行为属于违反了合同约定，应当按照约定的单价签订合同。二审法院对此也予以认可，维持原判。
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第二章 房屋买卖预约合同概述
一、房屋买卖预约合同的法律界定
（一）房屋买卖预约合同的含义
《民法典》正式施行生效后，合同编第四百九十五条对于预约合同做出了原则性规定，较为简单，并未有成文立法详细阐述房屋买卖预约合同的内涵。所以，只能对预约的概念和意义进行学理探讨和学术研究，但可以肯定的是，预约合同是作为一份独立的合同存在。最高院 2012 年对合同法所做的司法解释中也涉及到了预约合同的内容，如果一方明确表示拒绝与对方缔结本约，对此，对方当事人可以用《民法典》合同编的一般原则来维护自身权益。
对于预约的定义及其与本约的区别，民法学专家王泽鉴指出，预约合同其中一个最重要的内容就是在本约签订之前将双方的权利义务关系进行确认。而崔建远则指出，区分预约和本约的关键是考察签订预约合同的主要目的是否是保障未来签订本约[1]。
对此，我们可以看出，虽然每位学者对预约的含义做了不同的解读，但都在一定程度上着重阐述了预约合同存在的意义和独立的价值，即为了他日达成本约合同。具体到房地产领域，可以把预约合同看成买卖双方在签订商品房买卖合同前的关于买卖房屋的合意，用预约的方式将其固定下来，约定在未来某一确定的时间订立房屋买卖合同的合同。
预约和本约属于两个独立的合同，都是买卖双方意思一致的体现，拥有一般合同所具有的共同性质，用于保障买卖双方进行交易。都是一个发出要约与做出承诺的过程，具有担保双方当事人为了达成最终目的效力，除此之外，也应看到预约和本约之间的不同，在内容、作用与时间上二者也存在较大差异。从合同内容来看，签订预约主要是为了未来条件成就时双方当事人缔结本约，从签约作用来看，签订前者的主要功能是为了双方能够如期签订后者，而后者则是买卖双方对转移标的房屋所有权、交付购房款的详细约定。从签订时间来看，二者也有着鲜明的顺序，预约合同的订立时间必然早于本约合同。
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二、预约制度存在的意义
（一）担保本约的作用
房屋买卖预约合同作为一份独立的合同符合我国现行法律规定，拥有一般合同所具有的共同性质，用于保障买卖双方进行交易。因此，签订预约时，买卖双方完全可以在其中明确日后签订本约的条件或者期限，当上述条件成就时，买卖双方根据预约约定缔结本约，否则，违约方必须因此承担一定的违约责任，最为常见的就是没收或者双倍返还定金。这样订立预约合同的目的是为了担保未来签订房屋买卖合同。
（二）固定交易机会
随着我国市场经济的繁荣发展，当事人之间订立合同的途径与方式已经有了巨大的变化，订立的合同类型也呈现了多样化的发展趋势，有些合同的标的物价值巨大，有的订立合同所涉及的内容多为庞杂。随着互联网时代信息透明化，买卖双方可以迅速且便利的与不同的意向者进行沟通与协商，以满足利益最大化的目的，但在沟通与协商的过程中为了避免可能出现错失交易机会，预约合同应然而生。房屋买卖预约合同能够解决在漫长复杂的双方签订的过程中，提前固定交易机会，把握时机，降低风险，便于双方最终签订正式的房屋买卖合同。
（三）弥补缔约过失责任的不足
当事人之间采取房屋买卖预约合同的目的和功能之一就是固定交易机会，避免出现错失交易机会和没有达成合同而造成的损失。虽然我国现行法律已经规定了缔约过失责任来保障当事人，但是缔约过失责任是基于诚实信用原则，保护范围与保障的能力十分受限，不能全面保障当事人的交易风险，如果当事人之间存在一份独立的预约合同来保障，就可以根据约定的条款有效的保障自己。
房屋买卖预约合同法律问题研究
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第三章 房屋买卖预约合同的强制履行..................................16
一、强制履行的的观念冲突.............................................16
（一）强制履行的比较法之考察......................................16
（二）强制履行肯定说与否定说....................................17
第四章 房屋买卖预约合同的违约责任.....................................21
一、违约责任与缔约过失责任..........................................21
（一）违约责任与缔约过失责任的关联......................................21
（二）违约责任与缔约过失责任的区别........................................21
结语.......................................30
第四章 房屋买卖预约合同的违约责任
一、违约责任与缔约过失责任
（一）二者的的关联
两者都作为事后补偿性措施的一种，既有相似之处也存在区分，保护范围与保障能力既有重叠又互相补充。一方面，两者均发生在合同订立的过程中，目的是为明确合同双方当事人的权利义务，保障双方意思自治、合同的安定性；另一方面，两者都涉及损害赔偿的内容，且可能存在重合。
（二）二者的区别
通常情况，二者适用的情形并不相同。违约责任的形成与缔约责任的形成是不相同的，前者是当事人的意思自治的体现，后者是法律的规定。而如果双方当事人正处于订立本约的谈判协商之中，其中一方当事人由此导致对方当事人遭受损失，则守约方可以据此追求对方的缔约过失责任。此时守约方的损失基于对双方合同协商所产生的信赖，而非合同约定，也正因为如此，它只能在为订立合同进行谈判协商的时段内出现，本质上是一种不诚信。综上可见，二者存在较大差异[12]。为了保护预约合同中守约方的利益，有必要对两者进行对比：
（1）产生前提不同。只有预约合同生效时，才有可能承担相应责任；但缔约过失责任通常源于合同未成立、成立但未尚生效的情形，是给守约方信赖利益
